Bir pazarlama uzmanı ve iki çocuk annesi olan Mudon sakini Monica Prasad, iki haftada bir Dubai Hills Alışveriş Merkezi’ne yaptığı ziyaretleri seviyor — aile için alışveriş yapmak, film izlemek veya arkadaşlarla özel bir akşam yemeği olsun, her şey için tek durak noktası. “Dubai’de çok fazla sokak alışverişi yok, bu nedenle ayakkabıya veya kaleme ihtiyacınız olsun gidilecek tek yer alışveriş merkezleri!” gülüyor. “Dubai Hills’i sevdiğim şey, boyut olarak ezici olmaması, iyi markalara ve restoranlara sahip olması ve şık bir kalabalık çekmesi.” Ziyaretleri genellikle en az dört saat sürüyor — kısmen alışveriş, kısmen sosyalleşme ve kısmen hafta sonu rutini.
Prasad için, Dubai’deki birçok kişi için olduğu gibi, bir alışveriş merkezi daha az bir alışveriş mekanı ve daha çok bağlantı, rahatlık ve eğlence için bir alandır.
Şimdi, onun gibi alışveriş yapanların sevinmek için daha fazla nedeni var. Şehrin alışveriş merkezi manzarası, mevcut olanlar iddialı bir yüz germe alsa bile örs üzerindeki yeni gelişmelerle büyük bir değişim geçiriyor.
Turizm, gayrimenkul, perakende ve ekonomi üzerindeki etkisi bir yana, trendi ilginç kılan şey tam tersidir: küresel olarak geleneksel alışveriş merkezleri e-ticaret saldırısından kurtulmak için mücadele ederken, BAE’de bunun tersi doğrudur: buradaki alışveriş merkezleri gelişiyor, her zamankinden daha fazla kalabalık çekiyor ve bir iş ve turizm merkezi olarak statüsünü pekiştirmek.
Neyi dört gözle beklemeliyim
Yani 2025 gerçekten de alışveriş merkezi duyurularının, yenilemelerinin ve genişletmelerinin yılı oldu. İşte önemli başlıklar hakkında kısa bir açıklama:
Dubai Alışveriş Merkezi’nin bitişiğindeki ikonik Dubai Çeşmeleri, yenilemenin ilk aşamasının ardından geçen ay yeniden açıldı. Aşama 2, dünyanın en büyük dans eden çeşmelerini yükseltmeyi vaat eden daha yenilikçi, teknoloji odaklı özelliklere sahip olacak.
Bu yılın başlarında, Dubai Alışveriş Merkezi geliştiricisi Emaar, 279 yeni satış noktasından oluşan küratörlüğünde 1,5 milyar dolarlık bir genişleme olan District’i tanıttı.
Majid Al Futtaim (MAF) grubu’nun Mall of the Emirates’i 2027’ye dönüştürmek için yaptığı iddialı 5 milyar Dh’lik yatırım, 20.000 metrekarelik ek perakende alanı, gelişmiş bir IMAX deneyimi, kapalı-açık yemek alanı, sağlıklı yaşam kulübü ve (yakın zamanda piyasaya sürülen) Yeni Covent Garden Tiyatrosu ve Pineapple Dubai’ye sahiptir.
MAF ayrıca, yemyeşil doğal manzaralar arasında alışveriş yapabileceğiniz, yemek yiyebileceğiniz ve eğlenebileceğiniz ormanla bütünleşik bir yer olan Ghaf Woods topluluğunda bir alışveriş merkezi kuracak.
Palm’da Nakheel Alışveriş Merkezi, daha sofistike bir deneyim için yeni bir uluslararası ve evde yetiştirilen moda ve yemek markaları serisi getiren yeniden geliştirilen bölümle kendisini Palm Jumeirah Alışveriş Merkezi olarak yeniden markalaştırdı.
