Dubai’nin emlak piyasası, birkaç küresel şehrin eşleşebileceği bir hızla yükseliyor, ancak analistler mevcut yükselişin spekülatif aşırılıktan ziyade yapısal talepten kaynaklandığını söylüyor.
Enflasyona göre düzeltilmiş konut fiyatları 2025’te yükselirken, dünyanın en aşırı ısınan konut piyasalarından bazılarıyla karşılaştırmalar yapılırken, emirliğin hızlı nüfus artışı, çeşitlendirilmiş sermaye girişleri ve uzun vadeli ikametgaha doğru kayması, onu diğer şehirleri istikrarsızlaştıran risklere karşı yumuşatıyor.
UBS Group AG’ye göre, Dubai’deki enflasyona göre düzeltilmiş konut fiyatları, emirliği konut piyasası dengesizliklerinin arttığı küresel şehirler arasına yerleştirerek geçen yıl on yıldan fazla bir süredir en yüksek seviyesine yükseldi. İsviçre bankası, en son Küresel Emlak Balonu Endeksinde Dubai’nin 2025’te yüzde 11 civarında reel fiyat artışı kaydettiğini, büyük metropol pazarlarının çoğundan daha iyi performans gösterdiğini ve küresel olarak görülen düzleşme eğilimine meydan okuduğunu söyledi. Madrid, izlenen şehirler arasında en güçlü kazanımları elde ederken, Tokyo da sağlam bir büyüme gördü.
Yine de UBS, Dubai’nin risk profilinin Miami, Zürih ve Tokyo gibi şehirlerin altında kaldığını söyledi.
Banka, olgun piyasalarda satın alınabilirlik baskılarının ve demografik kısıtlamaların çok daha keskin olduğunu belirtirken, ”Gayrimenkul balonu riski art arda ikinci yıl arttı ve şu anda yüksek bir seviyede” dedi.
Analistler, temel farkın nüfus olduğunu söylüyor. Dubai’nin nüfusu 2020’den bu yana neredeyse yüzde 15 artarak 2025’te ilk kez dört milyonu aştı. Sadece geçen yıl 208.000’den fazla kişi eklendi ve Dubai’yi dünyanın en hızlı büyüyen şehirlerinden biri haline getirdi. Sakinlerin yaklaşık yüzde 60’ı 35 yaşın altında ve gurbetçiler nüfusun yaklaşık yüzde 90’ını oluşturuyor — hanehalkı oluşumu ve kira talebi yaratmaya devam eden bir demografik profil.
UBS Varlık Yönetimi İsviçre ve küresel gayrimenkul başkanı Claudio Saputelli, ”Dubai’nin nüfus artışı mevcut arzı sıkılaştırdı ve kiraları artırdı” dedi. “Son beş yılda kira artışları konut fiyat artışlarını geride bıraktı. Ancak daha yakın zamanlarda, yatırım talebi güçlendikçe emlak fiyatları kira artışını geride bırakmaya başladı.” Mitinge rağmen Saputelli, metrekare başına fiyat seviyelerinin birçok küresel finans merkezinden daha düşük kaldığını ve göreceli satın alınabilirliği koruduğunu söyledi.
Yeni arz hızlandıkça bu talep zemini kritik hale geliyor. Piyasa tahminleri, 2026’da Dubai’de yaklaşık 100.000 konut biriminin tamamlanabileceğini ve 2017’de fiyatlara ağırlık verenlere benzer aşırı arz endişelerini yeniden canlandırabileceğini gösteriyor. UBS, inşaat izinlerinin önceki döngü zirvelerine yaklaşan inşaat hacimlerine işaret ederek kısa vadeli oynaklık riskini artırdığı konusunda uyardı.
Geliştiriciler ve brokerler, bu endişelerin riski abarttığını savunuyorlar. Tarihsel olarak, tahmin arzının yüzde 30 ila yüzde 40’ı, özellikle büyük ana planlı gelişmelerde, aşamalar halinde geciktirilir veya teslim edilir. Piyasa katılımcıları, kaymaya göre ayarlandığında ve nüfus artışına karşı eşleştirildiğinde, arzın emilimle geniş ölçüde uyumlu kaldığını söylüyor. Herhangi bir fiyat yumuşamasının, sistemik bir dengesizlikten ziyade doğal bir soğutmayı yansıtacağını da ekliyorlar.
