Uzmanlar, BAE’nin emlak piyasasının sürekli nüfus artışı, güçlü son kullanıcı talebi, düşük vergi ve iş dostu çerçeve, olgun düzenlemeler ve devam eden destekleyici faktörler nedeniyle yükseliş ivmesini sürdüreceğini söylüyor.
En son Emlak Bulucu anketi bulguları, 10 sakinlerinden yedisinin önümüzdeki altı ay içinde BAE’de mülk satın almayı planladığını ve yükselen emlak piyasasına olan güvenin devam ettiğini gösterdiğini açıkladı.
“Satın almayı planlayan her 10 kişiden yedisi güçlü bir sinyal. Dubai’nin emlak piyasasına olan güvenin, kentin küresel çekiciliği, düzenleyici olgunluğu ve uzun vadeli temelleri tarafından yönlendirilen köklü kaldığını gösteriyor. Alıcılar fiyat farkında olabilir, ancak aralarında değiller. Property Finder’ın Gelir Müdürü Cherif Sleiman’a göre, momentum 2026’ya sıkı sıkıya bağlı ”dedi.
Valustrat’ın Genel Müdürü ve Gayrimenkul Araştırmaları Başkanı Haider Tuaima, BAE’nin emlak piyasasının art arda beşinci yıl boyunca büyüme ivmesini sürdürdüğünü söyledi.
“Gerçek sermaye değerlerini izleyen değerlemeye dayalı bir önlem olan ValuStrat Fiyat Endeksi (VPI), Dubai’nin konut piyasasının, öncelikle villalara olan talebin devam etmesinden kaynaklanan yıllık% 21,3 sermaye kazancı kaydettiğini ortaya koydu. Bununla birlikte, satın alınabilirlik tavanları test edildikçe ve potansiyel arz fazlası nedeniyle endişeler ortaya çıktıkça büyüme ılımlı olmaya başladı, ”dedi Tuaima btr’ye.
Abu Dabi’de piyasa dinamiklerinin daireler lehine değiştiğini, üç aylık sermaye kazançlarının hızlandığını ve Abu Dabi vpı’sinin yıllık% 10,5 arttığını söyledi. Bu arada, Ras Al Khaimah’ın konut piyasası da güçlü bir seyir izledi ve vpı’sı yıllık% 14,9 artarak daire değerlemelerinde villalara kıyasla daha hızlı bir büyüme sağladı.
“2025’te plan dışı satış faaliyeti rekor seviyelere ulaştı ve toplam konut işlemlerinin% 80’ini oluşturdu. Buna karşılık, ikincil veya hazır konut satışları son zamanlarda azaldı ve bu da muhtemelen mal sahibi alımlarındaki artışı yansıtıyor ”dedi.
İleriye baktığımızda Tuaima, yüksek maliyetler ve müteahhit kıtlığı nedeniyle inşaat gecikmelerinin beklendiğini söyledi. Tarihsel olarak, planlanan proje tamamlamalarının yalnızca yarısı zamanında teslim edilir.
“Sürekli nüfus artışı ve güçlü son kullanıcı talebi ile pazar, 2026’da olumlu bir yıla daha hazırlanıyor. Bununla birlikte, satın alınabilirlik kısıtlamaları ve arz tarafındaki baskılar gibi rüzgarların ılımlı bir büyüme ve genel istikrar dönemiyle sonuçlanması bekleniyor ”dedi.
Yılda 1 Trilyon Dh1 Mülkiyet İşlemi
Gayrimenkul kitlelerini eğitmek için sosyal medyadan yararlanmanın öncülerinden W Capital CEO’su Walid Al Zarooni, emlak piyasasının, özellikle satışlar geçen yıl 919 milyar Dh’yi aştıktan sonra, yılda 1 trilyon Dh’ye ulaşmayı hedefleyen Dubai Gayrimenkul Girişimi 2033 hedefine ulaşma yolunda olduğunu söyledi. Bir sonraki aşama beklentilerinin, yaşam kalitesini yatırım getirileriyle birleştiren entegre topluluklara olan talebin artmasıyla birlikte sürdürülebilir ve akıllı projelere odaklanmanın arttığını gösterdiğini söyledi.
Al Zarooni, ”Dubai emlak piyasası, devam eden yabancı yatırım akışı, istikrarlı mevzuat ve artan gerçek ev sahipliği talebi ile desteklenen 2026 boyunca dengeli performans kaydetmeye devam edecek” dedi.
