UBS Küresel Emlak Balonu Endeksi 2025 yakın zamanda piyasaya sürüldüğünde, göze çarpan bulgulardan biri Dubai’nin “yüksek risk” kategorisine girmesiydi. Emirliğin emlak piyasası, 2023 ortasından bu yana fiyatların çift haneli rakamlarda yükseldiğini gördü ve beş yıl öncesine göre yaklaşık yüzde 50 daha yüksek.
Endeks, Dubai’ye mülk balonunun patlaması riskini artırdı ve onu Los Angeles, Amsterdam ve Cenevre ile aynı risk grubuna yerleştirdi. Bu şu soruyu gündeme getiriyor: Dubai yaklaşmakta olan bir balondan endişe etmeli mi, yoksa temelleri bir soğuma aşamasına dayanacak kadar güçlü mü?
Allegiance Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Kıdemli Başkan Yardımcısı Mario Volpi, ”Bu endekste önceki bir alt seviyeden herhangi bir yükselme asla memnuniyetle karşılanmasa da, tüm faktörleri değerlendirmemiz gerektiğine inanıyorum” diyor. “Dubai emlak piyasasının yıldan yıla yükselmeye devam edemeyeceği açıktır; Ancak bu boğa koşusunun temelleri açıktır.”
Şöyle ekliyor: “Nüfus, bu rotayı bir süre daha sürdürecek bir oranda büyüyor. Gelebilecek herhangi bir fiyat istikrarı memnuniyetle karşılanacaktır, ancak bu da görülecektir. Daireler için belirli alanlarda fiyatlarda daha fazla istikrar görebiliriz, ancak villalar ve şehir evleri bir süre daha güçlü bir büyüme görmeye devam edecek.”
Isıtmalı pazar?
UBS, Dubai’nin hararetli pazarının arkasındaki çeşitli güçleri vurguluyor. 2020’den bu yana yaklaşık yüzde 15’lik nüfus artışı konut talebini artırırken, sınırlı arz kiraları keskin bir şekilde artırdı. Son beş yılın çoğunda, kira artışları konut fiyat artışlarını bile geride bıraktı. Ancak son zamanlarda fiyatlar, aşırı ısınma için klasik bir kırmızı bayrak olan kiralardan daha hızlı hızlanmaya başladı.Satın alınabilirlik de aşınıyor. Ücretler emlak enflasyonuna ayak uyduramadı ve faiz oranları yükselmeye devam ediyor. Dubai, diğer küresel şehirlere kıyasla hala cazip kira getirilerine sahip olsa da, yatırımcılar artık gelecekteki sermaye kazancı beklentilerine daha fazla güveniyor ve bu da duyarlılık değişirse kırılgan bir temel olabilir.
Piyasa ayrıca dış şoklara eğilimli olmaya devam ediyor. UBS, petrol fiyatlarına, değişken küresel sermaye akışlarına ve aşırı arz olasılığına maruz kalmanın koşulları istikrarsızlaştırabileceği konusunda uyarıyor. Yeni inşaat izinleri, son gerilemeden hemen önce, en son 2017’de görülen seviyelere doğru tırmanıyor.
Abu Dabi ve Riyad’dan gelen rekabetin yoğunlaşmasını da ekleyin – Suudi Arabistan 2026’da yabancı alıcılara yeni bölgeler açıyor – ve Dubai’nin talebi karşılama yeteneği test ediliyor.
Nüfus artışı
En büyük olumlulardan biri, Dubai’nin Ağustos ayında 4 milyonu aşan nüfus artışıdır. Bu sayıya 2026’da ulaşılması bekleniyordu, bu nedenle şehir programın çok ilerisinde. 2026’da mütevazı bir genel nüfus artışı varsayarsak, nüfus 180.000 kişi daha artacak. Sektör tahminleri, 2026’da 45.000 ila 96.000 mülkün teslim edileceğidir. Eden Realty’nin Ortağı Barnaby Crompton, ”Şehirdeki en büyük yaş grubunun 30 ile 34 arasında olduğu düşünülürse, bu tahminlerin kalın ucunda bile hane başına iki kişinin düşünülemez olduğunu varsayarsak, talep arzı oldukça rahat bir şekilde karşılayacaktır” diyor. “2025’te yaklaşık 50.000 yeni işletme ruhsatının açılmasıyla, nüfus artışının güçlü kalacağına inanmak için yeterli neden var.” Ama ekliyor: “Dubai’nin bir ada olmadığını ve dünyanın karşı karşıya kalabileceği rüzgarlardan bağışık olmadığını anlamak önemlidir, ancak şimdilik temeller beni cesaretlendiriyor.”PJ Danışmanlığının kurucusu Paul Jeffreys de aynı fikirde. “Temellerin, pazarın yalnızca bir bölümünü etkileyebilecek, daha düşük fiyatlı ve küçük birimler olabilecek bir soğutma aşamasına dayanacak kadar güçlü olduğunu düşünüyorum. Daha büyük veya daha pahalı mülklerdeki kıtlık, piyasayı genel bir soğutmadan korumalıdır.”
