soru: Dubai’de plan dışı bir mülke yatırım yapmayı planlıyorum. Gecikmeler / teslimat yapılmaması durumunda ne tür bir yasal korumam var?
Cevap: Dubai’de, bir alıcı ve bir geliştirici (satıcı), plan dışı olarak satılan bir mülkle ilgili bir Satış Satın Alma Sözleşmesi (SPA) yapar.
Bir SPA, mülk ayrıntıları, satın alma fiyatı, ödeme planı tamamlanma tarihi, ihlaller için tazminat, mücbir sebep koşulları ve geçerli yasa ve yargı yetkisine ilişkin hükümleri içerecek, ancak bunlarla sınırlı olmayacaktır.
Alıcı ile geliştirici (satıcı) arasındaki ilişki, bir spa’da belirtilen kararlaştırılan hüküm ve koşullara uygun olarak yönetilir.
Bir SPA, iyi niyetle içinde belirtilen hükümlere uygun olarak uygulanacaktır.
Bu, Federal Kanunun 246 (1) maddesi uyarınca yapılır. (5) 1985 tarihli BAE Medeni İşlemler Kanunu hakkında, “1. Sözleşme, burada yer alan hükümlere göre ve iyi niyetin gereklerine uygun bir şekilde uygulanacaktır.”
Ayrıca, bir Spa’daki maddelerden herhangi birinin ihlal edilmesi durumunda, herhangi bir taraf, spa’da belirtildiği şekilde veya Dubai’de yargı yetkisine sahip bir mahkemede bir yargıç tarafından kararlaştırıldığı şekilde tazminat alma hakkına sahip olabilir.
Bu, BAE Medeni İşlemler Kanunu’nun 295. Maddesi uyarınca, “Zararlar bir para ödemesinden oluşacaktır. Bununla birlikte, mağdurun talebi üzerine hakim, koşullara uygun olarak, tarafları orijinal statülerine döndürerek veya tazminat olarak önyargılı eylemle bağlantılı belirli bir konuyu yerine getirerek zararın giderilmesini emredebilir.”
Ek olarak, bir satıcı (geliştirici) ile herhangi bir anlaşmazlık olması durumunda, bir alıcı konuyu dostane bir şekilde çözmek için Dubai Arazi Departmanına (DLD) yaklaşabilir.
Bu, Dubai Emirliği’ndeki Geçici Gayrimenkul Sicilini Düzenleyen 2008 tarihli 13 sayılı Kanunun Uygulama Tüzüğünü Onaylayan 2010 tarihli 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararının 14. Maddesi uyarınca, “Bir geliştirici ile bir alıcı arasında herhangi bir anlaşmazlığın olduğu durumlarda, DLD uzlaştırıcı çabalar üstlenebilir sözleşmeden doğan ilişkilerini korumak ve bu amaca ulaşmak için uygun gördüğü çözümleri önerebilir. Geliştirici ve alıcının dostane bir anlaşmaya varması durumunda, bu anlaşma geliştirici ve alıcı veya ilgili temsilcileri tarafından yürütülen yazılı bir sözleşmede belgelenecektir. Bu anlaşmanın DLD tarafından onaylanması üzerine, her iki taraf için de bağlayıcı hale gelecektir.”
Ayrıca, bir alıcı tarafından yapılan şikayete dayanarak, DLD, geliştiricinin (satıcının) bir spa’yı ihlal ettiğinden memnunsa, hazırlayabilir ve rapor verebilir ve daha sonraki eylemler veya kararlar için aynısını yetkili makamlara havale edebilir.
Bu, Dubai Emirliği’ndeki Geçici Gayrimenkul Sicilini düzenleyen 2008 tarihli 13 sayılı Kanunun 13. Maddesi uyarınca, “Geliştiricinin veya komisyoncunun herhangi bir eylemde bulunduğunun DLD’NİN memnuniyetine göre belirlendiği durumlarda veya bu kanunun hükümlerini ihlal eden ihmal veya yürürlükte olan diğer herhangi bir mevzuatta, DLD Genel Müdürü aynı konuda bir rapor hazırlamalı ve davayı soruşturma için yetkili kuruluşlara havale etmelidir.”
Bununla birlikte, bir geliştirici (satıcı), mücbir sebepler nedeniyle mülkün devri ile ilgili bir spa’da belirtilen yükümlülükleri yerine getiremediğini yetkili bir makam veya mahkeme önünde belirtme hakkına sahip olabilir. Bu, 2010 tarihli 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararının 21. Maddesi gereğince yapılmıştır.
Yukarıda belirtilen kanun hükümlerine dayanarak, geliştiriciniz (satıcı) tarafından geliştiricinin (satıcı) kararlaştırdığı şekilde daireyi size teslim etmede gecikme olması durumunda, mahkemeye başvurmadan önce başlangıçta dld’ye yaklaşabilir ve geliştiriciye (satıcı) şikayette bulunabilirsiniz.
Alternatif olarak, dairenin size devredilmesindeki gecikme için tazminat talep eden geliştiriciye (satıcıya) karşı hukuk davası açmak için Dubai’de yargı yetkisine sahip bir mahkemeye doğrudan başvurabilirsiniz.
Ashish Mehta, Ashish Mehta & Associates ‘in kurucusu ve Yönetici Ortağıdır. Dubai, Birleşik Krallık ve Hindistan’da hukuk uygulama yetkisine sahiptir. Firmasının tüm detayları: www.amalawyers.com . Okuyucular sorularını şu adrese e-posta ile gönderebilir: news@khaleejtimes.com veya onları Legal View, Khaleej Times, Posta Kutusu 11243, Dubai’ye gönderin.
