Dubai’nin emlak piyasası, iç içe geçmiş iki güç tarafından şekillendirilen 2026’ya giriyor: birinci sınıf bölgelerde kıtlık primi ve segmentler arasında yapısal bir yeniden dengeleme, BAE’nin başkenti Abu Dabi ise yatırımcılar için zorlayıcı bir seçenek olarak zemin kazanıyor.
Driven Properties CEO’su Abdullah Alajaji, ”2026’ya giden en dikkate değer trendlerden biri, Abu Dabi’nin son derece rekabetçi bir emlak piyasası olarak yükselişinin devam etmesi olacak“ diyor ve “özellikle tokenizasyon ve alternatif mülkiyet yapıları gibi çabalardan kaynaklanan artan pazar derinliği ve artan likidite” bekliyor.”
Alajaji, bir sonraki döngünün 2020’den bu yana oluşan dengesizliği düzelteceğini savunuyor: yetersiz tedarik edilen bir ofis pazarının yanı sıra çok sayıda konut lansmanı. ”Ofis talebi sürekli olarak mevcut arzı aştı … Büyük usta geliştiricilerin ve devlet destekli kuruluşların amaca yönelik ofis bölgelerine adım atmasını bekliyoruz” diyor ve yüksek kaliteli ofis stoğu eksikliğini gidermek için stratejik planlar öneriyor.
Fiyatlandırma, geniş anlatılara değil, gerçek zamanlı emilime bağlı olacaktır
Zamanında giriş yapmaya çalışan alıcılar için, fäm Properties’in CEO’su Firas Al Msaddi, duyarlılıktan ziyade veriye bağlı disiplini teşvik ediyor. ”Baktığım ilk gösterge piyasadaki günler — … yayına giren listeden mülkün fiilen satıldığı güne kadar” diyor. “Bu metrik … size gerçek zamanlı olarak talebin arzı verimli bir şekilde emip emmediğini söyler.“ İkinci bir ölçüt ekliyor: “emilim oranı, özellikle plan dışı segmentte … piyasaya sürülen birim sayısı ile satılan birim sayısı.”
En önemlisi, Al Msaddi Dubai’ye tek bir monolit muamelesi yapılmaması konusunda uyarıyor. “Dubai pazarı diye bir şey yok. Ayrıntılı analizin fırsatı ortaya çıkarırken genel ifadelerin riski gizlediğini savunarak, ”Bunu konuma, fiyat aralığına, kullanım türüne ve alıcı profiline göre analiz etmelisiniz” diyor.
Arz zirveleri, kiralar yumuşar; arazinin kıt olduğu yerlerde fiyatlar dayanıklıdır
Driven’ın görünümü, 2026-27’ye kadar yüksek devir hacimlerini işaretleyerek “özellikle daha yüksek yeni arz seviyelerine sahip bölgelerde kira fiyatlarında bir miktar yumuşamaya yol açıyor.” Yine de firma, “satış fiyatlarının … büyük ölçüde sabit kalmasını ve belirli segmentlerde yukarı doğru eğilmeye devam etmesini” bekliyor ve güçlü varlık değerleri azalan kiraları karşıladıkça getiriler daralıyor. Alajaji, ”Gelecekte arzı sınırlı olan yerler oldukça dirençli kalacak” diyor.
Bu kıtlık primi, Driven’ın Dubai’nin ortaya çıkan “altın meydanı” dediği şeyde en belirgin olacak: Jumeirah Körfezi; Şehir merkezine ve Business Bay’e uzanan Jumeirah Su Kanalı koridoru; ve DIFC, City Walk ve La Mer. Bunlar “gelecekteki kalkınma için çok sınırlı kapsamı olan birinci sınıf sahil ve merkez ilçelerdir.”
Yeni toprakların nereden geleceği ve nasıl inşa edileceği
Dubai’nin olgun çekirdeğinde ham arazinin sıkılaştırılmasıyla Alajaji, daha fazla devlet-özel işbirliği bekliyor. ”BAE’deki en büyük kara bankalarından bazılarına sahip devlet destekli kuruluşlar merkezi bir rol oynayacak … Dubai Tasarım Bölgesi, Palm Jebel Ali ve Dubai Adaları’nın gelecekteki aşamaları gibi projelerin 2026’dan itibaren başlaması bekleniyor” diyor. İstikrar veya hafif fiyat yumuşaması dönemlerinde, hükümet geliştiricilerinin uzun vadeli dengeyi korurken riski yaymak ve ürünü çeşitlendirmek için “özel geliştiricileri bu ana planlar dahilinde birlikte geliştirmeye davet etmeleri” muhtemeldir.
Al Msaddi’nin boru hattındaki lensi nüans katıyor. Hazır, tamamlanmış stokta yakın bir arz fazlası riski görmüyor, ancak “plan dışı gelişmelerin içinde yer alan likit, satılabilir envanterin” duyarlılık değişirse devir teslim edilmeden önce arz gibi davranabileceği plan dışı durumlarda ihtiyatlılık çağrısında bulunuyor.
