Yeni verilere ve endüstri liderlerine göre, Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki karma kullanımlı ve ana planlı topluluklar, geleneksel bağımsız konut projelerinden daha güçlü kira getirileri ve daha esnek getiriler sağlıyor.
Property Finder’ın Gelir Müdürü Cherif Sleiman, ”Konut, perakende ve yaşam tarzı olanaklarının bir araya gelmesiyle bütünleşik gelişmeler, özellikle kolaylık, topluluk tesislerine erişim ve işyerlerine yakınlık arayanlar olmak üzere kiracıları çekmeye devam ediyor” dedi. Sleiman, eğilimin günlük ihtiyaçları karşılayan, iyi bağlantıları olan, kolaylık açısından zengin toplulukların çekiciliğini yansıttığını söyledi.
“Verilerimiz, dairelerin alıcı talebinin yüzde 57’sini ve kiralık aramaların yüzde 78’ini oluşturduğunu ve daha küçük tek yatak odalı ve stüdyo birimlere olan ilginin en güçlü şekilde arttığını gösteriyor. Bu evler, genellikle yaşam tarzı ihtiyaçlarını karşılayan, iyi bağlantılara sahip, konfor açısından zengin topluluklarda bulunan hem satın alınabilirlik hem de rahatlık sağlar.” Emlak Bulucu verileri, karma kullanımlı toplulukların, ana planlı topluluklar için yüzde 7’ye ve bağımsız konut binaları için yüzde 5’e kıyasla, bugüne kadarki en yüksek kira getirisini yüzde 8 civarında kaydettiğini gösteriyor.
Primler ve istikrarlı talep
Property Finder’a göre, karma kullanımlı topluluklar bu yıl ortalama yüzde 20-25’lik kira primlerine komuta ediyor ve fiyatlar sürekli olarak diğer segmentlerden daha iyi performans gösteriyor. Sleiman, talebin 2025 yılına kadar sabit kaldığını belirterek, ”Bu bölgelerdeki kira fiyatları, yıl için ortalama yüzde +14,3 ile yüzde +27,4 arasında değişen primlerle diğerlerinden tutarlı bir şekilde daha iyi performans gösterdi,” dedi.
Kira getirileri daha yüksek olsa da, sermaye değerlemesi yönetim kurulunda güçlü kalmaya devam ediyor ve bağımsız topluluklar, Ocak ve Ekim 2025 arasında fiyatların yüzde 16 arttığını ve yüzde 15’teki karma kullanımlı gelişmelerin biraz önünde olduğunu görüyor. ”Bu, karma kullanımlı gelişmelerin istikrarlı fiyat artışının yanı sıra cazip kira getirileri sunarak bir denge kurduğunu gösteriyor” dedi.
Karma kullanımlı ve ana planlı projeler, özellikle Dubai’nin orta gelirli alıcılarından son kullanıcı odaklı talep çekiyor. Sleiman, ”Mortgage Bulucu verileri, Dh20K–40K gelir grubunun tüm ipotek taleplerinin yaklaşık yüzde 30’unu oluşturduğunu ve bunların yüzde 81’inin yatırım yapmak yerine yaşamak için ev satın aldığını gösteriyor” dedi.
Verilerin “alıcıların spekülatif alımlara güvenmek yerine yerleşik, yaşanabilir gelişmelere doğru ilerlediğini gösterdiğini” de sözlerine ekledi … Bu, kısa vadeli kazanımlardan ziyade pratik, ihtiyaç temelli kararlarla giderek daha fazla tanımlanan bir pazar.”
Uzun vadeli istikrar ve daha güçlü büyüme
Crompton Partners Estate Agents’ın Yönetici Ortağı Ben Crompton, karma kullanımlı gelişmelerin çeşitlendirilmiş doğasının onları uzun vadeli yatırımcılar için daha cazip hale getirdiğini söyledi. “Karma kullanımlı gelişmeler, sermaye değerlemesi açısından daha yüksek yatırım getirisi sağlama eğilimindedir. Daha iyi sermaye büyümesi, projenin çeşitlendirilmiş doğasından ve uzun vadeli istikrarlı kiracılar için arzu edilebilirliğinden geliyor ”dedi.
Daha küçük bağımsız birimlerde kira getirilerinin daha yüksek olabilmesine rağmen, karma kullanımlı topluluklarda uzun vadeli sermaye büyümesinin ve kiracı istikrarının daha güçlü olduğunu belirtti. “Çok alt geliştirici projelerdeki tek kuleler kısa vadede çok çekici olabilir, ancak daha uzun bir süre boyunca karma kullanım daha iyi performans gösterecektir.”