Yenilenen alışveriş merkezleri ayrıca çok beklenen yeni uluslararası markalarla da övünüyor – Dubai Festival City Mall’da Haribo, Kim Kardashian’ın SKİMS’İ ve Mall of the Emirates’te Amerikan güzellik devi Ulta Beauty ve Dubai Mall’da Primark, City Centre Mirdif ve MoE.
Bu yılın yaz aylarında Dubai’nin en iyi alışveriş merkezleri ‘mallathon’lara ev sahipliği yaparak bu arenaları kapalı yürüyüş ve koşu parkurlarına dönüştürdü.
Abu Dabi’de Yas Mall, Yas Körfezi ve Etihad Arena ile birlikte genişlerken, Sharjah’ın Şehir Merkezi Al Zahia, şu anda Kuzey Emirlikleri’ndeki en büyük alışveriş merkezidir.
Al Ain bile Remal Alışveriş Merkezi’nin gelişimini gördü. İkincil şehirlerin büyük ölçekli perakende talep etmediğini kim söyledi?
Alışveriş Merkezi Ekonomisinin Önemi
Alışveriş merkezleri uzun zamandır BAE’nin ekonomik ve sosyal dokusunun bir parçası olmuştur. Ortadoğu’daki Monitor Deloitte’un Ortağı Joerg Meiser’in dediği gibi, bunlar sadece ticari alanlar değil, aynı zamanda “şehrin ziyaretçi ekonomisindeki stratejik direkler.”
Ancak şu anki büyük değişiklik, modayı, yemeği, boş zamanları ve kültürü harmanlayan sürükleyici, çok duyusal destinasyonlar olarak yeniden tasarlanan gelişmiş rolleridir. Analist ve Sertifikalı Yönetim Kurulu Direktörü ve Yönetim Kurulu Danışmanı Niranjan Gidwani, buna olgunlaşan bir pazarın doğal evrimi diyor. “Bu tür büyük ölçekli projeler, Dubai’nin küresel bir perakende ve yaşam tarzı merkezi olarak konumunu yeniden kuruyor” diyor ve bu genişlemelerin güçlü perakende talebini ve entegre yaşam tarzı deneyimlerine doğru bir değişimi yansıttığını belirtti.
O halde alışveriş merkezlerinin turizme ve daha geniş ekonomiye önemli ölçüde katkıda bulunması şaşırtıcı değil. 2024 yılında BAE, 28 milyondan fazla uluslararası ziyaretçiyi ağırladı ve Dubai 18,72 milyon geceleme yaptı. Ve BAE’deki turistler — diğer destinasyonlardan daha fazla – perakende faaliyetlerine harcıyorlar. Ekonomi ve Turizm Bakanlığı (DET) verilerine göre, 2024 yılında ziyaretçilerin şaşırtıcı bir şekilde yüzde 99’u yalnızca Dubai Mall’da mola verdi. Dubai Alışveriş Merkezi’nin önemi iyi belgelenmiştir; Sonuçta, 2024’te 111 milyon ziyaretçi ile iki yıl üst üste (2023-2024) dünya üzerinde en çok ziyaret edilen yerdir.
Alışverişin ötesinde, ekonomik dalgalanma etkisi derinleşiyor. Meiser, ”Alışveriş merkezleri aynı zamanda gayrimenkulü demirliyor, misafirperverliği artırıyor ve iş yaratıyor” diyor. “Bu çarpan etkisi, alışveriş merkezlerine yapılan yatırımların neden genellikle şehrin daha geniş ekonomik volanına yapılan yatırımlar olarak değerlendirildiğini açıklıyor.”
Tüketiciler için alışveriş merkezleri başlı başına modern bir kentsel yaşam tarzı ifadesi haline geldi. Araştırmalar, 10 BAE sakininden altısının haftada en az bir kez bir alışveriş merkezini ziyaret ettiğini ve çoğu harcamanın seyahat başına 100 ila 500 DHS arasında olduğunu gösteriyor. Özellikle yemek yemek büyük bir mıknatıstır. Gidwani’nin dediği gibi, yiyecek ve içecek önemli bir cazibe merkezi olarak alışveriş merkezleri, “toplulukların yaşayan uzantılarına — sosyal, rekreasyonel ve deneyimsel ihtiyaçları karşılayan yerlere – dönüştürüldü.”
