BAE, yalnızca yatırım akışları ve nüfus artışıyla değil, çok daha incelikli bir güçle tanımlanan yeni bir büyüme dönemine giriyor. Tüketici davranışı. İnsanların alışveriş yapma biçimleri, teknoloji, gıda, deneyimler ve rahatlık hakkında karar verme biçimleri, konuttan perakendeye ve depolamaya kadar çok çeşitli emlak kategorilerini etkiliyor. Sonuç, sadece birkaç yıl önce tamamen ayrı görülen segmentlere yayılan ivme ile yeni yönlerde hareket eden bir pazardır.
İki ana veri kümesi, bu dönüşümün net bir şekilde anlaşılmasını sağlar. Nielseniq’in 2025’in üçüncü çeyreğine ilişkin en son Ulusun Durumu raporu, BAE tüketicilerinin değer, kalite ve kanalları nasıl değerlendirdiği konusunda önemli bir değişiklik olduğunu ortaya koyuyor. Deloitte’un Dubai’ye yönelik Gayrimenkul Tahminleri, bu davranışın şu anda konut performansını, perakende ayak izlerini ve gelecekteki kalkınma önceliklerini nasıl şekillendirdiğini özetliyor. Birlikte, sadece genişleyen değil, burada yaşayan ve alışveriş yapan insanların gerçek ihtiyaçları ve gerçek seçimleri etrafında kendini yeniden yapılandıran bir pazar gösteriyorlar.
İki hızda Hareket Eden Bir Tüketici Pazarı
Nielseniq’e göre BAE tüketicisi bölgede öne çıkacak şekilde davranıyor. Birçok küresel pazar düşüşe ve ihtiyata tanık olurken, BAE hem prim hem de değer tekliflerinin aynı anda güç kazandığı çift hızlı bir pazara dönüştü.
FMCG gelirleri% 7,7 arttı. Atıştırma, kategorinin genişlemesine yol açtı, ancak en dikkate değer değişim, birinci sınıf ürünlerin yükselişidir. Premium FMCG hatları, daha kaliteli yiyecekler, sağlıklı yaşam odaklı ürünler ve deneyimsel kategoriler için güçlü bir iştahı işaret eden pazardaki en hızlı büyümeyi kaydetti. Bununla birlikte, değer teklifleri de% 20’den fazla genişledi. Bu, tüketicilerin satın alınabilirliği terk etmediğini göstermektedir. Ürün türüne bağlı olarak dikkatli ve esnek bir şekilde seçim yapıyorlar. Bu ikili talep, BAE’Yİ markalar için benzersiz bir test alanı haline getiriyor. Üreticileri, hem maliyete duyarlı hem de kalite odaklı alıcılara hitap eden katmanlı portföyler tasarlamaya zorlar. Endüstri oyuncuları için soru artık prime’a mı yoksa değere mi odaklanılacağı değil. Her ikisinde de aynı anda kazanıp kazanamayacaklarıdır.
Teknoloji ve dayanıklı malzemeler segmenti aynı kutupluluğu ortaya koyuyor. NielsenİQ, kategorinin% 6,9 büyüdüğünü bildirdi. Birinci sınıf teknoloji% 7,5, ana akım% 6 ve değer% 3,6 arttı. Bu yayılma, kişisel teknoloji, cihazlar ve ev aletleri için uzun vadeli kaliteye yatırım yapmakta rahat olan ancak diğer kategorilerdeki fiyat avantajlarının farkında olan bir tüketici tabanını yansıtmaktadır.
BAE tüketicisi bugün bilgilendirilmiş, karşılaştırmalı ve algılanan getiriye dayalı davranışları değiştirmeye isteklidir. Bu, perakende formatlarını yeniden şekillendiren, ürün tasarımında yeniliği yönlendiren ve modern talep modellerini desteklemek için ne tür gayrimenkullere ihtiyaç duyulduğunu belirleyen tüketici türüdür.
