Dubai’nin gayrimenkul sektörü, fiyat artışının yavaşlama belirtileri göstermesine ve satın alınabilirlik kısıtlamalarının yüzeye çıkmaya başlamasına rağmen, 2025’in ikinci çeyreğinde artan işlem hacimleri ve esnek yatırımcı iştahıyla rekor kıran bir performans sergiledi.
Pazarın dinamizmi, güçlü plan dışı satışlar, ofis ve lojistik alanına yönelik sürekli talep ve ev sahipliğini artırmaya yönelik proaktif hükümet girişimleriyle desteklendi.
Valustrat’ın 2. Çeyrek araştırmasına göre, Dubai’deki emlak satışları, birim başına ortalama 3,1 milyon Dh’nin üzerinde olan yaklaşık 37.000 plan dışı işlemle yeni zirvelere ulaştı. Hazır konut satışları da bir önceki çeyreğe göre yüzde 10,4 artarak ortalama 2,7 milyon Dh fiyatla 13.700 tapu işlemi kaydetti. Bu ivme özellikle Nisan ve Mayıs aylarındaki güçlü faaliyetlerden kaynaklandı.
Değerleme Fiyat Endeksi (VPI) devam eden ancak ılımlı sermaye değerlemesini yansıtıyordu. Daire fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 23, 4′ e kıyasla bir önceki yıla göre yüzde 19, 1 arttı. Villalar, 2024’te kaydedilen yüzde 33,4’lük büyümeden de daha yavaş olan yıllık yüzde 28,7’lik bir kazanç elde etti. Daireler için VPI 188 puana ulaştı ve villalar için 220 puana yükseldi — 1. Çeyrek 2021 taban çizgisinin iki katından fazla.
Arzın artmasına rağmen, ilk yarıda tamamlanan 17.500 yeni konut ve 2025’te teslim edilmesi beklenen 66.596 adet ile talep, kilit segmentlerde arzın önüne geçmeye devam ediyor. Valustrat’ın gayrimenkul araştırma başkanı Haider Tuaima, yükselen işlem faaliyetinin güçlü piyasa güvenini vurguladığını, ancak yaklaşmakta olan arzın fiyatlandırma dinamikleri üzerindeki etkisinin yılın ikinci yarısında yakın izlemeyi garanti ettiğini belirtti.
Kira artışı da ılımlı görünüyor. Daire kiraları üç ayda bir yüzde 1,2 ve yıllık yüzde 7,2 artarken, yıllık ortalama kiralar 95.500 DH olarak gerçekleşti. Villa kiraları üç ayda bir sabit kaldı, ancak yıllık ortalama yüzde 4,8 artarak yıllık ortalama 428.000 Dh’dir. Konut kiraları için genel VPI, çeyrek bazda yüzde 1 ve yıllık yüzde 6,2 artarak 200,3 puana ulaştı.
Ofis segmenti, arz kısıtlı bir ortamda dikkate değer bir güç göstermeye devam etti. Ofis alanı için sermaye değerleri, 2024’teki yıllık yüzde 31,7 artışla karşılaştırıldığında, çeyrek bazda yüzde 4,9 ve yıllık bazda yüzde 23,7 arttı. Bankacılık, finans ve teknoloji sektörleri en büyük talep itici güçleridir.
CBRE, Dubai’deki ortalama ofis kiralarının yıllık bazda yüzde 20’den fazla arttığını ve birinci sınıf iş bölgelerinde doluluk oranının tam kapasiteye yaklaştığını belirtti.
CBRE ayrıca, H1 2025’te yıllık bazda yüzde 23 artışla konut işlem hacimlerinde bir artış olduğunu bildirdi. Konut satışlarının toplam değeri 270 milyar Dh’ye ulaştı. Esnek ödeme planları ve tercihli fiyatlandırma gibi teşvikler sunan Dubai’nin İlk Kez Ev Satın Alma Programının başlatılmasının, son kullanıcı talebini daha da teşvik etmesi ve emirlik’teki ev sahipliğini genişletmesi bekleniyor.
Ekonomik bağlamda, BAE’nin gsyih’sının 2024’teki yüzde 3,8’den 2025’te yüzde 5,1 artacağı tahmin ediliyor. Bu ekonomik genişleme, petrol üretiminin geri kazanılması, güçlü petrol dışı sektör performansı ve esnek bir turizm sektörü ile desteklenmektedir. Dubai, Ocak ve Mayıs ayları arasında uluslararası ziyaretçilerde yıllık bazda yüzde 7’lik bir artış görerek misafirperverlik ve perakende segmentlerinin gücünü güçlendirdi.
Sanayi ve lojistik pazarı da gelişiyor. ValuStrat, lojistik depolar için sürekli talep ve yüksek doluluk oranlarından kaynaklanan yıllık yüzde 16,2 ve üç ayda bir yüzde 4,1 sermaye kazancı bildirdi. CBRE, güçlü kira büyümesinin ve ev sahibi için uygun piyasa koşullarının, A Sınıfı sınai varlıklara artan yatırımcı ilgisini çekerek sektörde daha fazla likidite ve gelişme potansiyeline işaret ettiğini de sözlerine ekledi.
Abu Dabi’de emlak piyasası paralel bir ivme gösteriyor. Apartman değerleri yıllık bazda yüzde 18 artarken, villa fiyatları yaklaşık yüzde 14 arttı. Sermayenin ofis piyasası, doluluk ve kiraların artmasıyla birlikte uluslararası şirketlerden artan çekiş görüyor.
Cbre’de Mena araştırma başkanı Matthew Green, BAE’nin gayrimenkul dayanıklılığını çeşitlendirilmiş ekonomisine ve ilerici politika çerçevelerine bağladı. ”Ülke, yüksek net değerli bireyleri çekmeye, doğrudan yabancı yatırımları desteklemeye ve inovasyona öncülük etmeye devam ediyor – bunların tümü konut, ticari ve endüstriyel segmentlerdeki talebi güçlendiriyor” dedi.
Emlak piyasası uzmanları, stratejik hükümet girişimleri, güçlü demografik ve yatırımcı temelleri ve kentsel kalkınmaya proaktif bir yaklaşımla Dubai’nin emlak piyasasının, yavaş yavaş baş döndürücü büyümeden daha sürdürülebilir uzun vadeli genişlemeye geçerken bile, 2025’in geri kalanında ivmesini sürdürmeye hazır olduğuna inanıyor.