W Capital’in son raporuna atıfta bulunarak, Dubai’nin emlak piyasası satışlarının son beş yılda 2 trilyon Dh’yi aştığını ve güçlü talebi ve artan yatırımcı güvenini yansıttığını söyledi.
Al Zarooni, ”Dubai’nin emlak piyasası, devam eden destekleyici faktörlerden, sektörü yöneten olgun düzenlemelerden ve gayrimenkul yatırımını teşvik eden kararlı ve hızlı kararlarla yerel ve uluslararası gelişmeleri ele alan proaktif düzenleyici kurumlardan yararlanarak gücünü ve yıllık büyümesini sürdürmeye devam ediyor” dedi.
Küresel Faiz Oranı Etkisi
Metropolitan Premium Properties CEO’su Nikita Kuznetsov, küresel faiz döngülerinin alıcı davranışlarını, özellikle de ipoteğe dayalı talebi etkilemeye devam edeceğini söyledi. Dirhem ABD dolarına sabitlendiğinde, BAE faiz oranları ABD Federal Rezerv politikasını yakından takip ediyor. Fed, aşırı kaldıracı sınırlarken satın alınabilirliği desteklemesi gereken keskin kesintiler yerine kademeli gevşeme sinyali verdi. Bununla birlikte, BAE pazarı, kısa vadeli oran değişikliklerini özümsemeye yardımcı olan çeşitli nakit alıcılar, uzun vadeli yatırımcılar ve son kullanıcılar karışımıyla desteklenen diğer ülkelere kıyasla iyi yalıtılmış durumda.
“Petrol dışı ekonomik büyümenin, teknoloji, lojistik, turizm, sağlık ve eğitim gibi sektörlerin yönlendirdiği 2026 ve sonrasında BAE ekonomisinin baskın motoru olmaya devam etmesi bekleniyor. Bu sektörler, hem satış hem de kiralama pazarlarındaki konut talebini doğrudan besleyen sürekli, maaşlı istihdam yaratıyor, ”dedi Kuznetsov btr’ye.
Bölgesel gelişmeler duyguları geçici olarak etkileyebilirken, BAE’nin istikrarının ve düzenleyici netliğinin uzun vadeli güvenin temelini oluşturmaya devam etmesinin beklendiğini söyledi. “Küresel belirsizliğin zemininde, ülkenin tarafsız, iş dostu bir merkez olarak konumu, sermaye girişlerini, iş yerlerini değiştirmeyi ve yüksek net değerli bireylerden gelen sürekli talebi destekleyecektir.
“Arz emiliminin 2026’da belirleyici bir yerel faktör olması bekleniyor. Sektör, daha disiplinli kalkınma hatları, aşamalı lansmanlar ve kalite, farklılaşma ve yaşanabilirliğe daha güçlü bir odaklanma ile yanıt veriyor.”
Sankari’nin CEO’su Mark Phoenix, BAE gayrimenkul sektörünün basit bir genişlemeden ziyade bir evrim aşamasına girdiğini ve çeşitli makro ve jeopolitik faktörlerin uyum sağlama şeklimizi şekillendireceğini söyledi.
Birincisi, BAE’nin tamamen petrol bazlı bir ekonomiden uzaklaşmaya devam etmesi, gayrimenkul direncini destekliyor: petrol dışı büyüme, turizm, fintech, lojistik ve yenilenebilir enerji sektörleri genişledikçe, yeni evlere, ofislere ve karma kullanım alanlarına olan talep de artıyor. Analistler, Dubai’de konut talebini destekleyerek önümüzdeki yıllarda GSYİH büyümesinin yaklaşık% 4-6 olacağını tahmin ediyor.
İkincisi, Orta Doğu’daki ve küresel ekonomideki siyasi istikrar düzeyi, yatırımcıların kendilerini ne kadar güvende hissettiklerini etkileyecektir. BAE kendisini güvenli liman destinasyonu olarak konumlandırmıştır; istikrarlı bir döviz kuru, elverişli düzenleyici rejim ve güçlü yönetişim, onu yabancı sermaye için çekici kılmaktadır. Bununla birlikte, küresel enflasyon, yükselen faiz oranları ve tedarik zinciri baskıları yönetilmelidir.
