Dubai’nin konut emlak piyasası, 2025’in üçüncü çeyreğinde yukarı yönlü seyrini sürdürdü ve plan dışı satışlar büyümenin açık itici gücü olarak ortaya çıktı. Cavendish Maxwell’in son piyasa raporuna göre, yatırımcı güveni ve nüfus artışı talebi artırdığından, toplam konut işlemleri yıllık bazda yüzde 17,1 artışla 55.300 anlaşmaya yükseldi.
Göze çarpan performans, toplam piyasa faaliyetinin şaşırtıcı bir şekilde yüzde 76’sını oluşturan plan dışı segmentti. Dönem içindeki yeni proje lansmanlarındaki yavaşlamaya rağmen, plan dışı işlemler yıllık bazda yüzde 23,6 ve çeyrek bazda yüzde 18,1 artışla 42.000 anlaşma rekorunu kırdı. Raporda, ”Plan dışı birimlerdeki artış, yeni lansman sayısındaki azalmaya rağmen gerçekleşti ve bu, plan dışı birimlere yönelik alıcı talebinin 2025’in 3. Çeyreğinde güçlü kaldığını gösteriyor” dedi.
Analistler bu hakimiyeti esnek ödeme planlarına ve hem yatırımcıları hem de son kullanıcıları cezbetmeye devam eden çekici geliştirici teşviklerine bağlıyor. Raporda, ”Piyasa, büyük ölçüde ödeme esnekliği ve geliştirici teşviklerinden kaynaklanan gelecekteki gelişmelere giderek daha fazla odaklanmaya başladı” dedi. İlk geliştirici satışları, bir önceki yıla göre yüzde 90, 3 olan plan dışı faaliyetin yüzde 93, 9’unu temsil ederek doğrudan geliştiricilerden satın alma cazibesinin altını çizdi. Buna karşılık, plan dışı satışlar yüzde 6,1’e geriledi ve bu da geleneksel olarak tamamlanmadan önce mülkleri çeviren spekülatif yatırımcılar arasında serinletici bir iştah olduğunu gösteriyor.
Plan dışı satışlar yükselirken, hazır emlak segmenti daha bastırılmış bir tablo çizdi. Tamamlanan konutlar için yapılan işlemler, 2. Çeyreğe göre yüzde 5,4 düşüşle ve yıllık bazda ancak yüzde 0,6 artışla 13.300 anlaşma oldu. Bu yavaşlama, alıcılar arasındaki fiyat hassasiyetini veya kısa vadeli bir düzeltmeyi yansıtabilir. Raporda, ”Bu model devam ederse, hazır mülk segmentinde mütevazı bir soğumaya işaret edebilir” uyarısı yapıldı.
Daireler, yılın başlarında daire odaklı lansman dalgasının etkisiyle satışların yüzde 89,4’ünü yakaladıkları plan dışı başta olmak üzere her iki segmente de hakim olmaya devam etti. Villalar ve şehir evleri, plan dışı satışlarda daha yumuşak bir ivme görürken, hazır işlemlerdeki payları, daha büyük yerleşim planları ve açık alanlar arayan ailelerin talebi ile biraz artarak arttı.
Fiyatlar ve arz eğilimleri
Segmentler arasındaki karışık performansa rağmen fiyatlar yükseliş eğilimini korudu. Konut satış fiyatları, yerel ve uluslararası alıcılardan gelen yoğun taleple desteklenerek çeyrek bazda yüzde 4,5 ve yıllık bazda yüzde 16,1 arttı. Ancak rapor, büyümenin lokasyona göre değiştiğini, bazı toplulukların çift haneli kazançlar elde ederken diğerlerinin daha ılımlı artışlar gördüğünü vurguladı.
Arz tarafında, 3. Çeyrekte, öngörülen 22.800 birimin oldukça altında, yüzde 41,3’lük bir gerçekleşme oranını yansıtan yaklaşık 9.400 birim teslim edildi. İlk dokuz ayın toplam tamamlamaları yıllık bazda yüzde 6 artışla 28.100 birime ulaştı. Özellikle, inşaat zaman çizelgeleri, 2023’teki 1.340 güne kıyasla 2025’te ortalama 880 gün olmak üzere önemli ölçüde kısaldı ve hızlandırılmış proje teslimine işaret etti.
İleriye baktığımızda, 4. Çeyrek için 48.200 birim ve 2028 yılına kadar tahmini 366.000 birim öngörüldüğü ve büyük kısmının 2026 ve 2027 için planlandığı için pazar kritik bir testle karşı karşıya. Cavendish Maxwell’in Konut Değerleme Direktörü ve Başkanı Ronan Arthur, ”Bu boru hattı arz fazlası konusunda endişelere yol açabilirken, gerçeklik daha ölçülü” dedi. “Bu, dengesizliği işaret etmek yerine, Dubai’nin konut piyasasında sağlıklı bir normalleşme dönemine işaret ediyor.”
Piyasa görünümü
Başgösteren tedarik zorluklarına rağmen, temeller sağlam kalmaktadır. Dubai ekonomisi genişlemeye devam ediyor, GSYİH büyüme tahminleri yukarı doğru revize edildi ve nüfusun 2030 yılına kadar 5 milyona yaklaşması bekleniyor. Bu faktörler, yatırımcı dostu düzenlemeler ve altyapı yatırımlarıyla birleştiğinde, piyasanın dayanıklılığına duyulan güvenin temelini oluşturur.
Baş Ekonomist Julian Roche, görünümü şöyle özetledi: “Dubai pazarını hangi gücün şekillendireceği tartışması — potansiyel arz fazlası veya kaliteye uçuşa neden olan artan küresel belirsizlik — şimdilik ikincisinin lehine çözülmüş görünüyor. Bununla birlikte, önümüzdeki yıllar, önemli bir yeni arz boru hattı sağlandıkça fiyat artışının sürdürülebilirliğini test edecektir.”
Şimdilik, plan dışı satışlar Dubai’nin emlak hikayesinin yıldızı olmaya devam ediyor, yeni rekorlar kırıyor ve şehrin küresel bir emlak noktası olarak statüsünü güçlendiriyor.
