BAE’nin konut gayrimenkul sektörü, önümüzdeki yıllarda istikrarlı ve sürdürülebilir bir genişleme için hazırlanıyor ve toplam piyasa değerinin 2025’te 143,22 milyar dolardan 2030’a kadar 217,09 milyar dolara yükselmesi ve yüzde 8,66’lık bir CAGR olması bekleniyor.
Gayrimenkul uzmanları, büyümenin güçlü yatırımcı duyarlılığı, proaktif politika reformları, demografik değişimler ve küresel sermayeyi çekmeye devam eden olgunlaşan bir konut piyasası ile destekleneceğini söylüyor.
Statista ve Mordor Intelligence’ın piyasa istihbaratına göre, BAE’deki konut gayrimenkul işlemlerinin 2025 ile 2029 yılları arasında yüzde 2,66 bileşik yıllık büyüme oranında (CAGR) büyümesi bekleniyor. “Daha iyimser olmak gerekirse, toplam piyasa değerinin 2025’te 143,22 milyar dolardan 2030’a kadar 217,09 milyar dolara yükselmesi ve yüzde 8,66’lık bir CAGR işaretlemesi bekleniyor.
Bu büyüme tahminleri, BAE’nin kentsel gelişim modeline duyulan güvenin derinleştiğinin altını çiziyor. Rekor düzeyde milyoner göçü, liberal vize politikaları ve fuar sonrası altyapı patlaması, özellikle Dubai, Abu Dabi ve giderek artan bir şekilde Ras Al Khaimah’taki talebi önemli ölçüde artırdı. Geliştiriciler, nüfus artışını hızlandırmaya kıyasla arz sıkı kalsa bile, dijital tasarım araçları ve modüler yapı yardımıyla daha hızlı plan dışı proje teslimatlarıyla yanıt veriyor.
Dubai, 2024 yılında konut gayrimenkul işlemlerinin yüzde 45’ini oluşturarak pazara hakim olmaya devam ediyor ve yalnızca 2025’in 1. Çeyreğinde kaydedilen 115 milyar Dh’lik 43.000 işlem — yıllık yüzde 23 artışla. Bu ivme, ulaşım altyapısındaki iyileştirmeler, kamusal yeşil alanların genişletilmesi ve hizmet ekonomisinin çeşitlendirilmesiyle desteklenerek emirliği geçici bir iş destinasyonundan ziyade kalıcı bir yaşam tarzı merkezine dönüştürüyor.
Basra Körfezi Gayrimenkulleri başkanı Badar Rashid Alblooshi, sürekli pazar büyümesinin BAE’nin gayrimenkul sektörü için olumlu bir gösterge olduğunu söyledi. “talebin olgunlaşması ve çeşitlenmesi, geliştiricilerin hem sakinlerin hem de yatırımcıların uzun vadeli isteklerine hizmet eden toplulukları yenilemeye ve sunmaya devam etmesi gerekiyor.”
Plan dışı faaliyetler ivme kazanıyor ve birincil satışların 2030 yılına kadar yüzde 10,39 cagr’de artacağı tahmin ediliyor. Alıcılar esnek ödeme planlarına, ısmarlama birim özelliklerine ve sermaye takdirinin uzun vadeli artılarına çekilir. 2025’in 1. Çeyreğinde, plan dışı anlaşmalar toplam konut faaliyetinin yüzde 56’sını oluşturdu. Geliştiriciler, 288.000 adetten fazla birleşik boru hattına sahip projeleri aktif olarak başlatırken, tokenize sahiplik modelleri kısmi yatırımlara erişim açmaya başlıyor.
Emlak türü açısından 2024 yılında yüzde 73 pazar payı ile daireler hakimiyetini sürdürüyor. Ortalama yüzde 6,7 gibi güçlü kira getirileri sunuyorlar ve hem şehir profesyonellerine hem de yatırımcılara hitap ediyorlar. Bununla birlikte, alıcılar Dubai South gibi daha geniş, çevresel konumlara doğru kaydıkça, villalar premium segmentin büyümesini yüzde 9,20’lik bir CAGR ile yönlendiriyor. Al Maktoum Havalimanı’nın 128 milyar Dh’lik genişlemesi burada önemli bir katalizör görevi görerek çevre ilçelerde uzun vadeli değeri artırıyor.