“Üçüncüsü, tedarik dinamikleri önemlidir, 2025-27’de teslimat için planlanan çok sayıda ev görüyoruz, bu da Sankari için belirli segmentlerde ılımlılığa yol açabilir, hazırlık, kaliteye odaklandığımız anlamına gelir. kısa vadeli taklalar yerine uzun vadeli değer. Sürdürülebilir tasarıma, esnek kullanıma ve güçlü konum temellerine öncelik veriyoruz ”dedi.
Lüks, Markalı Konutlar Talep Ediyor
Kuznetsov, ultra lüks alandaki talebin özellikle 10 milyon dolar artı segmentte arzı geride bırakmaya devam ettiğini ve 2026’daki ultra lüks işlemlerin 2025’e göre yaklaşık% 10-20 artmasının beklendiğini söyledi. Bu segment, toplam işlemlerin nispeten küçük bir payını temsil ederken, genel piyasa değerinin orantısız olarak büyük bir payını oluşturuyor ve yapısal önemini pekiştiriyor.
“Bu talebin kilit itici gücü, Dubai’ye taşınan yüksek ve ultra yüksek net değerli bireylerin devam eden akınıdır. Küresel vergi ve düzenleyici ortamlardaki değişimler, birçoğunun tabanlarını yeniden değerlendirmesine neden olurken, Dubai’nin istikrarlı, düşük vergili ve iş dostu çerçevesi, uzun vadeli ikamet seçenekleri ve yaşam tarzı güvenliği ile birleştiğinde uzun vadeli sermaye çekmeye devam ediyor ”dedi.
Kuznetsov, talebin gerçek kıtlığın olduğu ultra birinci sınıf villalarda, çatı katlarında ve sahil evlerinde yoğunlaşacağını söyledi. Palm Jumeirah, Emirates Hills ve Dubai Hills Estate gibi yerleşik yerlerin, şehrin büyümesi genişledikçe Palm Jebel Ali ve Dubai Adaları gibi gelişmekte olan ultra birinci sınıf destinasyonların yanı sıra baskın kalması bekleniyor.
“Aynı zamanda, lüks değeri artırırken, daha geniş pazar büyümesi, nüfus ve istihdam artışını karşılamak için daha uygun fiyatlı ve sürdürülebilir konut çözümleriyle giderek daha fazla desteklenecek ve genel olarak daha dengeli ve esnek bir pazar yaratacaktır.”
Benzer görünümleri yansıtan Phoenix, lüks ve markalı konutlardaki artışın çok gerçek olduğunu söyledi. “Dubai’deki başlıca yerler hala kıt ve net değeri yüksek kişilerden gelen talep güçlü olmaya devam ediyor. Yani kesinlikle evet, bu momentum bazı ultra asal segmentlerde devam edecek. Ancak giderek daha fazla gördüğümüz şey, odakta da bir değişiklik: daha fazla alıcı, özellikle genç aileler ve gurbetçiler, orta pazar segmentlerinde sürdürülebilir evler, iyi bağlantılı topluluklar ve paranın karşılığını istiyorlar.”
“Birçok gurbetçinin ülkeye taşınmasıyla, bir sonraki dalganın “temel” olma anlamında değil, daha akıllı, geleceğe hazır topluluklar biçiminde orta pazar konutlarına odaklanacağına inanıyorum. Gerçek yaşam tarzı ihtiyaçlarını karşılayan iyi konumlanmış, iyi tasarlanmış evleri düşünün. Markalı lüks trendi ortadan kalkmaz, ancak daha geniş bir mozaiğin parçası haline gelir: lüks + orta pazar. 2026’daki akıllıca hareket, her şeyi sadece bir tanesine yatırmak yerine hepsini dengelemek olacak.”
Manzarayı Yeniden Şekillendiren Teknoloji
Phoenix, teknolojinin artık gayrimenkulde ‘sahip olmak güzel’ olmadığını, giderek sahip olunması gereken bir şey olduğunu söyledi. “BAE’nin akıllı şehirlere ve dijital dönüşüme yönelmesiyle, teknolojinin gelişimden yatırıma ve alıcı yolculuğuna kadar her şeyi yeniden şekillendirdiğini görüyoruz. Sankari’de bu gelişmelere proaktif olarak uyum sağlıyoruz “dedi.
“Amiral gemisi binamız Regent Residences Sankari Place için, kuyu sertifikasyonunun yönlerini tasarım ve geliştirme sürecimize aktif olarak entegre ediyoruz. Bu prestijli sertifika, insan sağlığı ve zindeliğine adanmış dünyanın ilk uluslararası yapı standardıdır ”dedi.
