Dünyanın batı ülkelerindeki alışveriş merkezleri varoluşsal bir krize hazırlanırken, küresel sermaye her küresel perakende trendine meydan okuyan bir pazara doğru dönüyor – Hindistan. ABD, 2020’den bu yana yaklaşık 1.200 AVM mağazasının net kapanışına tanık olurken — artan boş pozisyonlar, boş alışveriş merkezlerinin neredeyse yüzde 40’ını yeniden konumlandırmaya veya yeniden amaçlamaya zorlarken — Hindistan, güçlü tüketici talebi ve artan kurumsal yatırımcı güveninin neden olduğu perakende bir canlanma yaşıyor.
Anarock Group, Perakende Kiralama ve Endüstriyel ve Lojistik CEO’su Anuj Kejriwal şunları söylüyor: “Önümüzdeki üç yıl içinde Hindistan alışveriş merkezleri 3,5 milyar doların üzerinde sermaye girişi görecek. Bu arada, 88’den fazla yabancı marka Hindistan perakende pazarına girdi ve agresif bir şekilde genişlemeye çalışıyor. Halihazırda mevcut olan ciddi şekilde kısıtlanmış A Sınıfı varlıklarda yer arayan birkaç küresel marka daha boru hattında.”
Batılı ülkelerin pazarlarına keskin bir kontrpuan olarak, Hindistan’ın genç bir tüketici tabanından gelen büyük karşılanmamış talebi ve destekleyici DYY politikalarıyla desteklenen sınırlı organize perakende rekabeti, şu anda yabancı markaların ve yatırımcıların aradığı şeydir.
Büyük bir güven itici gücü, ülkedeki kaliteli perakende alanının aşırı yetersizliğidir. Hindistan’ın kişi başına düşen perakende stoğu dünyanın en düşüklerinden biri olmaya devam ediyor – 1. Kademe şehirler kişi başına sadece 4 ila 6 fit kare, 2 ila 3 fit kare ile 2. ve 3. Kademe şehirlerle faaliyet gösteriyor ve tek başına A sınıfı alışveriş merkezi alanı kişi başına ancak 0,6 fit kare. Buna karşılık, ABD ortalama 23 fit kareye yakınken, Çin 6 fit kareyi aşıyor
Kejriwal, ”Hindistan’ın kişi başına düşen gelirinin son on yılda neredeyse iki katına çıkmasıyla birleşen bu boşluk, küresel perakendede neredeyse hiç duyulmamış bir talep-arz uyumsuzluğu yarattı” diyor. “A sınıfı alışveriş merkezleri neredeyse doluluk oranına yaklaşıyor ve kilit bölgeler için uzun bekleme listeleriyle yüzde 95-100 doluluk bildiriyor. Kira artışı pandemi öncesi seviyeleri sürekli olarak aştı ve geliştiriciler artık kiralama döngülerinin inşaat döngülerini geride bıraktığını görüyor – dünyanın herhangi bir yerinde nadir görülen bir durum.”
Öngörülebilir, enflasyondan korunaklı nakit akışları arayan yatırımcılar için bu dengesizlik uzun vadeli zorlayıcı bir fırsattır.
Tüketim kaliteli alışveriş merkezlerine yöneliyor
Demografik talep itici güçlerinin nadir birleşimi ile Hindistan’ın tüketim hikayesi yeni başlıklar yaratıyor. Ülke, 2030 yılına kadar 6 trilyon dolarlık bir tüketim ekonomisi olma yolunda ilerliyor. Batılı meslektaşlarının aksine, Hint alışveriş merkezleri eğlence, yemek ve sosyal deneyimlere bağlı yaşam tarzı destinasyonlarıdır. Büyük alışveriş merkezlerindeki günlük ayak sesleri hafta içi rutin olarak 20.000’i aşıyor ve hafta sonları 40.000’in üzerine çıkıyor. F & B ve eğlence artık ayaklanmaların yüzde 30-35’ini oluşturuyor ve bu da Batı alışveriş merkezlerini alt eden çevrimiçi perakende aksaklıklarına neredeyse tamamen bağışık olan esnek bir perakende karmasıyla sonuçlanıyor.
Yatırımcı iştahını keskinleştirdi
Hindistan’da 600’den fazla operasyonel alışveriş merkezi var, ancak 100’den azı küresel fonları çeken kurumsal kriterleri karşılıyor ve bu da üst düzey varlıklar için agresif rekabeti tetikliyor.
Kejriwal, ”19 alışveriş merkezinin portföyünde 1.000’den fazla marka barındıran ve yıllık net faaliyet gelirinde 1,6 milyar Rs üreten Blackstone’un Nexus Select Trust Gyo listesi, 2023’te Hindistan’da perakende liderliğindeki Gyo’ları başlattı” diye ekliyor. “Sektörün itibarını şeffaf, ölçeklenebilir ve profesyonelce yönetilen bir varlık sınıfı olarak belirledi. 2030 yılına kadar Hindistan pazarına en az iki perakende Gyo daha girmesi bekleniyor.”
E-ticaret bir ganimet değil
Küresel yatırımcılar için en cazip dinamikler arasında, Hindistan alışveriş merkezlerinin e-ticarete teslim olmadıkları – aslında bundan faydalandıkları yer alıyor. Hindistan’ın e-ticaret penetrasyonu, Çin ve ABD’de görülen yüzde 20 artı seviyelerin çok altında, yüzde 8 civarında kalıyor. Buradaki markalar giderek daha fazla ‘phygital’ oluyor, çevrimdışı mağazalar artık deneyim kazanıyor ve çevrimiçi platformlar ölçeği artırırken güven artırıcı merkezler oluşturuyor.
Önde gelen birçok D2C markası, çevrimdışı dönüşümlerin çevrimiçi dönüşümlerden 2-3 kat daha yüksek olduğunu bildiriyor. Hindistan’da fiziksel perakende, dijital çağda alaka düzeyini korudu.
Hindistan A Sınıfı alışveriş merkezleri tipik olarak birçok Batı pazarında görülen getirinin neredeyse iki katı olan yüzde 14-18’lik iç getiri oranı sağlıyor. Kira artış döngüleri, tüketim artışına bağlı gelir paylaşımı düzenlemeleri ve sürekli olarak düşük boş pozisyonlar, hem getiri hem de uzun vadeli büyüme arayan küresel sermaye için istikrarı ve artıyı işaret ediyor.
Kejriwal, ”Bu, Hindistan’ı dünyanın önde gelen perakende pazarları arasında benzersiz kılıyor” diye özetliyor. “ABD ve Avrupa’da, alışveriş merkezleri aşırı arz, azalan ayak sesleri, çevrimiçi yamyamlaşma ve diğer biçimlere yeniden amaçlanmanın başgösteren hayaleti ile mücadele ediyor. Buna karşılık, Hindistan perakende pazarında sınırlı kalite arzı, artan gelirler, ağır düşüşler ve hızlı marka genişlemesi var. 2025’in ilk yarısında Hindistan’da perakende kiralama yıllık bazda neredeyse yüzde 70 arttı ve yeni alışveriş merkezi arzı yüzde 160’ın üzerinde arttı.”
