Soru: Dubai’de plan dışı bir mülk satın almayı düşünüyorum. Geliştirici söz verildiği gibi teslim etmezse, hangi yasal başvurum var?
Cevap: Dubai’de bir alıcı ve bir geliştirici (satıcı), plan dışı olarak satılan mülk hakkında bir Satış Satın Alma Sözleşmesi (SPA) yapar.
SPA, diğerlerinin yanı sıra satın alma fiyatı, tamamlanma tarihi, ihlaller için tazminat ve mücbir sebep koşulları (sözleşmenin taraflarının kontrolü dışında) ile ilgili hükümleri içerecektir. Bu nedenle, alıcı ile geliştirici (satıcı) arasındaki ilişki, spa’nın üzerinde anlaşmaya varılan hüküm ve koşullarına uygun olarak yönetilir.
SPA, içinde belirtilen hükümlere uygun olarak iyi niyetle uygulanacaktır. Bu, Federal Kanunun 246 (1) maddesi gereğidir. (5) 1985 tarihli Birleşik Arap Emirlikleri Medeni İşlemler Kanunu Hakkında, “1. Sözleşme, burada yer alan hükümlere göre ve iyi niyetin gereklerine uygun bir şekilde uygulanacaktır.”
Ayrıca, Spa’daki maddelerden herhangi birinin ihlal edilmesi durumunda, taraflardan biri SPA’DA belirtildiği şekilde veya Dubai’de yargı yetkisine sahip bir mahkemede bir yargıç tarafından belirlendiği şekilde tazminat alma hakkına sahip olabilir.Bu, Birleşik Arap Emirlikleri Medeni İşlemler Kanunu’nun 295. Maddesi gereğince, “Zararlar bir para ödemesinden oluşacaktır. Bununla birlikte, mağdurun talebi üzerine hakim, şartlar gereği, tarafları orijinal hallerine döndürerek veya tazminat olarak önyargılı eylemle bağlantılı belirli bir konuyu yerine getirerek zararın giderilmesini emredebilir.”
Ek olarak, bir satıcı (geliştirici) ile bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, bir alıcı konuyu dostane bir şekilde çözmek için Dubai Arazi Departmanına (DLD) yaklaşabilir.Bu, 2010 tarihli ve 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararının 14. Maddesi ile Uygulanmasını Onaylayan Kanun Hükmündedir., Dubai Emirliği’ndeki Geçici Gayrimenkul Sicilini Düzenleyen 2008 tarihli 13 (‘2010 tarihli 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararı’), “Bir geliştirici ile bir satın alma arasındaki herhangi bir anlaşmazlığın olduğu durumlarda, DLD, sözleşmeden doğan ilişkilerini korumak için uzlaştırıcı çabalar gösterebilir ve düşündüğü herhangi bir çözümü önerebilir bu amaca ulaşmak için uygun. Geliştirici ve alıcının dostane bir anlaşmaya varması durumunda, bu anlaşma geliştirici ve alıcı veya ilgili temsilcileri tarafından yürütülen yazılı bir sözleşmede belgelenecektir. Bu anlaşmanın DLD tarafından onaylanması üzerine, her iki taraf için de bağlayıcı hale gelecektir.”
Ayrıca, bir alıcı tarafından yapılan bir şikayete dayanarak, DLD geliştiricinin (satıcının) spa’yı ihlal ettiğinden memnunsa, bir rapor hazırlayabilir ve daha fazla işlem veya karar için yetkili makamlara havale edebilir. Bu, Dubai Emirliği’ndeki Geçici Gayrimenkul Sicilini düzenleyen 2008 tarihli 13 sayılı Kanunun 13. Maddesi uyarınca, “Geliştiricinin veya komisyoncunun bu kanunun hükümlerini ihlal eden herhangi bir eylem veya ihmali gerçekleştirdiğinin DLD’NİN memnuniyeti için kurulduğu yerde, veya yürürlükte olan diğer herhangi bir mevzuatta, DLD Genel Müdürü aynı konuda bir rapor hazırlamalı ve davayı soruşturma için yetkili kuruluşlara havale etmelidir.”
Bununla birlikte, bir geliştirici (satıcı), mücbir sebepler (bir geliştiricinin kontrolü dışındaki nedenler) nedeniyle mülkün devri ile ilgili spa’da belirtilen yükümlülükleri yerine getiremediğini yetkili bir makam veya mahkeme önünde savunabilir. Bu, 2010 tarihli 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararının 21. maddesidir.
Yukarıda belirtilen kanun hükümlerine dayanarak, geliştiriciniz (satıcı) tarafından geliştiricinin (satıcı) kararlaştırdığı şekilde daireyi size teslim etmede gecikme olması durumunda, mahkemeye başvurmadan önce başlangıçta dld’ye yaklaşabilir ve geliştiriciye (satıcı) şikayette bulunabilirsiniz. Alternatif olarak, geliştiriciye (satıcıya) karşı bir hukuk davası açmak ve dairenin size devredilmesindeki gecikme için tazminat talep etmek için Dubai’de yargı yetkisine sahip bir mahkemeye doğrudan başvurabilirsiniz.Mahkeme, spa’nın hükümlerine dayanarak tazminat hakkınız olup olmadığına davanıza karar verebilir.
Ashish Mehta, Ashish Mehta & Associates ‘in kurucusu ve Yönetici Ortağıdır. Dubai, Birleşik Krallık ve Hindistan’da hukuk uygulama yetkisine sahiptir. Firmasının tüm detayları: www.amalawyers.com . Okuyucular sorularını şu adrese e-posta ile gönderebilir: news@khaleejtimes.com veya onları Legal View, Khaleej Times, Posta Kutusu 11243, Dubai’ye gönderin.
