Dubai her zaman lüks içinde yaşamanın ne demek olduğunu yeniden tanımlayan, sürekli olarak tuğla ve harçtan fazlasını arayan küresel yatırımcıları cezbeden bir şehir olmuştur. Bu dönüşüm en çok Dubai’nin ultra birinci sınıf yaşam için yeni kriterler belirleyen sahilinde göze çarpıyor.
Birçokları için Dubai’de sahil kenarında yaşamak artık sadece mülk sahibi olmakla ilgili değil. Statü, yaşam tarzı ve uzun vadeli değerle ilgilidir. Sotheby’s’te küresel emlak uzmanı Liam Ure, burayı “huzur ve münhasırlığın nadir bir karışımı” olarak tanımlıyor. Sakinler, şehrin önemli iş ve eğlence merkezlerine birkaç dakika mesafede özel plaj erişiminin, panoramik deniz manzarasının, yat marinalarının ve tesis tarzı olanakların keyfini çıkarabilirler. “Konumdan daha fazlası, sunulan yaşam tarzıyla ilgili: denizin sesine uyanmak, su manzaralı yemek yemek ve yıl boyunca tatil havasına sahip olmak. Çok az iç bölge bu deneyimsel değerle eşleşebilir.”
Palm Jumeirah, sınırlı arz ve sürekli küresel taleple desteklenen Dubai’nin sahiline liderlik etmeye devam ediyor. Savills Middle East Konut Ajansı Başkanı Andrew Cummings şunları ekliyor: “Dubai Limanı’ndaki Emaar Beachfront, kendisini hem son kullanıcılar hem de yatırımcılar için temel bir destinasyon olarak hızla kurarken, Bluewaters Adası münhasırlığı ve markalı konutları nedeniyle oldukça rağbet görmeye devam ediyor. Palm Jebel Ali, yeniden başlatılmasından bu yana güçlü satışlar gördü ve daha büyük ölçekli ana planlı sahil yaşamına olan talebin sinyalini verdi.”
Dubai Marina ve JBR, yerleşik altyapıları ve istikrarlı kiralama pazarları nedeniyle de güçlü bir performans sergiliyor. “Ayrıca yeni lansmanlar hızlandıkça Dubai Kanalı, Yarımadası ve Dubai Adaları için daha fazla soruşturma başlatıyoruz. Savills’in yakın tarihli Birinci Sınıf Konut Dünya Şehirleri Endeksi, Dubai’nin bu kıyı denizaltılarındaki talebi besleyen küresel büyüme tablolarının en üstünde yer almaya devam ettiğini gösteriyor “diye ekliyor Cummings.
Premium fiyatlandırma
Kıyı mülkleri sürekli olarak bir prime sahiptir – tipik olarak karşılaştırılabilir iç gelişmelerden yüzde 30 ila yüzde 60 daha yüksektir. Palm Jumeirah gibi önemli yerlerde, bazı villalar ve markalı konutlar, iç bölgeleri geride bırakarak yıllık bazda yüzde 20’yi aşan fiyat artışı gördü. Ure, ”Jumeirah Bay Island gibi bir toplulukta, satış fiyatları yıllık bazda ortalama yüzde 53 daha yüksekti” diyor.
Tribeca Real Estate’te lüks emlak uzmanı Gabriel Tamman bunu yansıtıyor. “Dubai’deki sahil toplulukları hem satış hem de kiralama için çok yüksek talep görüyor. Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island veya La Mer gibi hazır topluluklar, münhasırlıkları ve sınırlı arzları nedeniyle önemli primlere sahiptir. Plan dışı tarafta, Dubai Maritime City, Dubai Adaları ve Palm Jebel Ali hem yatırımcılardan hem de son kullanıcılardan büyük ilgi görüyor.”
Alıcılar için, sahile doğrudan erişim, gelişime bağlı olarak yüzde 20-40’lık bir primi emredebilir. Dairelerde, ön sıradaki deniz manzaralı bir birim, aynı kuledeki kısmi veya denize bakmayan seçeneklere kıyasla yüzde 15-25’lik bir fiyat artışı görebiliyordu. Tamman şunları ekliyor: “Örneğin Jumeirah Körfezi’nde bir sahil evi, plaja erişimi olmayan benzer bir sahil evinden yaklaşık yüzde 50 daha pahalı olacaktır. Port de La Mer’de, deniz manzaralı ve deniz manzaralı olmayan daireler arasında da benzer bir yayılma gözlemlenebilir: son iki yatak, 3 milyon Dh’nin ortasında, ilki ise 5 milyon Dh’nin ortasında işlem görür.”
Markalı Konutların Yükselişi
Ure, alıcılar için en önemli önceliklerin “engelsiz deniz manzarası, özel plaja erişim ve Bulgari, Six Senses, One&Only ve Royal Atlantis gibi markalı konutların prestijini” içerdiğini açıklıyor. Marinalar ve yat tesisleri de özellikle zenginler arasında listede üst sıralarda yer alıyor. “Plaj kulüpleri, sağlıklı yaşam merkezleri ve konsiyerj hizmetleri gibi küratörlüğünde yaşam tarzı olanakları sunan geliştiriciler, daha güçlü ilgi ve emilim oranları görüyor.”
