Soru: Yüzde sıfır peşinat ile mülk satın almak yasal olarak caiz midir? Birkaç emlakçı bana Dubai’deki mülkler için bu seçeneği teklif etti, ancak BAE yasalarına göre gerçekten izin verilip verilmediğini anlamak istiyorum.
Cevap: Sorularınız doğrultusunda BAE Merkez Bankası ipotek yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır.
BAE’de, genellikle uygulama yoluyla, ipotek finansmanı yoluyla bir mülk satın alırken, BAE Merkez Bankası düzenlemeleri, bankaların ve finans kurumlarının asgari alıcı katkısı sağlaması gerektiğini şart koşar.
BAE Merkez Bankası İpotek Kredileri Yönetmeliği’nin 3. Maddesi (226/2013 Sayılı Tebliğ) şunları belirtir::
“Maksimum Kredi / Değer (LTV) oranı aşağıdaki gibidir:
A. BAE Vatandaşları
* İlk ev sahibi: Her borçlu bu kategori altında yalnızca bir mülk talep edebilir.
a. Mülkün değeri 5 milyon Dh’ye eşit veya daha az – mülkün değerinin maksimum yüzde 85’i.
b. Mülkün değeri 5 milyon Dh’den fazla – mülkün değerinin maksimum yüzde 75’i.
* İkinci ve müteakip konut veya yatırım amaçlı gayrimenkul: Değeri ne olursa olsun mülkün değerinin yüzde 65’i.
B. Gurbetçiler
* İlk ev sahibi: Her borçlu bu kategori altında yalnızca bir mülk talep edebilir.
a. Mülkün değeri 5 milyon Dh’nin altında – mülkün değerinin maksimum yüzde 80’i.
b. Mülkün değeri 5 milyon Dh’den fazla – mülkün değerinin maksimum yüzde 70’i.
* İkinci ve müteakip konut veya yatırım amaçlı gayrimenkul: Değeri ne olursa olsun mülkün değerinin yüzde 60’ı.
C. Tüm Kategoriler — Planlardan satın alınan mülk
Geliştirme sürecinin uzun vadeli doğası ve tamamlanması gereken daha yüksek risk seviyesi göz önüne alındığında, planlardan satın alınan mülk üzerindeki ipotekler için maksimum LTV, amaç, değer veya alıcı kategorisine bakılmaksızın yüzde 50’dir.”
Bu nedenle, alıcının katkısı Merkez Bankası kurallarına göre zorunlu olduğundan, banka ipoteği yoluyla finansman sağlanırken herhangi bir ”yüzde sıfır peşinat” teklifine yasal olarak izin verilmez.
Bununla birlikte, bir gayrimenkul geliştiricisinin potansiyel alıcılara bir ödeme planı sunması durumunda, alıcının ipoteksiz olarak yalnızca doğrudan geliştiriciye taksit ödemesi durumunda izin verilebilir.Bu tür geliştirici finansmanı veya kolay ödeme planı genellikle plan dışı satışlar için geçerlidir ve banka kredisi olarak kabul edilmez. Yukarıda belirtilen BAE Merkez Bankası ipotek düzenlemelerinin dışında kalabilir.
Bununla birlikte, ödeme planını ve devir şartlarını tam olarak anlamak önemlidir; ve gayrimenkul geliştiricisi tarafından alınan herhangi bir gizli finansman ücreti olup olmadığı.
Söz konusu hüküm uyarınca, gayrimenkul geliştiricileri “yüzde sıfır peşinat” teklif edebilir, ancak potansiyel mülk alıcıları durum tespiti yapabilir.
Uygulanabilir hüküm:
- Mortgage Kredilerine İlişkin Düzenlemeler