Festivaller ve Turizm için Çapa
Çok boyutlu deneyimler sunan erişilebilir, hepsi bir arada alanlar olarak hizmet veren alışveriş merkezleri, Dubai’nin turizm otoriteleri için mükemmel ortaklar haline geldi.
Dubai Festivalleri ve Perakende Kuruluşu’nda (DFRE) AVP Perakende ve Stratejik İttifaklar Bölümü’nden Mohamad Feras, departmanın alışveriş merkezleriyle olan ortaklıklarının perakendenin çok ötesine nasıl geçtiğini açıklıyor. “Alışveriş merkezleri, Dubai’nin turizm çekiciliğinin temel taşıdır; Ziyaretçilerin şehri nasıl deneyimlediklerini şekillendiren ikonik simge yapılardır. Birçok gezgin için, lüks moda ve küresel yemeklerden kapalı kayak pistlerine, akvaryumlara, sanat enstalasyonlarına ve mevsimlik deneyimlere kadar her şeyi sunan alışveriş merkezlerimizde vakit geçirmeden Dubai’yi ziyaret etmek tamamlanmış sayılmaz. Bu yüzden Dubai’nin kimliğini küresel bir alışveriş ve yaşam tarzı destinasyonu olarak nasıl şekillendirdiğimizin merkezinde yer alıyorlar “diyor.
Bu işbirlikleri, ortak planlama oturumlarından tematik uyum ve tanıtım sunumlarına kadar titizlikle yapılandırılmıştır ve her kampanyanın şehir çapında bir vızıltı sunmasını sağlar. Dubai Alışveriş Festivali (DSF) ve Dubai Yaz Sürprizleri (DSS), 12 saatlik flaş satışlar, Ramazan temalı aktivasyonlar veya ödül liderliğindeki promosyonlar sırasında özel fırsatlar olsun, DFRE ile alışveriş merkezleri arasındaki sinerji Dubai’nin perakende takvimini hayata geçiren şeydir. Feras, etkinin iki kat olduğunu söylüyor. “Perakende ekonomisini, tutarlı bir düşüş ve satış artışı sağlayarak desteklerken, Dubai’nin her zaman heyecan verici bir şeyin olduğu dinamik bir sıcak nokta olarak konumunu güçlendiriyoruz.”
2024 DET Yıllık Ziyaretçi Anketi’ne göre, gezginlerin yüzde 77’si ortalama 10 günlük konaklamalar ve güçlü toplu liste motivasyonları ile boş zaman için geldi. Geliştiriciler bu nedenle sürükleyici çapaları, küratörlüğünde yemekleri, canlı etkinlikleri ve kesintisiz dijital deneyimleri entegre ediyor. Meiser, ”Sonuç, daha yüksek bekleme süresi, daha yüksek kategoriler arası harcama ve çok yıllı genişleme için dayanıklı bir gerekçedir” diyor. “DSF ve DSS gibi sezonluk kampanyalar tüketimi ve trafiği daha da artırıyor. Bu nedenle, bu genişlemeler kapasite konusunda daha az ve alışveriş merkezlerinin perakende, etkinlikler, teknoloji ve yaşam tarzını tek bir yolculukta bütünleştiren tam günlük destinasyonlar olarak rolünü güçlendirmekle daha fazla ilgilidir.”
Sonuçlar kendileri için konuşur. Son DSS, 27 Haziran ile 31 Ağustos arasında ortalama tüketici harcamalarında yüzde 110’luk bir artış gördü. 1.200’den fazla kazanan, kampanyaya katılan 3.800 perakendecide 1.050’den fazla markanın yer aldığı çekilişler ve perakende promosyonları yoluyla 20 milyon Dh’nin üzerinde ödül aldı.
Topluluk Alışveriş Merkezlerinin Yükselişi
Büyüklük önemli olsa da, sahne aynı zamanda eve daha yakın daha sessiz bir devrim sunuyor — topluluk alışveriş merkezlerinin yükselişi.
