Uzmanlar, Dubai ofis pazarının orta vadede ekonomik çeşitlilik, düzenleyici şeffaflık ve iş dostu politikalarla desteklenen sürekli güç için konumlandırıldığını söylüyor.
Bununla birlikte, ileriye dönük olarak, fiyat sürdürülebilirliği arz boru hattına, doluluk emilimine ve makroekonomik koşullara bağlı olacaktır. Yeni nesil ofis alanlarının stratejik gelişimi, talebi karşılamanın ve büyüme ivmesini korumanın anahtarı olacağını vurguluyorlar.
Dubai’nin ofis pazarı, sermaye değerlerinde keskin ve sürekli bir artış kaydetti ve ortalama fiyatlar 2021’de metrekare başına 768 Dh’den 2025’te metrekare başına 1.999 Dh’ye yükseldi ve son dört yılın ilk yarısında yüzde 160’lık bir büyümeye işaret etti. yıl.
Bu büyüme, kurumsal düzeyde ofis varlıklarına olan talebin artması, merkezi iş bölgelerinde artan doluluk ve Covıd-19 salgınından sonra çalışma alanı stratejilerinin yeniden kalibre edilmesiyle 2023’ten itibaren önemli ölçüde hızlandı.
Driven Properties ve Forbes’un bir raporuna göre, üç aylık eğilimler, hem 1. Çeyrek hem de 2. Çeyrek 2025 fiyatlarının metrekare başına 1.950 Dh’yi aşmasıyla güçlü bir tutarlılık gösteriyor, bu da ticari sektördeki sürekli ivmeyi ve likiditeyi derinleştirdiğini gösteriyor.
Serbest bölgelerdeki doygunluğun artmasıyla birlikte artan doluluk eğilimi, Dubai’de sağlam ve olgunlaşan bir ofis pazarını vurgulamaktadır. Bu dinamik sadece kiraları ve sermaye değerlerini yükseltmekle kalmıyor, aynı zamanda hem düzenlenmiş hem de düzenlenmemiş bölgelerde gelişen kiracı beklentilerini karşılamak için yeni, yüksek kaliteli gelişmelere duyulan ihtiyacı güçlendiriyor.
Küresel kurumsal yatırımcılar, GYO’LAR ve özel sermaye oyuncularının Dubai’nin ofis alanı pazarına girmesiyle son çeyreklerde önemli bir değişim yaşandı.
DIFC, Business Bay ve Downtown gibi bölgelerdeki dönüm noktası anlaşmaları yatırımcı güvenini artırdı ve yeni fiyatlandırma ölçütleri belirledi.
Bu sermaye akışı, özellikle çok uluslu kiracılar tarafından giderek daha fazla öncelik verilen ESG uyumluluğu, modern olanaklar ve serbest bölge lisanslama özellikleri sunanlar olmak üzere A sınıfı binalara olan talebi yoğunlaştırdı.
Temel iş bölgelerinde arz kısıtlı kaldıkça, güçlü yatırımcı talebini ve yüksek kaliteli ticari varlıklar için artan rekabeti yansıtan ofis değerleri hızlandı.
Çekirdek piyasada güçlü yukarı yönlü momentum
Doluluk oranları, H1 2021’de yüzde 74,2’den H1 2025’te tahmini yüzde 91,0’a istikrarlı bir şekilde yükselmiştir ve bu, dönemin ilk yarısında yüzde 23’lük bir artışı yansıtmaktadır. Bu büyüme, sürekli kiracı talebi, sınırlı yeni arz ve serbest bölge dışındaki kilit bölgelerdeki kurumsal kiralama faaliyetlerinin geri dönüşüyle desteklenen sıkılaştırılmış bir ticari ofis pazarına işaret ediyor.
Şirketler Covıd sonrası alan ihtiyaçlarını yeniden kalibre ettikçe, yıldan yıla istikrarlı artış, özellikle A Sınıfı ve iyi konumlanmış varlıkların sağlıklı emilimini de yansıtıyor.
Serbest bölge performansı daha da güçlü
Özellikle, sunulan rakamlar, doluluk oranlarının sürekli olarak yüzde 95’i aştığı ve bazı binaların tam kapasitede veya yakınında faaliyet gösterdiği bildirilen DIFC, DWTC ve Dubai Internet City gibi serbest bölge bölgelerini hariç tutuyor.
Bu bölgeler düzenleyici avantajlardan, sektör kümelenmesinden (örneğin finans, teknoloji) ve modern A Sınıfı altyapıdan yararlanarak onları uluslararası firmalar ve kurumsal işgalciler için en iyi seçenek haline getirir.
Serbest bölgeler hesaba katıldığında, şehir genelindeki gerçek doluluk ortalaması daha da yüksek olacaktır.
2026 (136.169 adet) ile 2027 (122.862 adet) arasında, 2025’teki 60.203’e kıyasla, 2030’a kadar önemli ölçüde yalnızca 8.122 birime düşmeden önce, yaklaşan tedarikte kayda değer bir artış bekleniyor. Bu, Covıd sonrası iyileşme döngüsü sırasında başlatılan ve birçoğunun önümüzdeki 2-3 yıl içinde tamamlanması beklenen bir proje dalgasını yansıtıyor.
Fitch Ratings, devirlerdeki keskin artışı aşırı arz riski kaynağı olarak göstererek 2026’da potansiyel yüzde 10-15’lik bir fiyat düzeltmesi öngördü. Ancak rapor, bu riskin önemli nedenlerden dolayı abartılabileceğine inanıyor:
Artan göçmen girişleri, uzun vadeli vize reformları ve Dubai’nin küresel bir yaşam tarzı destinasyonu olarak konumlandırılmasıyla beslenen artan nüfus artışı.
>> Gecikmiş devir teslimleri ve aşamalı proje teslimatları, tipik olarak gerçek tedarik emilimini ana lansman yılının ötesine uzatır.
>> Özellikle finans, teknoloji ve profesyonel hizmetler gibi beyaz yakalı sektörlerde işgücüne katılımın artması, bu da daha güçlü konut talebine dönüşüyor.
>> Son kullanıcı ve yatırımcı güvenini destekleyen GSYİH büyümesi, istihdamın toparlanması ve devam eden iş oluşumu gibi destekleyici makroekonomik temeller.
