Emlak danışmanlığı firması Blackbrick’in yeni verilerine göre, Dubai’nin villa pazarı, emirliğin en köklü yerleşim topluluklarından bazılarında sermaye büyümesinin kilit itici gücü olarak ortaya çıkan en üst düzey uluslararası okullara yakınlığı ile güçlü ve yeni bir fiyatlandırma dinamiğine tanık oluyor.
42 ana toplulukta metrekare başına üç aylık hareketli ortalama medyan fiyatı izleyen en son Emlak Monitörü Dinamik Fiyat Endeksi (DPI), önde gelen okullara kolay erişime sahip olgun villa mahallelerinin daha geniş pazardan önemli ölçüde daha iyi performans gösterdiğini gösteriyor.
Victory Heights, Göller, Çayırlar, Jumeirah Adaları ve Yeşiller gibi alanlar, sınırlı yeni arz, yerleşik altyapı ve yüksek oranda sahip işgalcinin desteğiyle geçen yıl en güçlü fiyat artışlarından bazılarını kaydetti.
Endüstri analistleri, bu eğilimin alıcı davranışındaki yapısal bir değişimi yansıttığını ve uzun vadeli yerleşik ailelerin artık villa segmentine hakim olduğunu ve eğitimi mülk kararlarının merkezine yerleştirdiğini söylüyor.
Dubai’deki önde gelen ingiliz ve Uluslararası Bakalorya okullarındaki yıllık öğrenim ücretleri tipik olarak yaklaşık 95.000 Dh ile 105.000 Dh arasında değişmekte olup, kısa vadeli yatırım kazançlarına göre kolaylık ve uzun vadeli yaşam tarzı planlamasına öncelik veren alıcıların profilini güçlendirmektedir.
Blackbrick’in kurucusu ve CEO’su Matthew Bate, villa fiyatlarındaki artışın spekülatif faaliyetlerden ziyade gerçek son kullanıcı talebinden kaynaklandığını söyledi. “Dubai’nin villa pazarı, beş ila on yıl önceden planlama yapan aileler tarafından yönetiliyor ve eğitim bu kararın merkezinde yer alıyor” dedi. “Okula yakınlık artık ikincil bir husus değil. Birincil karar alma filtrelerinden biri haline geldi ve bazı topluluklarda ebeveynler okul çevresinde mülk seçimleri yaparken fiyat performansını önemli ölçüde etkiliyor.”
Victory Heights, bu eğitim liderliğindeki fiyat döngüsündeki en güçlü performans gösterenlerden biri olarak ortaya çıktı. BlackBrick, topluluktaki yenilenmemiş villaların yıllık yüzde 25 ila 35 arasında fiyat artışı sağladığını, yenilenen mülklerin ise yaklaşık yüzde 15 ila 20 oranında arttığını tahmin ediyor. Tipik olarak 5 milyon Dh civarında fiyatlandırılan şehir evleri, kısmen 5 milyon Dh eşiğinin üzerindeki mülklerdeki ipotek kredisi-değer kısıtlamaları nedeniyle kabaca yüzde 10’luk daha mütevazı kazançlar gördü.
Arabian Ranches, Dubai’nin en çok aranan eğitim kurumlarından biri olan Jumeirah İngilizce Konuşma Okulu’na (JESS) yakınlık arayan ailelerin sürekli talebi ile desteklenen güçlü fiyatlandırma esnekliği de gösteriyor.Arap Çiftliklerindeki fiyat artışı, daha fazla mevcut ev stoğu nedeniyle Victory Heights’takinden biraz daha düşük olmasına rağmen, yenilenmemiş villalar hala yıllık yüzde 20 ila 25 kazanç sağladı.
BlackBrick, her iki toplulukta da 15 milyon Dh’nin üzerinde fiyatlandırılan üst düzey villaların, özellikle tamamen yenilendiğinde ve birinci sınıf kiracılar için konumlandırıldığında yüzde 7 ila 8’e varan kira getirileri elde edebileceğini belirtiyor.
Piyasa gözlemcileri, trendin, en iyi okulların yakınında bulunan mülklerin sürekli olarak fiyat primlerini yönettiği ve daha güçlü değer direncini koruduğu Londra ve Singapur gibi olgun küresel emlak piyasalarında görülen kalıpları yansıttığını söylüyor.
Knight Frank’e göre, Dubai’nin birinci sınıf villa pazarı, büyük ölçüde uzun süreli ikamet için taşınan gurbetçi ailelerin son kullanıcı talebinden kaynaklanan 2025 yılına kadar çift haneli büyüme kaydetti. Danışmanlık, güçlü olanaklara ve eğitim seçeneklerine sahip yerleşik topluluklardaki villaların, yeni banliyö gelişmelerinden daha sıkı tedarik koşulları ve daha hızlı fiyat artışı yaşadığını belirtti.
Knight Frank’in ortağı ve Ortadoğu araştırmaları başkanı Faysal Durrani, geçtiğimiz günlerde Dubai’nin konut pazarının spekülatif yatırımlardan ziyade gerçek işgalci talebi tarafından giderek daha fazla şekillendiğini gözlemledi. ”Son kullanıcı odaklı satın almaya doğru kayma, piyasayı daha istikrarlı ve sürdürülebilir hale getiriyor” dedi. “Okullar, parklar ve perakende gibi yaşam tarzı altyapısı sunan topluluklar, en güçlü ve en esnek fiyat artışını görüyor.”
CBRE’DEN elde edilen veriler, ortaya çıkan eğitim odaklı anlatıyı da desteklemektedir. Danışmanlık, Dubai’deki ortalama villa fiyatlarının 2025’te yüzde 20’den fazla arttığını ve aile alıcılarının köklü mahallelerde daha büyük evler aradığı için daire fiyat artışını önemli ölçüde geride bıraktığını bildirdi. Cbre’de Orta Doğu ve Afrika araştırma başkanı Taimur Khan, emirliğin artan nüfusunun ve vasıflı gurbetçilerin devam eden akınının aile odaklı konut talebini sürdürdüğünü söyledi.
”Güçlü eğitim seçeneklerine ve yerleşik altyapıya sahip villa toplulukları, sınırlı tedarik ve büyüyen uzun vadeli sakinler tarafından desteklenen, daha iyi performans göstermeye devam ediyor” dedi.
Eğitime bağlı emlak kararlarının artan önemi, Dubai’nin villa pazarının uzun vadeli istikrarını da güçlendiriyor. Birçok alıcı, beş ila on yıllık sahiplik ufkunu taahhüt ettiğinden, olgun villa topluluklarındaki işlem hacimleri, kısa vadeli yatırımcılardan ziyade son kullanıcılar tarafından giderek daha fazla yönlendirilmekte, oynaklığı azaltmakta ve sürekli sermaye takdirini desteklemektedir.
Emlak piyasası analistleri, Dubai’nin küresel yetenekleri ve uzun süreli ikamet arayan yüksek gelirli aileleri çekmeye devam ettikçe, emlak uzmanlarının okula yakınlığın villa fiyatlandırmasında belirleyici bir faktör olmaya devam etmesini beklediğini gözlemledi. “Olgun mahallelerde sınırlı yeni arz ve eğitime ve yaşam tarzına öncelik veren ailelerden gelen güçlü taleple, emirliğin yerleşik villa topluluklarının 2026 ve sonrasında yukarı yönlü fiyat ivmelerini sürdürmeleri muhtemel.”