Politika, piyasanın temellerini de yeniden şekillendirdi. Dubai, 2021’den bu yana 250.000’den fazla Altın Vize vererek yatırımcılara, profesyonellere ve girişimcilere uzun süreli ikamet izni verdi. Program, fiyatlar yükselirken bile konut talebini sabitleyerek kısa vadeli mülkiyetten kalıcı yerleşime doğru bir kaymayı hızlandırdı.
İşlem verileri bu değişikliğe işaret ediyor. Betterhomes’a göre, nakit alıcılar 2025’in üçüncü çeyreğindeki işlemlerin yaklaşık% 49’unu bir önceki çeyreğe göre biraz geriledi, ancak yine de tarihsel standartlara göre yükseldi. Son kullanıcılar, yılın başlarında işlemlerin kabaca yarısını temsil ederek, spekülatif yatırımcılardan ziyade birincil konut satın alan sakinlerin artan katılımını işaret ediyordu.
Betterhomes CEO’su Louis Harding, ”Bunlar Dubai’yi birincil üs olarak seçen kararlı sakinler” dedi. Uluslararası talep, Körfez’den ve daha geniş Orta Doğu ve Kuzey Afrika bölgesinden gelen istikrarlı girişlerin yanı sıra Hindistan, İNGİLTERE, Pakistan, Avrupa, Rusya ve Kuzey Amerika’dan gelen alıcılar tarafından yönetilen geniş tabanlı olmaya devam ediyor.
Bu çeşitlilik, fiyat artışının gelir artışından giderek daha fazla ayrıldığı ve talebin kaldıraçtan kaynaklandığı aşırı ısınmış küresel şehirlerle çelişiyor. Los Angeles veya Amsterdam gibi pazarlarda nüfus artışı mütevazı ve satın alınabilirlik kısıtlamaları sıkılaştırılıyor. Buna karşılık Dubai, hem kira hem de mülkiyet segmentlerindeki talebi güçlendirerek ölçekte işgücü ve sermaye ithal etmeye devam ediyor.
Ancak UBS, Dubai’nin konut piyasasının petrol fiyatlarındaki dalgalanmalara ve bölgesel emsallerin artan rekabetine maruz kaldığını belirtiyor. Abu Dabi yabancı yatırımcılara yönelik teşvikleri artırırken, Suudi Arabistan 2030 Vizyonu kapsamında 2026’dan itibaren belirlenmiş bölgeleri uluslararası alıcılara açmayı ve Riyad’ı sermaye için rakip bir destinasyon olarak konumlandırmayı planlıyor.
Buna rağmen analistler, Dubai’nin ilk hamle avantajının, düzenleyici netliğinin ve likiditesinin ona yeni pazarların eksik olduğu esnekliği sağladığını söylüyor. Turizm, lojistik, finans ve teknolojideki ekonomik büyüme, istihdamı ve ücret artışını desteklemeye devam ederek, fiyatlar yükselirken bile spekülatif fazlalıkların kapatılmasına yardımcı oluyor.
UBS endeksi, bir düzeltme tahmininden ziyade erken uyarı aracı olarak tasarlanmıştır. Banka, riskin artmasının, özellikle demografik ve ekonomik ivmenin güçlü kaldığı şehirlerde yakın bir gerileme anlamına gelmediğini söyledi. Dubai’nin durumunda, hızlı nüfus artışı ve uzun vadeli sakinlerin artan tabanı, birçok küresel akranının artık zevk almadığı bir tampon sağlıyor.
Birçok küresel şehirdeki konut piyasaları yavaşlayan nüfus ve satın alınabilirlik tavanlarıyla karşı karşıya kaldıkça, Dubai’nin riski, başarıyı yönetmekten ziyade ani bir düzeltmeyle ilgili değil — arzı disiplinli tutmak, altyapıyı talebin önünde tutmak ve kısa vadeli spekülasyonlardan ziyade uzun vadeli ikametgahla uyumlu politika, piyasa analistleri dikkat çekiyor.
