Dubai’deki emlak geliştiricileri, son zamanlarda lansmanlardaki artış ve kaliteli müteahhit kıtlığından kaynaklanan proje gecikmelerine stratejik bir yanıt olarak inşaatı içselleştiriyor. Bu yaklaşım, inşaatın tüm yönleri üzerindeki kontrolü iyileştirerek projenin zamanında tamamlanmasını sağlamayı amaçlamaktadır.
Sektör içerdekileri, bazı geliştiricilerin yüklenicileri paydaş olarak dahil ettiğini ve zamanında teslimatı sağlamak için ödemeyi projenin ilerleyişine giderek daha fazla bağladığını söylüyor.
“Geliştiriciler, zaman çizelgeleri, maliyetler ve kalite üzerindeki kontrolü iyileştirmek için inşaat yeteneklerini içselleştirerek yanıt vermeye başladılar. Emaar, Ellington, Azizi ve Arada dahil olmak üzere büyük geliştiriciler, inşaatı şirket içinde kısmen veya tamamen yönetme planlarını açıkladılar. Cushman & Wakefield Core araştırma başkanı Pratyusha Gurrapu, ”Bu değişimin etkisinin değerlendirilmesi zaman alacak olsa da, yüklenici kapasitesinin yakın vadeli tedarik teslimatında yapısal bir kısıtlama olmaya devam ettiğinin altını çiziyor.” dedi.
Teslimat zaman çizelgelerinin yüklenici kapasitesi, tedarik zinciri zorlukları ve yürütme riskleri ile sınırlandırılmaya devam ettiğini belirtti.
Property Monitor verileri, tam yıl bazında, 2025’te geliştirme faaliyetlerinde benzeri görülmemiş bir genişleme olduğunu ortaya koydu. Dubai’de yıl boyunca toplam 648 proje başlatıldı ve toplu olarak 167.000’den fazla ünite pazara sunuldu. Bu birimlerin toplam değeri yaklaşık 463 milyar Dh’dir. Bu aktivitenin ortalaması her 13,5 saatte bir yeni bir proje lansmanına çıktı. Bu projeleri başlatan 258 geliştirici, 2024 yılına göre yıllık bazda yüzde 40’lık bir artışı temsil etti ve bu da tedarik tarafındaki geliştiriciler arasındaki artan katılımın altını çizdi.
Valustrat’ın genel müdürü ve gayrimenkul araştırmaları başkanı Haider Tuaima’ya göre, tedarik boru hattının rekor 131.234 adet olduğu tahmin ediliyor ve daireler yüzde 81’i oluşturuyor, ancak kalıcı inşaat gecikmeleri nedeniyle fiili teslimatlar kısa düşebilir.
İyi yüklenicilerin yetersizliği
Arthouse Hills Arjan’ın ortağı ve geliştirme müdürü Bhaskara Santosh, diğer yeni geliştiricilerin aksine, yeni projenin satış lansmanından önce bile inşaat yüklenicisini imzaladıklarını söyledi. Müteahhit New System Engineering’in projede ortak yatırımcı olduğunu söyledi.“BAE’de teslim edilen 130’dan fazla projeden oluşan zengin bir geçmişe sahipler; Onları gemide bulunduruyoruz ve bu, inşaatı vaktinden önce tamamlamamızı sağlayacak. Birkaç geliştirici dışında, hiç kimse projenin zamanında teslim edilmesini sağlayan inşaata bağlı bir ödeme planı yapmaz. Yüklenici gemide olduğu için geciktirmek çok zor. Zaten Miktar Faturasını (BoQ) imzaladık “diye ekledi.
BoQ, proje için gerekli malzemeleri, işçiliği ve ekipmanı listelemek için inşaatta kullanılan ayrıntılı, ayrıntılı bir belgedir
Daha önce Emaar ile çalışan Santosh, büyük geliştiriciler tarafından inşaatın içselleştirilmesinin, değer zincirlerini kendileri tamamlayabildikleri için çok faydalı olduğunu belirtti.
“Bugün piyasadaki en büyük sorun müteahhitlerin bulunabilirliği. Ayrıca ihale sürecinden geçip müteahhit bulmak istemediğimiz için projeyi bir yıl geciktireceği için lansman tarihinden önce bir müteahhit imzaladık. Yani, teknik olarak, inşaatta aslında bir yıl öndeyiz, çünkü yüklenici gemide. Arthouse Hills Arjan projesinin lansmanı sırasında Khaleej Times‘a verdiği demeçte, geliştiricilerin çoğu inşaatı kapsamlarına almak için dikey olarak entegre olacak ”dedi.
550 milyon dolarlık Arthouse Hills Arjan development, Arthouse Hotel New York’un yaratıcı ve tasarım mirasını Dubai’ye taşıyor. Proje, Dubai’deki üçüncü Sanat Evi markalı konutu işaret ediyor ve Toskana Gayrimenkul Geliştirme’nin yanı sıra BAE’nin resmi Sanat Evi Marka Ortağı Cledor ile ortaklaşa Adaan Developments tarafından geliştiriliyor.
Projeleri dahili olarak finanse etmek
Bazı geliştiriciler, proje finansmanı için bankalara yaklaşmadıklarını ve bunun yerine projeyi dahili kaynaklar aracılığıyla finanse ettiklerini söyledi.BAE merkezli Tasmeer Indigo Properties, ikinci projesi SquareX One’ı Jvc’de başlattı.
“Finansman için bankalarla çalışmıyoruz; bu bizim kendi paramız. Yani kendi paramı yatırırsam, en kısa zamanda bitirmek istiyorum. Proje ertelenirse, genel gider artar, bu nedenle ekonomik olarak mümkün değildir. İnşaat alanında zamanında teslimat en önemlisidir. Yüklenici ile üzerinde çalıştığımız zamanlanmış bir planımız var. Tasmeer Indigo Properties başkanı Khyzer Altaf, inşaatı her hafta, 15 günde bir ve ardından aylık olarak kontrol ediyoruz ”dedi.
Müteahhitleri zamanında tamamlanması için bağlamanın önemli olduğunu vurguladı. Gecikme durumunda, hem geliştirici hem de yüklenici bir cezaya tabidir. JVC’DEKİ 205 üniteli SquareX One projesinin lansmanı sırasında, ”Sözleşme her zaman projenin alıcılar için zamanında teslim edilmesini sağlamak içindir” dedi.
