BAE’de mülk satın almak, bir yaşam tarzı seçiminden hem sakinler hem de denizaşırı yatırımcılar için stratejik bir servet oluşturma kararına dönüştü.
Şeffaf düzenleme, vergi verimliliği ve güçlü nüfus artışı talebin temelini oluşturur, ancak getiriler disipline bağlıdır. Sürece perakende alışveriş yerine sermaye tahsisi gibi davranan alıcılar, özellikle likiditenin derin ve rekabetin yoğun olduğu bir pazarda daha iyi performans gösterme eğilimindedir.
Başlangıç noktası, toplam sahip olma maliyetine sabitlenmiş zor bir bütçedir. Fiyatın ötesinde, yatırımcılar kayıt ücretlerini, aracılığı, ipotek işlem ücretlerini, servis ücretlerini, bakımı, sigortayı ve uyum harcamalarını içermelidir. Ön onay, kaldıraç sınırlarını açıklığa kavuşturur ve satıcılar kesinliği tercih ettiğinde pratik bir avantaj olan anlaşma döngülerini kısaltır. Nakit tamponlar da önemlidir, boşluk boşluklarını ve planlanmamış onarımları azaltır.
Konum, birincil değer sürücüsü olarak kalır. TENX Properties’in CEO’su Sukesh Govindan’a göre, iş bölgelerine, geçiş koridorlarına ve sosyal altyapıya bağlı topluluklar üstün doluluk ve çıkış talebi sağlıyor. Metro uzantıları ve otoyol iyileştirmeleri de dahil olmak üzere altyapı boru hatları, genellikle tamamlanmadan önce mahalleleri yeniden fiyatlandırarak, dünkü işlemlerden ziyade ileriye dönük göstergeleri araştıran alıcıları ödüllendiriyor.
Yürütme, seçim kadar önemlidir. Deneyimli, lisanslı aracılar envanteri filtrelemeye, belgeleri doğrulamaya ve düzenleyici korkuluklar içinde pazarlık yapmaya yardımcı olur. Alıcılar, şartlar kararlaştırıldıktan sonra darboğazlardan kaçınmak için pasaport, vize ve fon kanıtı hazırlamalıdır. Görüntülemeler sırasında mizanpajları, gün ışığını, park oranlarını ve bina yönetim standartlarını karşılaştırın. Yatırımcılar, kiraları, emilim oranlarını ve karşılaştırılabilir satışları stres testi getirileriyle karşılaştırmalıdır.
Anlaşma mekaniği standartlaştırılmıştır. Fiyat anlaşmasından sonra taraflar, şartları ve mevduatları detaylandıran bir Mutabakat Zaptı imzalarlar. Bir nakliyecinin görevlendirilmesi, unvan doğrulamasını, emanet uyumluluğunu ve transfer hazırlığını sağlar. Nihai uzlaşma, mülkiyetin kayıtlı olduğu ve anahtarların serbest bırakıldığı yetkili mütevelli makamlarında gerçekleşir.
Condor Developers’ın başkanı Vidhyadharan Sivaprasad, transfer öncesinde fon ve belge hazırlayan alıcıların sürtünmeyi azalttığını ve daha hızlı tamamlanmasını sağladığını, bu da dar tedarik ceplerinde kritik bir avantaj olduğunu söylüyor.
İlk kez alıcılar en dik öğrenme eğrisiyle karşı karşıya. Govindan, ”Broşürlerin ve başlık fiyatlarının ötesine odaklanın” diyor. “Başlıklar, geliştirici sicili, gerçekçi sahip olma zaman çizelgeleri ve yeniden satış derinliği, bir satın alımın bir varlık mı yoksa yükümlülük mü olacağını belirler.” Duygusal aciliyet, genellikle durum tespiti pencerelerini sıkıştırarak riski artırdığını ekliyor.
Güçlü temellere rağmen riskler devam etmektedir. Piyasa döngüleri kısa vadeli fiyatları sıkıştırabilirken, plan dışı indirimler teslimat ve devir belirsizliği taşır. Hizmet ücretleri ve batan fonlar net getirileri etkiler ve ana bölgeler teklif baskısı çeker. Makul kaldıraç, muhafazakar kira varsayımları ve bağımsız denetimler dezavantajı azaltır.
Uzun vadeli performans, varlık kalitesine bağlıdır. Verimli döşeme plakaları, havalandırma, depolama ve rahatlık karışımı, kiracı tutma ve yeniden satış likiditesini etkiler. Alıcılar, teslim sürelerinin dolmasından önce kusurları yakalamak için yeni birimlerde bile gizli maliyetleri önceden modellemeli ve takılma raporlarını komisyonlamalıdır.
Dubai merkezli bir emlak danışmanı olan V.S. Bijukumar, pazarlama ölçümlerini kullanılabilir değerden ayırmanızı tavsiye ediyor. ”Tam mülkiyet maliyetini hesaplayın, promosyon rakamlarına göre halı alana öncelik verin ve ulaşım bağlantıları, okullar, hastaneler ve istihdam merkezleri aracılığıyla ilçelerin beş ila on yıl içinde nasıl geliştiğini değerlendirin” diyor. Bu ufuk, satın alma kararlarını döngüsel gürültüden ziyade yapısal taleple hizalar.
Piyasayı zamanlamak, dayanıklı talep satın almaktan daha az önemlidir. Büyüme koridorlarında güvenilir geliştiriciler tarafından iyi yönetilen topluluklar, kiralama istikrarını sermaye takdiriyle birleştirerek tipik olarak daha iyi performans gösterir. Yatırımcılar verim, boşluk riski ve çıkış derinliğini tek başına değil birlikte değerlendirmelidir.
Kentsel genişleme hızlanırken ve küresel sermaye hala akarken, BAE emlak piyasası yapısal olarak desteklenmeye devam ediyor. Oyun kitabı basittir: muhafazakar bir şekilde bütçeleyin, yerleri araştırın, profesyonellerle ortak olun, her şeyi belgeleyin ve nakit akışlarında düşünün. Disiplinle çalışan alıcılar, fırsatlar ortaya çıktıkça portföyleri ölçeklendirme esnekliğini korurken evleri esnek gelir varlıklarına dönüştürebilir.
Düzenleyiciler ayrıca emanet hesapları, komisyoncu lisansı ve işlem raporlaması konusundaki şeffaflığı sıkılaştırarak yabancı alıcılar için bilgi asimetrisini azalttı. Dijital tapu kayıtları ve daha hızlı transfer sistemleri ile birlikte altyapı sürtünmeyi azaltır ve likiditeyi artırır.
Govindan, yatırımcılar için bu verimliliğin daha hızlı anlaşma döngülerine ve daha net çıkış yollarına dönüştüğünü söylüyor. “Sonuç, spekülatif bir sınırdan ziyade giderek kurumsal bir varlık sınıfı gibi davranan, bugün dünya çapındaki yatırımcılar için sermaye tahsisatçıları için küresel olarak rekabetçi bir ölçüt haline gelen bir pazardır.”