Omni Kanal Perakendeciliğinin Yükselişi
Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki perakendeye artık tek bir format hakim değil. NielsenİQ rakamları, modern ticaretin FMCG satışlarının yaklaşık% 70’i ile liderliğini sürdürdüğünü, ancak e-ticaretin perakende ortamının önemli bir parçası haline geldiğini gösteriyor. Çevrimiçi kanallar artık bölgedeki en yüksek oranlardan biri olan BAE’deki FMCG satışlarının% 11,9’unu oluşturuyor. Teknoloji ve Dayanıklı tüketim pazarı daha da gelişmiştir. Tüm satışların üçte birinden fazlası artık çevrimiçi gerçekleşiyor. BAE tüketicileri çevrimiçi olarak bozulabilir ürünler satın almakta tereddüt edebilirler, ancak dijital olarak yüksek bilet teknolojili ürünler satın alma konusunda isteksizlik göstermezler.
Bu değişim önemlidir çünkü omni channel artık bir strateji değildir. BAE perakende ortamının temelidir. Perakendeciler bugün fiziksel mağazaları, dijital platformları ve sipariş karşılama kanallarını birlikte optimize etmelidir. Tüketici artık keşiften akıllı telefonda mı yoksa bir alışveriş merkezinin içinde mi başlayacağına dair sürtünmesiz bir yol bekliyor.
Bunun büyük gayrimenkul etkileri var. BAE, daha fazla mikro yerine getirme merkezine, daha karanlık mağazalara, hem showroom hem de teslim alma noktası olarak çalışabilecek daha esnek perakende alanlarına ve çevrimiçi alışveriş yapanların beklediği hızı desteklemek için daha entegre lojistik merkezlerine ihtiyaç duyacak.
Perakende Gayrimenkul Kendini Yeniden Keşfediyor
Deloitte’un Dubai’nin perakende sektörüne ilişkin analizi, ülke çapındaki bu dönüşümü yansıtıyor. Firma, genişleyen nüfus ve güçlü turizm performansının etkisiyle 2025 ile 2027 yılları arasında toplam perakende satışlarda% 6 büyüme öngörüyor. Ancak büyüme artık tek başına geleneksel ayak basışından gelmiyor. Hibrit perakende modellerinden, deneyimsel tekliflerden ve stratejik ana planlamadan geliyor.
Deneyimsel perakende, büyük destinasyonlar için güçlü bir çapa dönüşüyor. Dubai Alışveriş Merkezi’nin VR Parkı, sürükleyici bir ortam yaratmak için eğlencenin alışverişle nasıl birleştiğinin bir örneğidir. Mall of the Emirates, işlemsel alışveriş yerine etkileşim arayan ziyaretçileri çekmek için küratörlüğünü yaptığı etkinlikleri ve etkileşimli deneyimleri genişletmeye devam ediyor.
Fiziksel perakendenin anlamı değişti. Mağazalar artık raf değil. Bunlar marka aşamalarıdır. Çevrimiçi platformların kopyalayamayacağı şekillerde etkileşime, denemeye ve bağlantıya izin verirler. Bu, yaşam tarzını, kültürü ve ticareti harmanlayan yeni bir perakende gayrimenkul sınıfına yol açtı.
Sürdürülebilirlik de sektörü şekillendiriyor. Geliştiriciler, çevreye duyarlı perakende alanlarına yönelik artan müşteri beklentilerini karşılamak için enerji tasarrufu sistemlerini, LEED sertifikalı bina uygulamalarını ve sürdürülebilir tasarım özelliklerini entegre ediyor. Bu eğilim ulusal sürdürülebilirlik hedeflerini desteklemekte ve uzun vadeli varlık performansını iyileştirmektedir.
Lojistik Gayrimenkul Bir Enerji Sektörü Haline Geliyor
Alışveriş merkezleri tüketiciye dönük olarak gelişirken, endüstriyel manzara daha da çarpıcı bir büyümeye tanık oluyor. Kamu malı verileri ve endüstri gözlemleri, büyük ölçüde e ticaretin yol açtığı BAE’deki depolara ve dağıtım merkezlerine olan talebin keskin bir şekilde arttığını doğrulamaktadır.
Bu dalgalanmayı üç temel güç şekillendiriyor:
Son mil teslimatı artık perakendenin kritik bir unsurudur. Bu, Al Quoz Dubai South ve Jebel Ali gibi şehir merkezlerine yakın depolar gerektirir. Bu merkezler daha hızlı teslimat süreleri ve daha düşük işletme maliyetleri sağlar.
