Dubai gayrimenkulü, piyasanın ev satma kabiliyeti doğal sınırlarına ulaştıkça belirleyici bir aşamaya giriyor ve arazi maliyeti ile plan dışı fiyatlandırma arasındaki yolda net bir çatalı ortaya koyuyor.
Geliştirici ekonomisinin giderek daha zorlu hale gelmesiyle, 2026’da daha az lansman bekleyebiliriz ve bu, proje uygulanabilirliğini yeniden sağlamak için arazi fiyatlarının aşağı doğru ayarlandığı veya plan dışı fiyatların yükseldiği yıl olacaktır.
Genel olarak, pazar güçlü olmaya devam ediyor. Dubai’nin şu anda çoğu işgal edilmiş ve istikrarlı bir pazarda el değiştiren bir milyona yakın mülk hazır evi var.
Hazır konut segmentinde yapısal bir sorun olsaydı, yüksek boşluk oranları veya yaygın zorunlu satış yoluyla zaten görünür olurdu. Bu olmayacak.
Dubai’nin bir zamanlar yönettiği en büyük boru hattı olan yaklaşık 500.000 birim yapım aşamasındadır. Ancak bu hisse senedinin çoğu zaten satıldı, bu yüzden asıl soru yatırımcıların paralarını ne zaman ve nasıl satıp çıkardıklarıdır.
Yapım aşamasında olan evler zaten günümüz pazarını etkiliyor. Birçoğu tamamlanmadan önce yeniden satılabilir ve birçok alıcı hala kısmen ödeme planları aracılığıyla. Bu birimler nihayetinde alıcılar için hazır yeniden satılan evlerle rekabet edecek.
Satıcılar üzerindeki baskı, evler tamamlanmadan çok önce artıyor. Dubai’deki plan dışı talep, denizaşırı yatırımcılar, girişimciler ve yabancı sermaye tarafından yönlendirilen büyük ölçüde uluslararasıdır. Buna karşılık, konut sakinleri, son kullanıcılar ve yerli yatırımcılar tarafından yönetilen yeniden satış talebi daha yereldir.
Sonuç olarak, evler yeniden satışa geçtiğinde potansiyel alıcıların sayısı azalır. Talep ortadan kalkmaz, ancak evlerin satılması daha uzun sürer, bu da olgun emlak piyasalarında normaldir.
Tarihsel olarak Dubai, dengeli koşullarda yılda yaklaşık 35.000 hazır evi emmektedir. 2026’da mevcut projeler tamamlandıkça devir teslimler 40.000–50.000 birime yükselebilir.
Kademeli devir teslimleri, arzın zaman içinde yayılmasına yardımcı olur, ancak likidite üzerindeki baskıyı ortadan kaldırmazlar. Rekabet, yeniden satış listeleri, fiyatlandırma davranışı ve daha sıkı müzakereler yoluyla daha erken gelişir.
Tipik piyasa tepkisi, daha yavaş işlem hacimleri, yükselmeye devam etmek yerine fiyatların dengelenmesi ve talep edilen ve elde edilen fiyatlar arasındaki daha küçük boşluklardır. Piyasaların dengesizlikleri düzeltmek için düşen fiyatlara ihtiyacı yoktur. Çoğu zaman, fiyatlar yükselmeyi durdurur ve basınç sistem içinde geri hareket eder.
Sıklıkla gözden kaçırılan bir dinamik, bu baskının piyasada nasıl ilerlediğidir. Önce yeniden satış fiyatları sıkılaşır, ardından plan dışı yeniden satış marjları ayarlanır ve yeni lansmanlar için fiyatlandırma gücü en son zayıflar.
Bu tanıdık bir örüntüyü takip eder. Geliştiriciler, daha uzun satış döngüleri ve daha yüksek teşvik maliyetleri sayesinde bunu alıcılardan önce hissederler.