Büyük oyuncular büyük ölçekli genişlemelere odaklanıyor, ancak hizmet ettikleri alanları dönüştüren daha küçük mahalle alışveriş merkezleri. Gidwani’nin belirttiği gibi, “Nad Al Sheba ve Şehir Merkezi Shindagha gibi daha küçük alışveriş merkezleri, çevrelerinin gayrimenkul çekiciliğini ve toplum yaşamını artırmada giderek daha etkili oluyor.”
100’den fazla mağaza, sağlıklı yaşam tesisleri, padel kortları, restoranlar ve süpermarketlerin bulunduğu 500.000 metrekarelik karma kullanımlı bir destinasyon olan Nad Al Sheba alışveriş merkezi buna en iyi örnektir. Meydan’daki Nad Al Sheba Bahçeleri’ndeki Meydan ve DxBike ile birlikte sadece gayrimenkul değerlerini artırmakla kalmadı, aynı zamanda mahalleyi kendine yeterli hale getirdi.
Sakinler için, bu tür topluluk alışveriş merkezleri günlük rahatlığı eve yaklaştırır. Örneğin Monika Prasad, sık sık Mudon’daki evinin yakınındaki Ranches Souk 2’ye gider. “Restoranlar harika ve ihtiyaçlarımı karşılayan tüm temel özelliklere sahip” diyor.
Geliştiriciler not alıyor. Dh210 milyon Sobha Hartland Community Mall gibi projeler, yerel bağlantı ve yaşam kalitesi fikri etrafında tasarlandı. Sobha Group Eş başkanı Ravi Menon, amacın “topluluk odaklı entegre alanlar” yaratmak olduğunu belirtiyor.
Dubai E-ticaret Dalgasını Nasıl Düşürüyor
Tüm bu çabaların beklenmedik bir küresel etkisi oldu. E-ticaretin tuğla ve harç işletmelerini yok edeceği — haklı olarak – varsayılsa da, Dubai aksini kanıtladı. Küresel olarak, e-ticaret perakende satışların yüzde 20’sinden biraz fazlasını oluşturuyordu, ancak şehrin alışveriş merkezlerinin trendi düşürmesinin nedeni, “farklılaştırılmış değer tekliflerinde” yatıyor. Meiser, ”Alışveriş merkezleri çevrimiçi kanalları bir tehdit olarak değil, bir etkinleştirici olarak görüyor” diyor. “Birçok perakendeci bir ‘Showroom modeli’ üzerinde çalışıyor. Ziyaretçiler ürünü mağazada deneyimliyor, ancak teslimat e-ticaret yoluyla gerçekleşiyor, bu nedenle alışveriş bir güne sorunsuz bir şekilde entegre oluyor. DSF ve DSS gibi etkinlikler trafiği artırarak perakende faaliyetlerinde tek başına çevrimiçi olarak çoğaltılamayan daha fazla artış yaratır. Sakinler için alışveriş merkezleri, sosyalleşmek için iklim kontrollü bir ‘üçüncü sıra’ sağlarken, turistler alışveriş merkezi ziyaretlerini seyahat güzergahlarına dahil ediyor “diyor.
Gidwani, dünya standartlarında altyapı ve perakende inovasyonuna yapılan stratejik yatırımların, fiziksel ve dijitalin uyumlu bir şekilde var olduğu bir ekosistem yarattığını savunarak aynı fikirde. “Şehrin kesintisiz lojistiği, dijital ödemeleri ve hibrit alışveriş modelleri (tıkla ve topla gibi), fiziksel alanların çekiciliğini korurken rahatlığı artırıyor. Bu, alışveriş merkezlerinin e-ticaret büyümesinin ortasında bile hayati merkezler olarak kalmasına izin veriyor “diyor. Meiser, e-ticaret tehdidinin Dubai’deki alışveriş merkezleri için geçerli olmadığını, çünkü burada alışveriş merkezlerinin değer zincirini yükselttiğini ekliyor. “Satın alınacak yerlerden, olması gereken yerlerdir!” diyor.