İzlenecek bölgeler: Jebel Ali’nin ölçeği, jvc’nin hacmi ve yorulma cepleri
Ardışık veri haritanızsa, Al Msaddi iki bölgeye işaret eder. “Jebel Ali, yaklaşmakta olan arzın en yüksek hacmini gösteriyor. Ancak, Jebel Ali büyük bir bölgedir … fazla tedarik riski yoktur.” Planlanan en büyük ikinci devir, önümüzdeki üç yıl içinde 25.000’den fazla birimin teslim edilmesinin beklendiği Jumeirah Village Circle’da.” Bu belaya eşit değil, diye vurguluyor, ancak oradaki alıcılar “bina kalitesi, yerleşim planı, fiyatlandırma ve farklılaşmaya odaklanarak çok daha seçici olmalı.”
Erken yorgunluğa gelince, “spekülasyonun hakim olduğu yerde” göründüğünü söylüyor — giriş seviyesi daireler, yaklaşan büyük devirlere sahip orta piyasa hisseleri ve tekrarlayan, kolayca değiştirilebilen ürünlere sahip alanlar. “Yorgunluk çökmek anlamına gelmez. Bu, alıcıların kovalamayı bırakıp pazarlığa başlaması anlamına gelir.”
Düzenleyici ton: daha fazla şeffaflık, operasyonel disiplin
Her iki yönetici de yabancı alıcılar için yıkıcı kural değişiklikleri beklemiyor, ancak Al Msaddi “geliştiricilerin ve brokerlerin operasyonları etrafında daha fazla şeffaflık ve daha katı düzenlemeler öngörüyor. Dubai Arazi Departmanı’nın daha sıkı reklam kontrollerine olan yönünü yansıtan “tüm pazarın Ocak 2026’da gelmesi beklenen kiralık reklam izinleri için noc’yi beklediğini” de ekliyor.
Makro esneklik: daha düşük kaldıraç, küresel sermaye ve yaşam tarzı çekişi
Küresel bir yavaşlama altında bile, Al Msaddi, daha düşük ipotek bağımlılığına ve şehrin küresel mobil servete olan ilgisini gerekçe göstererek Dubai’nin “dünya çapında işler olumsuzlaşırsa en kötüsünün en iyisi” olacağını savunuyor. Dubai’yi birçok Batı pazarından daha hızlı toparlanma için konumlandırarak, ”Zenginlik yok olmuyor, sıkıştırıyor … yaşamak ve yatırım yapmak için hala güvenli, işlevsel ve çekici yerlere ihtiyaçları var” diyor.
2026 için yatırımcı oyun kitabı: spekülasyona göre seçim
Yatırımcılar bu mozaikle ne yapmalı? Alajaji’nin tedarik haritası, kıtlığa ve kurumsal kaliteye eğilmeyi öneriyor — talebin arzı aştığı amaca yönelik ofis stokunun yanı sıra, sınırlı yeni araziye sahip birinci sınıf su alanları ve merkezi bölgeler.
Al Msaddi’nin yürütme konusundaki rehberliği daha keskin: ”Çok sayıda özdeş birime sahip projelerden kaçının … Ölçek kıtlığı öldürür ve değeri koruyan şey kıtlıktır” diyor. Her şeyden önce, “en önemli faktör fiyatlandırma disiplinidir” — aynı bina veya topluluk içindeki satışlar ve kiralar için gerçek kompozisyonlarla karşılaştırın. Ayrıca, ilk kez alıcıları “yaşam deneyimine” öncelik vermeye çağırıyor, çünkü insanların yaşamayı sevdiği projeler “daha yavaş pazarlarda değeri daha iyi tutuyor, tutarlı kira talebi çekiyor ve lansman yutturmacası kaybolduktan çok sonra arzu edilmeye devam ediyor.”
Son olarak, risk raylarınızı belirleyin: projeler arasında pazardaki ve plan dışı emilimi izleyin; JVC gibi yüksek hacimli boru hatlarında ekstra seçici olun; ve daha sonra değil, satın alma sırasında çıkışları planlayın. Al Msaddi, küresel bir likidite şokunun arzın emilimden daha hızlı inmesi ve spekülatif sahiplerin çıkmasıyla çakışması durumunda, “pazarın tamamını değil, belirli segmentleri yeniden fiyatlandırıyor” diye uyarıyor. Ona göre, “2026 patlama veya baskınla tanımlanmayacak, seçimle tanımlanacaktır … sonuçlara iyimserlik değil disiplin karar verecektir.”
Alt satır: Arazinin kıt olduğu ve ofis stokunun küratörlüğünü yaptığı yerlerde seçici bir güç bekleyin; yeni bölgelerin kilidini açan daha kurumsal ana planlar; ve geniş anlatılara göre veriye dayalı disiplini ödüllendiren bir pazar. Ya da Driven’ın Alajaji’sinin özetlediği gibi, esneklik “minimum kalan arazi arzı olan” yerlerde yoğunlaşırken, verimler yüksek devirlerin ortasında sıkışırken – yalnızca doğru varlıkların ve doğru fiyatların çalıştığı bir zemin.
