Yükselen kiralar, daha sıkı arz ve düzenleyici istikrar 2026 için portföy stratejilerini yeniden şekillendirirken, Dubai’nin ticari emlak piyasasında yatırımcı sermayesi daha fazla hedefleniyor.
Plan dışı ofisler, lojistik merkezleri ve topluluk perakende merkezleri, spekülatif hacim odaklı satın alma yerine gelir istikrarına ve uzun vadeli temellere doğru bir değişimi yansıtan tercih edilen varlık sınıfları olarak ortaya çıkıyor.
Dubai Arazi Dairesi (DLD) verileri, emirliğin toplam gayrimenkul işlemlerinin 2025’te 760 milyar Dh’yi geçtiğini, ticari ve sınai varlıkların tahmini 90 milyar ila 100 milyar Dh’lik anlaşma değerini oluşturduğunu ve konut segmentinin ötesinde artan kurumsal ve özel yatırımcı ilgisinin altını çizdiğini gösteriyor. Ticari bölgelerdeki ve sanayi bölgelerindeki işlem hacimleri, kiralama faaliyetinin yanı sıra artarak, işgalci talebinin güçlenmesine ve varlık cirosunun artmasına işaret etti.
Dubai’nin ticari pazarı, serbest bölgeler ve anakara yargı bölgelerinde kurumsal hareketliliği destekleyen, iş dostu bir düzenleyici ortamdan yararlanmaya devam ediyor. Esnek çalışma modelleri küresel olarak devam ederken, BAE ticari lisanslarının çoğu hala fiziksel bir ofis varlığına ihtiyaç duymakta ve bu da çalışma alanı için temel talebin sürdürülmesine yardımcı olmaktadır. Dubai İstatistik Merkezi verilerine göre emirliğin nüfusu 2025’te 3,7 milyonu aşarak ofis, perakende ve endüstriyel emilim için daha fazla yapısal destek sağladı.
Piyasa göstergeleri, ana ofis lokasyonlarındaki sıkılaştırma koşullarına işaret ediyor. CBRE, DIFC ve Business Bay gibi merkezi bölgelerdeki A sınıfı ofis kiralarının, yeni arz sınırlı kaldıkça 2025’te yüksek tek haneli büyüme kaydettiğini tahmin ediyor. Savills, en az 2027 yılına kadar premium ofis hisselerinin anlamlı ilavelerinin kısıtlı kalacağını ve yatırımcıları ve işgalcileri fiyatlandırma ve şartnameleri kilitlemek için plan dışı alanı erkenden güvence altına almaya teşvik edeceğini öngördü.
DLD kiralama verileri de bu değişimi yansıtmaktadır. Ticari kiralama kayıtları, yerleşik iş merkezlerinde yıldan yıla artarken, esnek döşeme plakaları ve birinci sınıf olanaklar sunan modern, enerji tasarruflu binalara olan talep en yüksek seviyededir. Bölgesel merkez operasyonlarını genişleten uluslararası firmalar ve Orta Doğu ayak izlerini güçlendiren finansal kurumlar, başbakanlık talebinin temelini oluşturmaya devam ediyor.
Lojistik ve endüstriyel gayrimenkul, yatırımcıların daha da güçlü ilgisini çekiyor. Dubai’nin bölgesel bir ticaret merkezi olarak rolü, Jebel Ali Limanı, Dubai Güney lojistik koridoru ve Dubai Uluslararası ve Al Maktoum Uluslararası havaalanları aracılığıyla artan hava kargo hacimleri ile desteklenerek genişlemeye devam ediyor. Jll’ye göre, birçok Dubai denizaltısındaki birinci sınıf lojistik kiraları, üçüncü taraf lojistik firmalarından, e-ticaret operatörlerinden ve bölgesel distribütörlerden gelen talebin etkisiyle 2025’te yıllık bazda yüzde 15’ten fazla arttı.