Riskler ve Zorluklar
Elbette, alışveriş merkezi ekonomisi patlıyor gibi görünüyor, ancak bu büyümeyi sürdürmek kolay bir iş değil. Geliştiriciler, ayak izlerini sürmeye devam etmek için sürekli yenilik yapmak zorundadır. Ayrıca cazibenin diğer tarafı da var: yüksek enerji tüketimini ve su kullanımını yönetmek, çevresel etkiyi ele almak ve Dubai’nin sıfır atık depolama hedeflerini karşılamak için etkili atık yönetimi sağlamak. Gidwani, ”Geliştiriciler akıllı enerji tasarruflu sistemleri, yeşil bina tasarımlarını ve dairesel atık uygulamalarını entegre etmeye başlarken, teknolojik yeniliği sürdürülebilir operasyonlarla dengelemek ve yavaşlama aşamalarını ele almak için etkili bir plana sahip olmak gerekiyor” diye uyarıyor.
Meiser için en önemli zorluk, alışveriş merkezlerinin uçtan uca zaferi üç aşamada nasıl yönettiğidir – ziyaret öncesi, ziyaret içi ve ziyaret sonrası. İlk aşamada risk, çoğu perakendecinin ziyaretçilerinin yalnızca yüzde 15-27’sini belirlediği bölünmezlik riskidir. “Bu gerçek kişiselleştirmeyi imkansız kılıyor” diyor.
Orkestrasyon, park etme, yol bulma, kiracı koordinasyonu ve F&B ‘nin ziyaretin kalitesini artırdığı ziyaret içi aşamadaki zorluktur. Son olarak, ziyaret sonrası aşamadaki risk, bağlantının kesilmesidir. “Çok sık, ziyaretçi ayrıldığında ilişki sona erer. Deloitte’un ‘Alışveriş Merkezlerinin Geleceği’ araştırması, geri bildirimi, sadakati ve dijital katılımı yöneten Ziyaretçi Deneyim Merkezleri veya merkezleri kuran alışveriş merkezlerinin, tekrar ziyaretlerde yüzde 20-40 daha yüksek bekleme süreleri ve yüzde 25-35 artış sağladığını gösteriyor ”diyor Meiser. Öngörüsü: Büyümenin bir sonraki aşaması, bir alışveriş merkezinin büyüklüğüne göre değil, Ziyaretçi Deneyimini ne kadar etkili bir şekilde düzenlediğine göre belirlenecek. “Örneğin, Deloitte Ziyaretçi Deneyimi Çerçevesi, memnuniyeti anlamak, acı noktalarını belirlemek ve çözümler önermek için tüm temas noktalarında vx’i analiz etmek için yapay zekanın sağladığı verilerden yararlanmayı öneriyor. Bu hakkı elde edenler, alışveriş merkezlerini insanların aktif olarak seçtiği ve geri döndüğü ekosistemlere dönüştürecek.”
Geleceğin Alışveriş Merkezi
Gidwani ise daha büyük resme bakıyor. Dubai’deki Geleceğin Alışveriş Merkezi, perakende, yemek, sağlıklı yaşam, kültür ve eğlenceyi en son teknolojiyle harmanlayan sürükleyici, çok duyusal bir yaşam tarzı destinasyonu olacağını söylüyor. “Bunlar, yapay zeka destekli kişiselleştirmeyi, sürükleyici alışveriş deneyimleri için ar’yi, akıllı IoT özellikli ortamları, temassız ödemeleri ve güvenliği robotik ve dijital konsiyerjlerle birleştiren alışveriş merkezleri olacak. Hibrit ”phygital” alışveriş modelleri, çevrimiçi ve çevrimdışı perakende arasındaki çizgileri bulanıklaştıracak “diye tahmin ediyor.
Gelişmelerden yola çıkarak, bu geleceğe sadece birkaç yıl kalmış olabiliriz.
