GCC emlak piyasası yapısal bir uyanışın ortasındadır, ancak çoğu geliştirici henüz yakalanmamıştır. Çok fazla kişi hala hızlı inşa ettikleri, daha hızlı sattıkları ve devam ettikleri dünkü oyunu oynuyor. Bu, uzun vadeli değer yaratmaktan ziyade kısa vadeli arbitraja dayanan bir zihniyettir. Ve bunun değişme zamanı.
Gayrimenkul artık bir meta oyunu değil
2000’li yıllarda Dubai’deki ve Körfez’deki geliştiriciler ivme kazandı. Yükselen arazi değerleri, hızlı sermaye döngüleri ve getiri peşinde koşan istikrarlı bir yatırımcı akışı, yüksek büyüme ortamı yarattı. Gayrimenkul esasen bir meta olarak görülüyordu, yani ne kadar çok inşa ettiyseniz o kadar çok kazandınız. Ama bu model eskiyor. Faiz oranları yapışkan. Sermaye seçicidir. Alıcılar daha bilgili ve egemen stratejiler kentsel talebi yeniden şekillendiriyor. Tüm imajı somutlaştırmak için Körfez artık büyüme için değil, miras için inşa ediyor. Bu, geleneksel gayrimenkul geliştirme yerine özel sermayeden ödünç alınan farklı bir oyun kitabı gerektirir.
Geliştiricilerin öğrenmesi gerekenler
Özel sermaye fonları sadece satın alma ve satma oyununda sıkışıp kalmaz. Bir zaman çizelgesi üzerinden değer kazanır, dönüştürür ve çıkarırlar. Her varlık bir tezdir ve her çıkış tasarlanmıştır. Geliştiricilerin projelere bu şekilde yaklaşıp yaklaşmadığını hayal edin: İşletme gelirini, yeniden konumlandırma stratejilerini, sermaye verimliliğini ve alternatif kullanımları düşünerek bir defaya mahsus yapılar yerine yatırım portföyleri gibi projelerin sigortalanması ve ilk günden itibaren değerin yapılandırılması. Sadece cephe estetiğini değil, iç getiri oranını (IRR) göz önünde bulundurarak tasarlamayı ve GYO’LAR, gelir sendikasyonları ve Birleşme ve devralmalar yoluyla çıkışları planlamayı da hayal edin. Tüm bu senaryoda, geliştiricinin rolü yapıcıdan sermaye ayırıcısına geçer. Ve bu değişim her şeyi değiştirir.
Satmak için inşa etmek bir koşu bandıdır
Mülk satın almayı, yenilemeyi ve ardından nispeten kısa bir süre içinde kar için yeniden satmayı içeren baskın ‘yap ve çevir’ modeli, geliştiricileri bir yeniden icat döngüsüne kilitler. Her yeni proje yeni sermaye, yeni onaylar ve yenilenen risk gerektirir. Bunu, operasyonel gelire, yeniden finansman esnekliğine ve uzun vadeli varlık optimizasyonuna öncelik veren ‘sahip olunan’ bir yaklaşımla karşılaştırın. Volan dinamiklerini bu şekilde yaratırsınız. Projeleriniz sonrakileri beslemeye başlar. Bilançonuz olgunlaşır. Kaldıracın artıyor. Sermayeyi kovalamayı bırak ve onu çekmeye başla. Ve bu tam olarak özel sermayenin nasıl düşündüğü.
