Dubai’nin değişken otopark tarifesi sistemi halka açık otopark maliyetlerini artırdıkça, emirlik genelindeki kiracılar artan saatlik ve günlük ücretler ödemek yerine giderek artan bir şekilde park yerlerini kiralarının bir parçası olarak güvence altına almaya çalışıyor.
Hukuk uzmanları, kiracıların ek ücret ödemeden, ancak yalnızca kesin sözleşme düzenlemeleri yoluyla otoparkı dahil etmesinin mümkün olduğunu söyleyerek, otomatik park haklarına ilişkin varsayımların kira anlaşmazlıklarının en yaygın nedenleri arasında olduğu konusunda uyarıyorlar.
Nisan 2025’te Dubai, konum, günün saati ve talep seviyelerine göre farklı fiyatlar talep ederek talebi yönetmek ve tıkanıklığı hafifletmek için değişken bir park tarifesi sistemi başlattı. Dubai Şehir Merkezi, Business Bay, Deira ve Jumeirah gibi premium bölgeler artık yoğun saatlerde daha yüksek ücretler alırken, yoğun olmayan ve gecelik otopark ücretsizdir.
Etki önemli olmuştur. Ortalama halka açık otopark maliyetleri, daha yüksek günlük tarifeler ve yeni fiyatlandırma yapılarının etkisiyle 2025’in üçüncü çeyreğinde yıllık yüzde 51 artarak saatte yaklaşık 3,03 Dh’ye yükseldi.
Bu çerçevede otopark, konut kiralamalarında kilit bir müzakere noktası haline geldi.
Lawford Legal Advisors FZ-LLC’nin Yönetici Ortağı Igor Abalov’a göre, bir kiracının kira sözleşmesinde açıkça belirtilmediğinde park yeri talep edip edemeyeceği sorusu, Dubai’nin Kira Uyuşmazlıkları Merkezi önünde en sık tartışılan konulardan biri.
Abalov, ”Kira sözleşmesi kiracı haklarının belirlenmesinde belirleyici bir rol oynuyor.” dedi. “Kiracının talepte bulunma kabiliyeti, neyin açıkça kararlaştırıldığına ve yazılı olarak kaydedildiğine bağlıdır.”
Birçok kiracının, özellikle ev sahibinin tapusunda göründüğünde, bir park yerinin daire ile otomatik olarak transfer edildiğini varsaymasına rağmen, bunun her zaman böyle olmadığını açıkladı. “Otoparka açıkça atıfta bulunulmaması, tüm hakları ortadan kaldırmaz, ancak bunları önemli ölçüde sınırlar” dedi.
Abalov, bir tapuda kayıtlı belirli, tahsis edilmiş bir park yeri ile bir binanın olanaklarının bir parçası olarak sağlanan genel park tesisleri arasında önemli bir ayrım olduğunu belirtti. “Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmediği sürece, bir kolaylık olarak park etme hakkı, belirli bir park yeri hakkına eşdeğer değildir” dedi.
Ancak, bir bina içinde alternatif park yeri bulunmadığı durumlarda yasal konumun değişebileceğini de sözlerine ekledi. “Binada başka park alanı yoksa, yasanın sistematik bir şekilde yorumlanması, ev sahibinin daireye bağlı park alanının kullanımına izin vermesini gerektirebilir.”
BSA Hukuk’un Ortağı Hassan El Agawani, daha geniş piyasa baskılarından bağımsız olarak otoparkın tamamen sözleşmeye dayalı bir mesele olmaya devam ettiğini vurguladı.
El Agawani, ”Kiracının park yerlerini kullanma hakkı, yalnızca kira sözleşmesinde açıkça belirtilenlerle belirlenir” dedi. “Sözleşmede öngörülmediği sürece park yeri sağlamak zorunlu değildir.”
Kiracıların, halka açık otopark daha pahalı hale gelse bile, ev sahiplerini kararlaştırılan şartları ihlal ederek park yeri sağlamaya zorlayamayacağını da sözlerine ekledi. “Artan tarifeler sözleşme özgürlüğü ilkesini geçersiz kılmıyor” dedi.
Mevcut kiralamalarda yapılan değişikliklerle ilgili olarak El Agawani, otoparkın yalnızca karşılıklı anlaşma yoluyla eklenebileceğini doğruladı. ”Her iki tarafça imzalanan bir zeyilname, orijinal sözleşmenin bağlayıcı bir parçası haline gelir ve kiracının haklarını açıkça tanımlanmış şartlar altında güvence altına alır” dedi.
Hukuk danışmanı Dr. Hassan El Hais, müştereken sahip olunan mülkiyet yasalarının ve standartlaştırılmış Ejari sözleşmelerinin doğru kullanıldığında park haklarının korunmasındaki rolünün altını çizdi.
Dubai Yasalarına göre Hayır. (6) 2019’un Müşterek Mülkiyeti üzerine, birim sahiplerinin bir konut birimini, park yerleri de dahil olmak üzere kendisine bağlı müşterek mülkiyete ait herhangi bir parçadan ayrı olarak kiralayamayacağını söyledi. “Tapuda birime bir park yeri bağlıysa, kira sözleşmesinde birimin belirlenmiş bir park yeri içerdiğini açıkça belirtmesi koşuluyla, kiracı bunu talep etme hakkına sahiptir.”
Dr. El Hais, Dubai Arazi Departmanı tarafından yayınlanan ve tarafların belirli maddeleri ücretsiz olarak eklemelerine olanak tanıyan bir “Ek Şartlar” bölümü içeren birleşik Ejari kira sözleşmesi şablonuna işaret etti. “En güvenli yasal mekanizma, bir park yerinin tahsisini ve kira süresi boyunca numarasını açıkça belirtmektir” dedi.
Dubai Kanununun 14. Maddesine atıfta bulunarak mevcut kiralamaların da değiştirilebileceğini sözlerine ekledi. (33) aksi kararlaştırılmadıkça, her iki tarafın da sözleşmenin sona ermesinden 90 gün önce değişiklik talep etmesine izin veren 2008 tarihli.
İcra ile ilgili olarak, tüm uzmanlar, mülk yöneticilerinin, kira kapsamında zaten kiracı olarak verilmiş olması durumunda ek park ücreti talep edemeyeceği konusunda hemfikirdi. Bir ev sahibi sözleşmeyle kararlaştırılan bir park yeri sağlamayı reddederse, kiracılar resmi bir bildirimde bulunabilir ve konuyu Kira Uyuşmazlıkları Merkezine iletebilir ve potansiyel olarak kira ayarlamaları veya tazminat talep edebilir.
Yaptırımların sıkılaştırılması ve park maliyetlerinin artmasıyla avukatlar, park haklarını önceden güvence altına alamayan kiracıların, kira süresi boyunca önemli ölçüde daha yüksek yaşam giderleriyle karşı karşıya kalabileceğini ve Dubai’nin gelişen kentsel peyzajında kesin kira taslağını her zamankinden daha önemli hale getirebileceğini söylüyor.
