Dubai’nin ofis pazarı, güçlü talep, sınırlı arz ve kira fiyatlarındaki artış nedeniyle gelişiyor ve emirliği iş ve inovasyon için küresel bir merkez olarak konumlandırıyor.
Savills’in en son Dubai Ofis Piyasası raporuna göre, 2025’te çeşitli alt segmentlerde yıllık ortalama kira fiyatı artışı yüzde 45 arttı ve Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC), Business Bay, Dubai Şehir Merkezi ve TECOM gibi kilit iş bölgeleri bu ücrete öncülük ediyor.
Özellikle DIFC, yüzde 98’lik etkileyici bir doluluk oranına sahip ve birinci sınıf ofis alanı için yoğun rekabetin altını çiziyor. Şehrin A Sınıfı ofis alanları, Dubai’nin Orta Doğu, Afrika ve Asya’ya açılan bir kapı olarak stratejik çekiciliği ile beslenen hem bölgesel hem de uluslararası işgalcilerden yüksek talep görüyor.
Savills, 2025 yılının 1. Çeyreğinde net etkin işgalci maliyetlerinde baz kira, uyum giderleri ve diğer kiralama maliyetlerini kapsayan yüzde 4,9’luk bir artış olduğunu bildirdi. Bu, Dubai’yi yıllık metrekare başına ortalama 148,90 ABD doları maliyetle dünya çapında sekizinci en pahalı ana ofis pazarı olarak konumlandırıyor.
Savills’in Ticaret Müdürü Toby Hall, ”Bu büyüme Dubai’nin uzun vadeli konumuna olan güveni yansıtıyor” dedi. “Şirketler Dubai’yi sadece bölgesel bir üs olarak değil, inovasyon, finans ve girişim için küresel bir düğüm olarak görüyorlar.” Finansal hizmetler, danışmanlık, teknoloji ve medya gibi temel sektörler, piyasa işlemlerinin çoğunu oluşturan talebi artırıyor.
Bununla birlikte, Cushman & Wakefield Çekirdeği 2027-2028 yılına kadar yetersiz tedarik öngörürken, kaliteli ofis alanı arzı kritik derecede düşük kalmaktadır. Yeni ofis arzı 2025’te iki katına çıkacak ve 1,66 milyon fit kare eklenecek olsa da, bunun çoğu amansız talep nedeniyle önceden kiralanmış durumda. Tek başına DIFC, önümüzdeki üç yıl içinde şehrin ofis arzının yaklaşık üçte birine katkıda bulunacak ve çoğu alanın tamamlanmadan önce işgal edilmesi bekleniyor.
Dubai’nin ofis pazarı, 2025 yılı sonuna kadar yüzde 94’ü aşması öngörülen yüzde 92 ile ikinci en yüksek küresel doluluk oranına sahip. 2024’te ofis kiraları yıllık bazda yüzde 22 artarken, tahminler 2025’te yüzde 10-12’lik ek bir artış öngörüyor. Bu büyüme, Dubai’nin ticaret, turizm ve finans merkezi statüsüne çekilen yeni işletmelerin ve yabancı şirketlerin akınından kaynaklanıyor.
Bir CBRE raporu, başlıca lokasyonlardaki kaliteli alanın kronik yetersiz tedarikinin rekabeti yoğunlaştırdığını, kira oranlarını yıllık yüzde 20’nin üzerinde artırdığını ve kira yenilemeleri sırasında kiracılar için zorluklar yarattığını vurguluyor.
Sıkı pazara rağmen, ev sahipleri gelişen işgalci ihtiyaçlarını karşılamak için adapte oluyorlar. A sınıfı hisse senedinin az olduğu yerleşik bölgelerde, mülk sahipleri kiracıları çekmek için özel kiralama koşulları, gelişmiş olanaklar ve tadilatlar sunuyor. Business Bay’de, bazı katman ev sahipleri artık DIFC ile karşılaştırılabilir kiralardan alıntı yapıyor ve bu da alt pazarlarda algılanan değerdeki daha geniş bir artışı yansıtıyor.
Bu arada, kira yenilemeleri, özellikle Rera kiralama korumalarının artan maliyet ortamında istikrar sağladığı DIFC dışındaki işletmeler için popüler bir seçenek olmaya devam ediyor. İşgalciler ayrıca, geniş veya ayrıntılı ofis tasarımlarına göre işlevsel düzenlere ve uzun vadeli uyarlanabilirliğe öncelik vererek, modern işyeri trendlerine uyum sağlamak için alan kullanımını optimize ediyor.
Dubai’nin ofis pazarına yönelik görünüm, güçlü temelleri ve sürekli işgalci ilgisi ile sağlam kalırken, 2025’teki yeni teslimatların — yaklaşık 100.000 metrekare — baskıyı önemli ölçüde hafifletmesi muhtemel olmadığından, sürekli yetersiz tedarik zorluklar doğuruyor. Bu alanların çoğu önceden kiralanacak ve yeni girenler veya genişleyen işletmeler için çok az yer bırakacaktır.