Diğer şehirlerle karşılaştırmalar
UBS endeksi, Miami, Tokyo ve Zürih’in şu anda dünya çapında en yüksek balon riskleriyle karşı karşıya olduğunu gösteriyor. Örneğin Miami, reel fiyatların beş yılda yaklaşık yüzde 50 oranında arttığını ve kiraları ve gelirleri geride bıraktığını gördü. Tokyo’nun konut patlaması yabancı girişler ve daha zayıf bir para biriminden kaynaklanıyor, ancak satın alınabilirlik aşırı derecede kötüleşti. Zürih, dibe vuran faiz oranlarını güçlü dış taleple birleştirerek fiyat / kira oranını incelenen tüm şehirlerin en yükseğine çıkarıyor. Dubai gibi Madrid de bu yıl balon riskinin keskin bir şekilde arttığını gördü. İspanya’nın başkentindeki fiyatlar reel olarak yüzde 14 arttı ve küresel olarak en hızlı büyüme gerçekleşti.
Öte yandan, Londra, Paris ve Hong Kong gibi şehirler “düşük riskli” olarak sınıflandırılır. Oradaki fiyatlar düzeltildi veya durgunlaştı ve daha sıkı düzenlemeler veya zayıf ekonomik koşullar coşkuyu kontrol altında tuttu. Dubai ortada oturuyor: Singapur, Frankfurt veya Sidney’den daha fazla ısınmış, ancak Miami veya Tokyo’nun “aşırı” bölgesinde değil.
Dubai neden farklı
Dubai’nin geçmişteki kazaları tekrarlamayabileceğini düşünmek için nedenler var. Yabancı alıcı vergileri ve kira sınırlamaları getiren Vancouver veya Sidney gibi pazarların aksine Dubai, hafif düzenlemelere sahip açık bir pazar olmaya devam ediyor. Emlak uzmanları, bunun arzın daha esnek bir şekilde ayarlanmasını sağladığını ve nispeten yüksek kira getirilerinin korunmasına yardımcı olduğunu söylüyor.Ayrıca Dubai’nin emlak piyasası artık daha çeşitlendirilmiş durumda. Lüks markalı konutlar, sahil projeleri ve fraksiyonel yatırım platformları (tokenize emlak satışları gibi) alıcı tabanını genişletir. Ubs’nin kendisi, fiyatların küresel standartlara göre “nispeten uygun” kaldığını belirtiyor.
Nakit alıcılarının yaygınlığı ve şehrin jeopolitik ve finansal bir güvenli liman olarak rolü de esneklik katıyor. Rusya, Hindistan, Afrika ve giderek artan bir şekilde Avrupa’dan gelen zengin yatırımcılar, evdeki istikrarsızlığa karşı bir koruma olarak Dubai’de mülk aradılar. Bu uluslararası talep, tamamen spekülatif iç baloncuklardan daha yapışkan sermaye girişleri yaratıyor.
Bu güçlü yönlere rağmen, bazı güvenlik açıkları öne çıkıyor. Birincisi, gelir artışı emlak enflasyonunun çok gerisinde kaldı. Ücretler anlamlı bir şekilde artmadıkça, satın alınabilirlik kötüleşecek ve sakinlerden gelen organik talebi sınırlayacaktır. Ayrıca, yabancı yatırımcılara güvenmek Dubai’yi küresel duyarlılıktaki değişimlere karşı savunmasız hale getiriyor. Petrol fiyatları düşerse, jeopolitik riskler alevlenirse veya Suudi Arabistan sermayeyi başarılı bir şekilde yönlendirirse, talep aniden soğuyabilir.
Ardından inşaat faaliyeti artıyor. UBS, yeni izinlerin yakında bir arz selinin bir gerilemeyi artırdığı 2017 seviyelerine ulaşabileceğini gösteriyor. Geliştiriciler yükselişe devam ederken, tarih aşırı arzın genellikle Dubai’nin Aşil topuğu olduğunu gösteriyor. Endeks psikolojik unsurun altını çiziyor: alıcılar fiyatların yükselemeyeceğine inandıklarında, momentum hızla tersine dönebilir. Dubai’ninki kadar duygu odaklı bir pazarda bu bir risk oluşturuyor.
UBS raporunun yakın bir çöküşü öngörmediğini hatırlamak önemlidir; Ancak risklerin arttığı konusunda uyarıyor. Fiyatlar zaten önceki zirvelere geri döndü, satın alınabilirlik kötüleşiyor ve arz riskleri artıyor. Ancak Dubai’nin insanların yanıldığını kanıtlama alışkanlığı var.
