BAE emlak piyasası, güçlü yatırımcı talebi, artan nüfus ve kilit emirliklerdeki faaliyeti yönlendiren sağlam ekonomik temeller ile rekor kıran bir notla 2025’i sona erdirme yolunda ilerliyor.
2026 başlarken BAE daha dengeli bir aşamaya giriyor. Arz artıyor, talep sağlıklı kalıyor ve piyasa döngüleri daha öngörülebilir hale geliyor. Moody’s ve Fitch’ten analistler, önümüzdeki dönemi son iki yılın coşkusundan ziyade ölçülü bir büyüme olarak tanımlıyorlar.
CBRE, Colliers, Cavendish Maxwell ve Property Finder’a göre, erken normalleşme belirtileri ortaya çıksa bile, yıl işlemlerde ve fiyat artışında yeni zirveler sağladı.
2025’teki makro zemin destekleyiciydi. CBRE, turizm, petrol dışı genişleme ve yabancı yatırımlarla beslenen GSYİH büyümesini yüzde 4, 9 civarında tutuyor. BAE pmı’sı 54’ün üzerinde kaldı ve istikrarlı ticari faaliyete işaret etti.
Nüfus artışı en büyük talep katalizörlerinden biri olmaya devam etti – ValuStrat, Dubai’nin 2025’in başlarında günde yaklaşık 1.000 kişi eklediğini ve şehir genelinde konut ihtiyaçlarını artırdığını belirtiyor. Servet göçü de rol oynadı ve Henley & Partners, 2025 yılında BAE’ye taşınan yaklaşık 10.000 milyonerin pazarın en üst seviyesini yükselttiğini bildirdi.
Dubai’nin konut sektörü güçlü bir yıl daha teslim etti. Cavendish Maxwell, 2025’in 3. Çeyreğinde yıllık% 17 artışla 55.300 işlem bildirirken, Emlak Bulucu çeyrek için şimdiye kadarki en yüksek rakam olan 59.044’ü buldu. Cazip ödeme planları ve yatırımcı iştahının yönlendirdiği faaliyetin yüzde 70’inden fazlasını oluşturan plan dışı hakim.
Waterfront ve markalı projelere olan talebin desteklediği Cavendish Maxwell’e göre fiyatlar yıllık bazda yaklaşık yüzde 16 arttı. Alıcılar fiyata daha duyarlı hale geldikçe, hazır satışlar çeyrek bazda yüzde 5 düşüşle hafifçe yumuşadı.
Arz, piyasanın bir sonraki belirleyici faktörüdür. 3. Çeyrekte teslimatlar 9.400 birime ulaştı, ancak gerçek dalga ileride. Fitch ve Moody’s’in 2025 ile 2027 yılları arasında 150.000–250.000 birim tahmin etmesi bekleniyor. Bu, geçici arz fazlası riskini artırırken, her iki kurum da, ana segmentler yerine orta pazar daireleri tarafından yapılan ve yönlendirilen düzeltmelerle yumuşak bir iniş bekliyor.
CBRE, iki yıllık hızlı artışların ardından kira artışının 2025’te yıllık bazda yüzde 8-12’ye gerilediğini belirtiyor. Daire kiraları 3. Çeyrekte yüzde 2, villalar ise yıllık bazda yüzde 4 arttı. 2026’da daha fazla arz geldikçe kira istikrarının devam etmesi bekleniyor.
Bu değişim, daha uzun vadeli sakinleri mülkiyete doğru itiyor: Property Finder tarafından yapılan anketler, Dubai’de yaşayanların yarısından fazlasının üç yıl içinde satın almayı planladığını gösteriyor.
Ofis pazarı, küresel olarak en dar pazarlardan biri olmaya devam etti. CBRE ve JLL, A Sınıfı ilçelerde yüzde 94 doluluk oranı bildirirken, kiralar yıllık yaklaşık yüzde 29 artıyor. Güçlü plan dışı faaliyetin etkisiyle 3. Çeyrekte işlem değerleri yüzde 87 arttı.
2027’ye kadar sınırlı yeni stokla, ticari segment muhtemelen 2026’ya kadar ev sahibi lehine kalacak.
Abu Dabi rekordaki en güçlü yılını kaydetti. Property Finder, 3. Çeyrekte yıllık yüzde 76’lık kayda değer bir artışla 7.154 işlem bildirdi. Fahid Adası ve El Hidayriyyat’taki projelerin öncülüğünde plan dışı satışlar yüzde 73′ te gerçekleşti. Plan dışı daire değerleri, kontrollü arz ve güçlü emilim ile desteklenerek yüzde 276 arttı.
Colliers, kilit segmentlerde yüzde 11-13’lük kira artışını vurgularken, adgm’deki ana ofisler, metrekare başına 3.000 Dh’yi aşan donanımlı birimlerle tam doluluğa yaklaştı.
Abu Dabi’nin disiplinli tedarik stratejisi, onu 2026’da sürekli dayanıklılık için konumlandırıyor.
Kuzey Emirlikleri 2025’te hızla genişledi. Colliers, yalnızca 3. Çeyrekte 13.000’den fazla yeni birimin piyasaya sürüldüğünü bildirdi. Ras Al Khaimah, Dubai’den taşınmalar ve turizmle ilgili talebin Al Marjan Adası ve yaklaşmakta olan Wynn Beldesine bağlanmasıyla beslenen yıllık yüzde 18 fiyat artışı ve yüzde 12 kira artışı gördü.
Sharjah yüzde 12 fiyat artışı ve güçlü aile odaklı talep kaydederken, Al Ain hükümet destekli yeni konut girişimleriyle istikrarlı, toplum liderliğindeki performansı sürdürdü.
Lüks pazar, yüksek net değerli göç ve sınırlı arzla yükselen en iyi performans gösteren pazar olmaya devam etti. Cavendish Maxwell, Dubai’nin Palm Jumeirah ve Dubai Tepeleri gibi ultra birinci sınıf bölgelerinde yıllık yüzde 15-30’luk bir büyüme kaydetti.
RAK’IN kıyı lüks projeleri, uluslararası alıcıların yaklaşık yüzde 80’ini bildiren bazı gelişmelerle küresel ilgi gördü.
Yükselen arzın — özellikle Dubai’de – fiyat artışını soğutması bekleniyor. Fitch, belirli orta pazar segmentlerinde yüzde 15’e varan potansiyel yumuşama görüyor. Sınırlı arz ve küresel ilgi nedeniyle lüks ve kıyı varlıkları sabit kalmalıdır. 2026’da daha fazla tamamlanmış ev, seçimi genişletecek ve satın alınabilirlik baskılarını kolaylaştıracak.
Artan şeffaflık ve proje gözetimi, yatırımcı güvenini güçlendirecektir. Kurumsal taşınmalar ve gurbetçi girişleri hem konut hem de ticari pazarları desteklemeye devam edecek.
BAE, 2026’ya güçlü bir konumdan giriyor. Dubai dengeye doğru ilerliyor, Abu Dabi istikrarlı yükseliş yörüngesini sürdürüyor ve Kuzey Emirlikleri yeni göç ve turizm odaklı talep yakalıyor.
Uzmanlar, görünümün olgunluk, istikrar ve sürdürülebilir uzun vadeli çekicilikten biri olduğunu söylüyor. “Bir sonraki aşama rekor kıran sayılarla daha az, denge, esneklik ve stratejik büyüme ile daha fazla tanımlanacaktır – güvenle gelişen bir emlak piyasasının işaretleri.”