Küresel olarak, markalı gelişmeler, benzer markalı olmayan hisse senetlerine göre yüzde 25-35 primle satılıyor. Dubai’de, markanın gücüne ve sağlanan olanakların seviyesine bağlı olarak yükseliş daha da büyük, genellikle yüzde 25-50 olabilir. Springfield Properties CEO’su Farooq Syed, ”Dubai’deki markalı sahil konutları sürekli olarak daha yüksek yeniden satış değerlerine ulaşıyor” diyor. “Bugatti Konutları, Waldorf Astoria Konutları Palm Jumeirah, Armani Beach Konutları ve Burj Binghatti Jacob & Co. gibi projeler. Konutlar bu eğilimi vurgulamaktadır.”
Ure belirli bir örnek ekler. “Örneğin Palm Jumeirah’taki Six Senses Konutları, devir tesliminden önce bile kayda değer sermaye kazançları gördü. Alıcılar bu markaları kalite, tasarım ve hizmetle ilişkilendirerek uzun vadeli yatırımları daha güvenli hale getirir.” Yeniden satış değerleri, benzer konumlardaki markalı olmayan muadillerine göre genellikle yüzde 10-20 daha yüksektir. “Palm Jumeirah’daki Six Senses Konutlarındaki bazı özel birimler, plan dışı fiyattan bu yana yüzde 70’e varan değer artışı sağladı.”
Syed için nedenler açık. “Prim iki faktörden geliyor: münhasırlık ve küresel tanınırlığı aktaran marka adının kendisi ve önde gelen markaların koruduğu yüksek özellikler ve hizmet standartları. Alıcılar ve yatırımcılar için markalı sahil konutları, markalı olmayan hisse senetlerine kıyasla hem yaşam tarzı güvencesi hem de daha güçlü uzun vadeli değer tutma sunar.”
Bir sonraki dalga
İleriye baktığımızda, emlak uzmanları yeni gelişmelerin ölçeğine işaret ediyor. Ure, ”İzlenmesi gereken kilit projeler arasında Dubai Limanı yer alıyor — sahildeki evlere olan talebin devam etmesi, Dubai Limanı Konutları gibi projelerin başlatılması ve teslim edilmesi yakın, yatırımcılar ve yeni ev alıcıları için bir merkez” diyor Ure. “Nakheel’den Dubai Adaları – Omoria Private Residences gibi markalı projelerin varlığıyla Deira sahil şeridini yeniden tanımlayacak dönüştürücü bir gelişme. Palm Jebel Ali kısa süre önce yeniden başlatılan bu mega proje, ultra lüks sahil villaları ve tatil köylerinin bir sonraki sınırını sunuyor.”
Cummings de aynı fikirde. “Dubai’de, Emaar Beachfront’ta, Beach Mansion ve Beachgate by Address gibi yaklaşmakta olan tamamlamalar ve Dubai Adaları’ndaki yeni lansmanlar önemli bir rol oynayacak.” Ras Al Khaimah’da, Anantara Mina Residences ve Hard Rock Hotel and Residences gibi gelişmeler, tesis düzeyinde olanaklara, özel erişime ve güçlü uluslararası marka çekiciliğine sahip markalı sahil evlerini tanıtıyor.
Syed, özellikle Palm Jebel Ali, Rashid Yachts & Marina ve Dubai Adaları gibi halen geliştirilmekte olan büyük ana planlar gibi sahil destinasyonları olmak üzere yatırım açısını vurguluyor. “Bu topluluklar henüz tamamlanmadığı için, plan dışı aşamaya giren yatırımcılar, projeler ilerledikçe en güçlü sermaye değerlemesi için konumlandırılıyor. Tarih, Dubai’nin başlıca su cephelerinin, altyapı, perakende ve yaşam tarzı olanakları sağlandıkça erken alıcıların fiyat artışlarından yararlandığı inşa aşamasında en yüksek büyümelerini sağladığını gösteriyor.”
Tamman ayrıca yeni fırsatlar görüyor. “Dubai Maritime City, şehir merkezine ve DIFC’YE yakın yeni lüks sahil merkezi olarak ortaya çıkarken, Palm Jebel Ali, su üzerinde yaşayan ölçeği ve aileyi yeniden tanımlamaya hazırlanıyor. Her ikisi de farklı fiyat noktalarında büyük bir potansiyel sunuyor ve önümüzdeki birkaç yıl içinde heyecan verici lansmanlar göreceğiz.”
Ure’nin şu sonuca vardığı gibi: “Bu projeler Dubai’nin kıyı arzını stratejik bir şekilde genişletecek. Daha fazla envanter sunarken, tasarım, markalaşma ve münhasırlığa odaklanmaları, değerin korunmasını sağlar.” Emaar Beachfront şimdiden küresel yatırımcıları kendine çekiyor ve Dubai Adaları lüks misafirperverliği, doğayı ve konutu bir araya getirmeyi hedefliyor. “Bu gelişmeler yeni kriterler belirliyor, ancak mevcut topluluklardaki beklentileri de artıracak. Yakın zamana kadar sahilde yaşama arzusu sadece Palm Jumeirah tarafından yerine getirildi. Şimdi, talebin Palm’daki arzdan rutin olarak ağır bastığını gördüğümüz için, Emaar Beachfront ve Dubai Adaları hem yatırımcılar hem de son kullanıcılar için sıcak yerler olduğunu kanıtlıyor.”
