Bazı Dubai topluluklarındaki kiralar azaldı. Ancak genel olarak kiralar daha yavaş artıyor.
Gayrimenkul sektörü yöneticileri, piyasa olgunlaştıkça çift haneli kira artışları çağının geride kaldığını söylüyor. Şimdi kiralamalarda çok daha istikrarlı ve kademeli bir büyüme görüyor.
Pandemiden sonra neredeyse çift haneli bir hızla yükselen artan nüfustan gelen güçlü talep nedeniyle kiralar ve emlak fiyatları yükseliyor.
Son zamanlarda, dört yıllık mitingin ardından kiralar yükseliyor ve sektör içerdekiler bazı bölgelerde düştüklerini söylüyor. Bunlar arasında yeni arzın piyasaya çıktığı yerler ve yeni Akıllı Kiralama Endeksinin piyasaya sürülmesinin ardından eski binalar yer alıyor.
Lewis Allsopp, Allsopp başkanı &er; Allsopp, emirliğin kira piyasasının bir ayarlama dönemine girebileceğine dair işaretler olduğunu söyledi.
Allsopp’un verilerinin, hem apartmanlarda hem de villalarda / şehir evlerinde aylık ortalama kira fiyatlarında yüzde 8’lik bir düşüş gösterdiğini söyledi.
“Özellikle, apartman kiralamalarında yıllık bazda yüzde 9’luk bir düşüş görüldü. Bu rakamlar, piyasanın önceki yükseliş trendinde hem ev sahipleri hem de kiracılar için daha dengeli bir ortam yaratabilecek bir değişim olduğunu gösteriyor.”
Dubai’deki kiraların birkaç şeyden dolayı ayarlanması muhtemeldir. Yeni akıllı kiralama endeksi, ev sahiplerini fiyatları adil tutmaya iten önemli bir faktördür. Daha fazla yeni bina, daha fazla kiralama seçeneği anlamına da geliyor. Ayrıca, daha fazla kiracı ev satın almayı düşünürken, ev sahiplerinin rekabetçi olması gerekir. Bütün bunlar kira piyasasını dengelemek için çalışıyor.
“Kiralar belirli bölgelerdeki zirvelerinden şimdiden düştü ve bazıları 2025’te 2024’e kıyasla daha düşük kiralar elde etti. Betterhomes kiralama direktörü Rupert Simmonds, ”Nad Al Sheba ve Villa gibi villa toplulukları son 12 ayda yüzde 7-9’luk bir düşüş gördü” dedi.
Yüksek düzeyde yeni arzı olan toplulukların 2025’ten 2026’ya kadar düşüş yaşayacağını da sözlerine ekledi.
“Bazı kiralar platolanmış, hatta azalmış olsa da, diğerleri hala artıyor. Palm Jumeirah, Downtown Dubai ve Dubai Hills Estate gibi başlıca alanlar, yüksek talep ve sınırlı lüks mülkler nedeniyle sabit kaldı veya yükseldi. Bu arada Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Sports City ve Discovery Gardens gibi orta kademe ve uygun fiyatlı topluluklar istikrar belirtileri gösteriyor ”dedi.
Simmonds’a göre, Palm Jumeirah ve Dubai Marina gibi başlıca bölgelerdeki lüks mülkler, sınırlı mevcudiyet ve yüksek net değerli bireylerin (HNWI) ve ultra yüksek net değerli bireylerin (UHNWI) Dubai’ye taşınması nedeniyle muhtemelen daha az etkilenecek.
Ev sahipleri arasında artan rekabet
Allsopp, artan kira eğiliminin birçok kiracıyı ev sahibi olmaya ittiğini ve Dubai Arazi Departmanının kira yenilemelerinde aylık yüzde 30’luk bir düşüş bildirdiğini de sözlerine ekledi.
“Bu, ev sahiplerinin yeni kiracıları çekmek için kira fiyatlarını yeniden gözden geçirmelerini istiyor. Ek olarak, Akıllı Kira Endeksi, mevcut uygunluk ve bitirme standartlarını karşılamadıkları takdirde kiraları düşürmek için eski binaların ev sahiplerine baskı uygulayacaktır ”dedi.
Rupert Simmonds, Dubai Creek Limanı, Muhammed Bin Rashid Şehri ve Dubailand gibi yüksek hacimli yeni birim devir teslim gören alanların kira düşüşleri yaşayabileceğini belirtti.
“Bunun nedeni, ev sahipleri arasındaki artan rekabetin muhtemelen kira fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturacağıdır.Esnek olmayan ev sahipleri, fiyatlar üzerindeki aşağı yönlü baskıyı artırarak daha fazla boş pozisyonla karşı karşıya kalabilir. Ev sahipleri, maksimum doluluk ve minimum boşluk sürelerini sağlamak için fiyat konusunda esnek olmalıdır, çünkü bir ev sahibinin en büyük zararı verdiği yer burasıdır, ”diye ekledi Betterhomes kiralama müdürü.
Artık çift haneli kira artışı yok
Huspy Real Estate’in kiralama müdürü Joshua Nairn, çift haneli artış çağının geride kaldığına inanıyor.
Artan arz, bu belirli bölgelerdeki kiraları geçici olarak etkileyebileceğinden, yeni mülklerin toplu olarak devredildiği topluluklarda bazı dalgalanmalar beklemektedir. Ancak, genel olarak, şehir genelinde bir düşüş öngörmüyor.
”Pazar olgunlaştı ve şimdi kira fiyatlarında çok daha istikrarlı ve kademeli bir büyüme görüyoruz” dedi ve Dubai’nin büyük topluluklarında kiraların düşeceğini öngörmediğini de sözlerine ekledi.
“Bununla birlikte, belirli alanlarda veya belirli pazar segmentlerinde dalgalanmalar görebiliriz, ancak şehir genelinde yaygın bir düşüş beklemiyorum. Dubai’nin güçlü piyasa temelleri göz önüne alındığında — nüfus artışı ve ekonomik istikrar dahil — önümüzdeki birkaç yıl içinde kirada önemli düşüşler beklemiyorum, kesinlikle 2025 veya 2026’ya kadar değil ”dedi.
Nairn, piyasaya arz ve talebi dengelemeye yardımcı olan ve kira fiyatlarının yükselme oranını potansiyel olarak yavaşlatan yeni konut birimlerinin tanıtıldığını da sözlerine ekledi.