Yerine getirme merkezleri hızla genişliyor. Amazon gibi küresel devler ve Noon gibi bölgesel oyuncular, yüksek hacimli dijital perakende için karmaşık lojistik operasyonlarını yönetebilecek büyük ölçekli altyapıya yatırım yapmaya devam ediyor.
Teknolojik yenilik hızlanıyor. Modern depolar, robotik otomasyonu ve yapay zeka odaklı envanter yönetim sistemlerini entegre ediyor. Bu, depolamayı güçlü yatırımcı çekiciliğine sahip teknolojik olarak gelişmiş bir emlak sınıfına dönüştürdü.
Geliştiriciler, soğuk hava deposu yüksek hızlı sıralama ve yüksek yoğunluklu envanter sistemlerini destekleyen özel lojistik varlıklar oluşturarak yanıt veriyor. Bu tesisler ulusal perakende ekosistemi için gerekli hale geliyor ve güçlü kurumsal ilgi görüyor.
Konut İvmesi Devam Ediyor
Deloitte’un raporu, konut piyasasının güçlü bir yükseliş yörüngesinde kaldığını doğruluyor. Dubai, 2024 yılında ortalama konut fiyatlarında% 20 artış kaydederek metrekare başına 1.597 Dh’ye ulaştı. İşlem hacimleri, ikincil piyasadan gelen% 44 ile benzeri görülmemiş seviyelere ulaştı.
Kira getirileri, hem villalarda hem de dairelerde taleple desteklenen% 6,7’ye yükseldi. Dubailand Meydan ve International City gibi alanlar yıllık% 39 ile% 46 arasında kira artışı yaşadı. Aile dostu villa toplulukları ve şehir evleri, BAE’de daha uzun süreli yaşamayı taahhüt eden sakinlerin yoğun ilgisini çekmeye devam ediyor.
Bu esneklik, ekonomik güven nüfus artışı ve Dubai’nin konut sakinleri ve yatırımcılar için uzun vadeli kalıcılığı olan yaşam tarzı odaklı bir şehir olarak sürekli çekiciliği ile şekilleniyor.
BAE’nin Yeni Ekonomik Coğrafyası
Birlikte bakıldığında, NielsenİQ ve Deloitte’un içgörüleri daha geniş bir dönüşümü ortaya koyuyor. BAE artık tek hızlı talep modelleri veya silolu emlak kategorileri ile tanımlanan bir pazar değil. Tüketicilerin her gün yaptığı seçimlerden etkilenen çok katmanlı bir ekonomidir.
Prömiyeri büyüyor. Değer artıyor. Çevrimiçi kanallar gerekli hale geliyor. Endüstriyel gayrimenkul, temel bir yatırım sınıfı olarak yükseliyor. Perakende biçimleri işlemselden deneyimsel biçime kayıyor. Konut talebi güçlü ve istikrarlı olmaya devam ediyor.
Bu vardiyaların her biri birbiriyle bağlantılı. Çevrimiçi alışveriş yapan bir tüketici, depo ihtiyacını daha sık etkiler. Birinci sınıf gıdaya ve birinci sınıf teknolojiye yatırım yapan bir tüketici, gelişecek perakende alanının türünü etkiler. Milyonlarca turisti ağırlayan bir şehir, misafirperverliğe talep yaratırken, aynı zamanda entegre perakende ve eğlence ortamları için beklentileri de artırıyor.
BAE’deki gayrimenkul artık uzak makro güçlere tepki vermiyor. İnsanların ne tıkladıklarına, ne satın aldıklarına, ne izlediklerine, ne beklediklerine ve ne kadar çabuk beklediklerine tepki veriyor. Tüketici davranışı gelişimin gerçek motoru haline geldi ve konuttan perakendeye ve lojistiğe kadar her segment bu ağırlık merkezi etrafında uyum sağlıyor. NielsenİQ ve Deloitte’un öngörüleri, basitçe genişleyen bir pazarı tanımlamıyor. Gerçek zamanlı olarak kendini yeniden düzenleyen bir pazarı tanımlarlar. BAE’nin bir sonraki bölümü gelenek ya da taklitle şekillenmeyecek. Hizmet vermeye çalışan firmalardan daha hızlı hareket eden bir tüketici ve ayak uydurmaya karar vermiş bir gayrimenkul sektörü tarafından şekillenecektir.