Danışmanlık, son bölgesel bakış açılarında, tedarik zinciri çeşitlendirmesinin, kıyıya yakın stratejilerin ve daha hızlı teslimat beklentilerinin, Körfez genelinde modern depolama ve dağıtım tesislerine olan talebi yapısal olarak artırdığını söyledi. DLD verileri, Dubai Endüstri Şehri ve Dubai Yatırım Parkı gibi bölgelerde endüstriyel arazi ve depo işlem hacimlerinin istikrarlı bir şekilde arttığını ve yatırımcıların uygun tesisler ve uzun vadeli kiralanan varlıklar için iştahını yansıttığını gösteriyor.
Perakende yatırım modelleri de gelişiyor. Büyük hedef alışveriş merkezlerinden ziyade, sermaye giderek konut topluluklarına gömülü mahalle perakende merkezlerine akıyor. Knight Frank, topluluk perakende varlıklarının, turizm döngülerinden ziyade günlük tüketici harcamaları ve nüfusa dayalı ayak basmasıyla desteklenen nispeten istikrarlı getiriler sağlamaya devam ettiğini tahmin ediyor. DLD rakamları, gelişmekte olan konut kümelerindeki daha küçük perakende birimleri için artan kayıt hacimlerine işaret ederek bu merkezi olmayan talep eğilimini güçlendiriyor.
Coğrafi olarak, yatırımcı faaliyeti, ulaşım bağlantısından ve olgun altyapıdan yararlanan Business Bay, Jumeirah Lake Towers ve Barsha Heights gibi yerleşik ticari bölgelere bağlı kalmaktadır. Aynı zamanda, Jumeirah Village Circle, Arjan ve Dubai South dahil olmak üzere konut büyüme koridorları, geliştiriciler değişen nüfus yoğunluğu modellerine yanıt verirken ilk amaca yönelik ticari gelişmelerine tanık oluyor.
Yatırımcı davranışı daha parçalı hale geliyor. Uluslararası sermaye, öngörülebilir gelir akışları ve daha basit yönetim yapıları sunan istikrar kazanmış ofis ve perakende varlıklarına odaklanmaktadır. Bu arada yerli yatırımcılar, genellikle arazi edinimi, özel yapım tesisler ve uygulamalı operasyonel katılım gerektiren lojistik ve endüstriyel gelişmelerde daha aktiftir.
Savills, son bölgesel sermaye piyasası raporlarında, yabancı yatırımcıların düzenleyici şeffaflık, döviz istikrarı ve olgun küresel piyasalara kıyasla nispeten yüksek riske göre düzeltilmiş getiriler nedeniyle Dubai’yi tercih etmeye devam ettiğini belirtti. Bu arada, yerel yatırımcılar, arzın yapısal olarak kısıtlı kaldığı endüstriyel gayrimenkullerde kalkınmaya yönelik stratejileri giderek daha fazla hedefliyorlar.
Alıcılar, hızlı ciroya öncelik vermek yerine kiracı kalitesine, kira süresine, sürdürülebilirlik kimlik bilgilerine ve uzun vadeli talep görünürlüğüne odaklanıyor. CBRE, Dubai’deki ana lojistik getirilerinin karşılaştırılabilir küresel geçit şehirlerine göre rekabetçi kaldığını, yerleşik bölgelerdeki ofis varlıklarının ise sınırlı yeni tedarikten yararlanmaya devam ettiğini tahmin ediyor.
Chestertons Mena’nın icra direktörü Mohamed Mussa, yatırımcı duyarlılığının daha seçici hale geldiğini söyledi. “Dubai’nin ticari pazarı, netlik ve seçiciliğin hızdan daha önemli olduğu daha ölçülü bir aşamaya giriyor. Yatırımcılar, pazar sürdürülebilirliği için sağlıklı bir işaret olan kalite, konum ve uzun vadeli performansa öncelik veriyor.”
Nüfus artışı, altyapı genişlemesi ve ticaret faaliyetlerinin talep temellerini güçlendirmesiyle analistler, yatırımcı iştahının 2026 yılına kadar esnek kalmasını bekliyor.