Crompton, bu tür gelişmelerin “hem kiralama hem de fiyat primini emrettiğini” ve son kullanıcıların olanaklara ve rahatlığa erişim için daha fazla ödeme yapmaya istekli olduklarını ekledi. “Her şey projenin son kullanıcı için ne kadar çekici olduğuyla ilgili. Aynı alana daha fazla olanak sağlamak, perakende satış yapmak veya ofisine yakın yaşamak için daha fazla ödeme yapmaya istekli bir kiracı olsun … Ünitede yaşayan kişiye rahatlık ve yaşam kalitesi sağlayabilirseniz, daha fazla ödeyeceklerdir.”
İleriye baktığımızda, Crompton, karma kullanımlı gelişmelerin, çeşitli kiracı karmaları nedeniyle muhtemelen “gerilemelerden daha iyi yalıtılacağını” söyledi. “Kiracıların çeşitliliği ve yaşam kalitesi, daha az kira ve fiyat oynaklığı anlamına gelmelidir.Orta Doğu Tesis Yönetimi Derneği (MEFMA) Başkanı Jamal Lootah, ”
Entegre yaşam yatırımcı güvenini artırıyor
Operasyonel açıdan karma kullanımlı topluluklar da daha esnek ve uygun maliyetli olduğunu kanıtlıyor” dedi. Lootah, ”Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki entegre karma kullanımlı topluluklar, hem kira getirilerinde hem de uzun vadeli değerde sürekli olarak tek amaçlı projelerden daha iyi performans gösterdi” dedi. “Yaşamak, çalışmak ve boş zamanların tadını çıkarmak için yerleri birleştirerek daha güçlü talep çekiyorlar ve tipik olarak daha yüksek kira getirileri ve sermaye takdiri elde ediyorlar. Yatırımcılar, zaman içinde değerlerini daha etkin bir şekilde koruyan daha istikrarlı gelir ve varlıklar görme eğilimindedir.”
Bu gelişmeler dahilinde kullanımın çeşitlendirilmesinin piyasa dalgalanmalarını atlatmalarına yardımcı olduğunu açıkladı. “Konut kiralama tarafı yavaş bir dönemle karşı karşıya kalırsa, perakende veya ofis bileşenleri hala iyi performans gösterebilir ve bunun tersi de geçerlidir. Sonuç, ekonomik gerilemelerde bile daha istikrarlı doluluk ve gelirdir.”
Lootah, paylaşılan altyapının sahipler için büyük maliyet tasarrufu sağladığını da sözlerine ekledi. “Entegre topluluklar tipik olarak birçok hizmet ve tesisi merkezileştirir ve bu da maliyet verimliliğini artırır. Sahipler, bölgesel soğutma, birleşik güvenlik ve merkezi bakım gibi paylaşılan hizmetlerden yararlanarak işletme maliyetlerini düşürebilir.”
Geleceğin ufkunu şekillendiren bir değişim
Uzmanlar, karma kullanımlı ve entegre toplulukların BAE’de kalkınma için yeni standart haline geldiği konusunda hemfikir. Lootah, ”Doluluk oranları ve kiracı tutma, karma kullanımlı, entegre topluluklarda bağımsız projelere kıyasla daha yüksek olma eğilimindedir” dedi. “Mağazaların, kafelerin, ofislerin ve evlerin tek bir yerde olmasının rahatlığı ve yaşam tarzı faydaları, insanların daha uzun süre kalması ve boş yerlerin düşük kalması anlamına geliyor.”Değişimin, Dubai’nin yürünebilir, karma kullanımlı mahallelere öncelik veren 2040 Kentsel Ana Planı gibi kentsel stratejilerle uyumlu olduğunu da sözlerine ekledi. ”Dubai, Abu Dabi ve Kuzey Emirlikleri’ndeki geliştiriciler bu vizyonla uyumlu hale geliyor ve yeni projelerin izole kuleler yerine kendi kendini idame ettiren mini şehirlere benzediği bir geleceği şekillendiriyor” dedi.
Yine de uzmanlar, bağımsız gelişmelerin tamamen ortadan kalkmayacağını belirtti. Sleiman, ”Bağımsız gelişmelerin bir yeri olmaya devam edecek” dedi. “Dubai pazarı her zaman farklı olmuştur ve her iki yaklaşıma da yer vardır.” Crompton kabul etti: “Her zaman gerekli olacaklar ve her zaman inşa edilecekler … Bağımsız binaların inşa edilmesi daha hızlı ve daha ucuz ve bakımı daha ucuz.”