Lüks konut gayrimenkulleri, sıfır gelir vergisi ve siyasi istikrara sahip güvenli liman destinasyonları arayan yüksek net değerli bireylerin akını nedeniyle patlıyor. BAE, 2024’te net 6.700 milyoner girişi kaydetti ve yalnızca Rus yatırımcılar 2022’den bu yana konut piyasasına 6,3 milyar dolar enjekte etti. Nakheel’s Bay Villaları gibi yeni premium projeler, birim fiyatları 4 milyon doları aşarak günler içinde satışa devam ediyor. Lüks segmentin, Saadiyat Adası’ndaki gelişmeler ve geliştiriciler ile küresel lüks markalar arasında ortaya çıkan işbirlikleri ile desteklenen 2030 yılına kadar yüzde 10’luk bir cagr’de genişlemesi bekleniyor.
Orta pazar segmenti, 2024’teki işlem değerinin yüzde 47’sini temsil eden ve öncelikle maaşlı gurbetçilere hizmet veren pazarın bel kemiği olmaya devam ediyor. Bununla birlikte, satın alınabilirlik açığı devam etmekte olup, hanehalklarının ulaşabileceği dört yeni birimden yalnızca biri ayda 3.000 ila 10.000 DHS arasında kazanmaktadır. Arazi bültenleri, kalkınma için planlanan 17.080 uygun fiyatlı birim ile bunu ele almayı hedeflemiştir, ancak artan ipotek oranlarının ortasında finansman zor olmaya devam etmektedir.
Borçlanma maliyeti keskin bir şekilde arttı ve 12 aylık Emirates Bankalararası Teklif Oranı (EIBOR) Haziran 2024’te yüzde 5,306’ya yükselerek ortalama ipotek oranlarını yüzde 6,65’e çıkardı. Bu, özellikle yüksek kredi-değer yapılarına dayanan orta gelirli alıcıları etkiledi. Nakit işlemler Abu Dabi pazarına hakim, satışların yüzde 70’ini oluşturuyor ve lüks ve üst orta segmentlerdeki finansman baskılarını azaltıyor.
Altın Vize ve Emeklilik Vizesi programları gibi hükümet reformları, alıcı tabanını genişleterek ikamet yollarını düzene soktu ve daha uzun konaklamaları teşvik etti. Altın Vize ihraçları, ücretlerin düşürülmesi ve daha kolay uygunluk eşiklerinin ardından 2024’ün ilk yarısında yüzde 52 arttı. Bu politika ortamı aynı zamanda yeni ortaya çıkan bir üst düzey konut segmentini destekliyor ve daha hızlı işleme ve yasal şeffaflık yoluyla işlem dönüşümlerini artırıyor.
Ras Al Khaimah, büyük turizm projeleri ve daha iyi bağlantı sayesinde BAE’nin konut peyzajında önemli bir büyüme düğümü olarak hızla ortaya çıkıyor. Emirliğin 2030 yılına kadar yüzde 10,05’lik bir cagr’de büyüyeceği ve geleneksel olarak Dubai veya Abu Dabi’de yoğunlaşmış olabilecek sermayeyi çekeceği tahmin ediliyor.
Emlak piyasası analistlerine göre, olumlu görünüme rağmen bazı güvenlik açıkları devam ediyor. Değişken petrol fiyatları, sübvansiyona bağlı emirliklerde uygun fiyatlı konut programları için tutarsız finansmana yol açtı. Yakın zamanda yapılan 2,3 milyar Dh’lik bir tahsis, birikimlerin giderilmesine yardımcı oldu, ancak federal transferlere olan bağımlılığı ve mali kaynakları çeşitlendirmenin aciliyetini vurguladı. Öte yandan, ıcra’nın Haziran 2025 verileri, kömür üretimi ve elektrik üretimindeki yavaşlamayı yansıtarak inşaat faaliyetini ve enerji talebini hafifletti.
Bununla birlikte, dijital kira sözleşmeleri, Abu Dabi’de artan ev sahipliği dönüşümleri ve sürekli nüfus ve turist artış hızı, dayanıklı, yatırımcı dostu bir gayrimenkul ortamına işaret ediyor, piyasa uzmanları ekledi.