Kuznetsov’a göre, yatırım açısından teknoloji şeffaflığı, erişimi ve karar vermeyi geliştiriyor.
”Gelişmiş veri analitiği ve yapay zeka odaklı araçlar daha doğru fiyatlandırma ve pazar öngörüleri sağlarken, dijital platformlar ve tokenizasyon girişimleri özellikle uluslararası yatırımcılar için erişimi ve likiditeyi kademeli olarak artırıyor” dedi.
Geliştirmede, akıllı bina sistemlerinin ve dijital planlama araçlarının giderek daha standart hale geldiğini söyledi. Geliştiriciler, işletme maliyetlerini düşürmek, verimliliği artırmak ve artan sürdürülebilirlik beklentilerini karşılamak için enerji yönetimi, otomasyon ve kestirimci bakımı entegre ediyor.
“Alıcı beklentileri, özellikle pazarın daha yüksek ucunda da gelişiyor. Akıllı ev özellikleri ve kolaylaştırılmış dijital süreçler güçlü farklılaştırıcılar haline geliyor. Kolaylık, verimlilik ve daha düşük işletme maliyetlerini destekleyen teknoloji, konum ve tasarım gibi geleneksel faktörlerin yanı sıra ortaya çıkan bir husustur ”dedi.
Mülkiyet Tokenizasyonu Eğilimi
eToro Pazar Analisti Farhan Badami’ye göre, BAE 2026’ya girerken, emlak sektörü, güçlü nüfus girişleri, sürekli konut talebi ve mülk tokenizasyonu gibi ortaya çıkan yeniliklerle desteklenen güçlü büyümenin arka planına giriyor.
“BAE’nin emlak piyasası güçlü yapısal rüzgarlardan yararlanmaya devam ediyor. Nüfus artışı, konut talebinin kilit itici gücü olmaya devam ederken, tokenizasyon gibi yeni teknolojiler, Dubai ve Abu Dabi gibi büyük pazarlarda mülklerin nasıl alındığını, satıldığını ve değerlendiğini yeniden şekillendirmeye başlıyor ”dedi.
Hem Dubai hem de Abu Dabi, konut talebini desteklemeye devam eden demografik bir genişleme yaşıyor. Dubai’nin nüfusu 2025’te dört milyonu aştı ve yıl boyunca 208.000’den fazla yeni sakin eklendi. İstihdam olanakları, yaşam tarzı çekiciliği ve uzun vadeli ikamet girişimlerinden kaynaklanan bu büyüme, emlak piyasasında rekor faaliyet seviyelerine dönüşmüştür.
“Yalnızca 2025’te Dubai, yıllık 680 civarında büyümeyi temsil eden 30 milyar Dh’yi aşan emlak işlemleri kaydetti. Abu Dabi, konut talebinin yılda yaklaşık% 5 ila% 6 artarak yeni konut arz oranını önemli ölçüde geride bırakmasıyla benzer bir model gösteriyor ”dedi.
2026’ya baktığımızda, izlenmesi gereken en önemli gelişmelerden biri tokenizasyona ve kısmi mülkiyete doğru kayma olacak. Bir zamanlar büyük ölçüde teorik olan şey şimdi pratik uygulamaya geçiyor ve Dubai’nin Arazi Departmanı, blockchain tabanlı mülk unvanlarını resmi tapu siciline entegre eden bir tokenizasyon pilotu başlatıyor.
Badami, ”Bu girişim, gayrimenkulün alım satım şeklini temelden değiştirme potansiyeline sahip” dedi. “Tokenizasyon, yatırımcıların mülk varlıklarında daha fazla hız, şeffaflık ve verimlilikle kısmi mülkiyet satın almalarına izin verirken, zaman içinde piyasa likiditesini de artırabilir.”
Sürekli nüfus artışının satış öncesi faaliyeti, fiyatlandırma gücünü ve yinelenen kira gelirini desteklemeye devam ettiğini, daha olgun bir pazar ortamının ise güçlü arazi bankaları ve kanıtlanmış yürütme yetenekleri olan iyi sermayeli geliştiricileri desteklediğini sözlerine ekledi.
“Aynı zamanda, tokenizasyon gibi yenilikler yeni finansman kanalları açabilir ve yatırımcı tabanını genişletebilir. Yatırımcılar için bu, Dubai ve Abu Dabi’deki konut talebine anlamlı bir şekilde maruz kalan yerleşik geliştiricilerin çekiciliğini pekiştiriyor ”dedi.
