Dubai’nin emlak piyasası, Ekim ayında mütevazı bir düşüşe rağmen, daha uygun fiyatlı dairelere olan talebi artıran orta gelirli ev alıcılarının güçlü faaliyetleriyle güçleniyor. Emirlik’teki yıllık satışlar, şehrin gayrimenkul sektörünün dayanıklılığının ve derinliğinin altını çizerek 554,9 milyar Dh değerinde 177.519 işleme ulaştı.
Property Finder tarafından yayınlanan veriler, birincil hazır sektörün yıllık bazda yüzde 74’lük bir değer artışı ve yıllık bazda yüzde 63’lük bir hacim artışı ile öncülük ettiğini gösteriyor.
Öte yandan, plan dışı ikincil segment güçlü kalmaya devam ediyor ve değerde yüzde 45 ve hacimde yüzde 52’lik bir artış kaydediyor. Bu olumlu rakamlara rağmen, Ekim ayı, birincil hazır pazardaki değerdeki yüzde 18’lik düşüş ve hacimdeki yüzde 20’lik düşüşün etkisiyle ılımlı bir yavaşlama gördü.
2025’in ilk on ayında, birincil satış piyasası geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 18 artışla 103.939 işlem kaydetti. Bu satışların değeri yıllık bazda yüzde 33 arttı. Ekim 2024’e kıyasla değerde yüzde 8 düşüş ve hacimde yüzde 6 düşüş görmesine rağmen, genel eğilim iyimser olmaya devam ediyor.
En iyi performans gösteren alanlar arasında yer alan Al Yelayiss 1, toplam birincil işlem değerinin yüzde 11’ini oluşturan işlem değerlerinin yaklaşık yüzde 7 arttığı ve hacimlerin yalnızca üç anlaşmadan 153 anlaşmaya yükseldiği paketi yönetti. Nad Al Sheba, toplam değerin yüzde 9’unu oluşturarak birinci sırada ikinci oldu.
İkincil piyasa da sağlam kaldı ve Ekim ayında 25.9 işlemlerinde 7,718 milyar Dh kaydetti. Bu, yıllık bazda yüzde 2’lik bir değer artışını ve hacimde yüzde 1’lik bir artışı temsil ediyordu. Büyüme, büyük ölçüde değeri yüzde 15 ve hacmi yüzde 8 artan ikincil plan dışı satışlardan kaynaklandı. Katkıda bulunan kilit alanlar arasında, Ekim 2024’te 768 milyon Dh’ye kıyasla 1,4 milyar Dh değerinde 687 işlemin kaydedildiği Al Barsha Güney Dördüncü ve yıllık bazda değerin yüzde 17 arttığını gören Burç Halife bölgesi yer aldı.
Tüketici tarafında daireler hem kiralama hem de satın alma talebine hakim olmaya devam ediyor. Daireler, kiralık aramaların yaklaşık yüzde 78’ini ve alıcı talebinin yüzde 57’sini oluşturuyor. Bu segmentte stüdyolar, kiralık aramaların yaklaşık yüzde 25’ini, ancak satın alma faizinin yalnızca yüzde 15’ini oluşturuyor.
Tek yatak odalı birimlere olan ilgi dengede kalıyor – daire satın alma aramalarının yaklaşık yüzde 36’sı, kiralama sorgularının yüzde 37’sine kıyasla. Daha küçük birimlere doğru eğim, artan kiralara karşı korunmak ve uzun vadeli varlıkları güvence altına almak için uygun fiyatlı daireler satın almayı tercih eden artan sayıda kiracıyı yansıtıyor.
Mortgage piyasası, orta gelirli alıcıların artan rolünü daha da vurgulamaktadır. Ekim ayında, 3.999 anlaşmada 15.98 milyar Dh değerinde ipotek işlemi kaydedildi. Toplam değer yıllık bazda yüzde 1 düşerken, hacimler yüzde 10 artarak piyasaya daha düşük fiyat noktalarından daha fazla alıcının girdiğinin sinyalini verdi.
Birim başına ortalama ipotek değeri Ekim 2024’e göre yüzde 16 düşerek 4,17 milyon Dh’ye ulaştı. Yıllık ipotek işlemleri, 35.554 anlaşmadan toplam 148,1 milyar Dh, hacmi 2024’e göre yüzde 19 arttı ve ortalama anlaşma değeri yüzde 10 düştü.
Mortgage Bulucu verilerine göre, 20.000-40.000 Dh kazanan aylık gelir grubu, tüm ipotek taleplerinin yaklaşık yüzde 30’unu oluşturuyor — pazarın en büyük tek gelir grubu. Bu grup içinde alıcıların yüzde 81’i konut ararken, yüzde 16’sı yatırımcı. Bu alıcılar, satın alımlarının yüzde 88’inden fazlasını oluşturan daireleri ezici bir çoğunlukla tercih ediyor.
Yelpazenin üst ucunda (Dh 80.000 + aylık gelir), ipotek başvurusunda bulunanların yaklaşık yüzde 18’i bu gruba aittir; Yatırımla ilgili tüm aramaların yüzde 35’ine katkıda bulunurlar ve esas olarak villalara (yüzde 32) ve premium dairelere (yüzde 63) odaklanırlar.
Property Finder’ın Baş Gelir Sorumlusu Cherif Sleiman şunları söyledi: “Ekim ayı rakamları, Dubai emlak piyasasındaki tüketici davranışları hakkında büyüleyici bilgiler sunuyor. Hafif soğuma, yaz tatilindeki yıllık yavaşlamayı yansıtıyor, ancak bu endişe nedeni değil. Bu ılımlı düşüş, özellikle kilit alanlarda ve segmentlerde genel piyasa direnciyle dengeleniyor. Nad Al Sheba, Al Barsha ve Al Yelayiss 1 gibi alanlar, talebin güçlü kaldığı Burç Halife bölgesi ile birlikte pazarın can damarı olmaya devam ediyor. Daha küçük dairelere doğru kayma, daha fazla insanın mülke yatırım yapmak veya kira artışlarına karşı koymak için uygun maliyetli yollar aradığını gösteren önemli bir eğilimdir. Varlıklı alıcılar arasında her zaman villalar ve üst düzey daireler için bir pazar olacak olsa da, daha fazla sakin apartman yaşamının pratik ve finansal faydalarını görüyor.”
Analistlere göre veriler, spekülatif üst düzey satın alımlardan ziyade hacmin giderek daha fazla satın alınabilirlik ve son kullanıcı talebinden kaynaklandığı olgunlaşan bir piyasa aşamasına işaret ediyor.
