Abu Dabi’deki uygun fiyatlı evlere olan talebin artması, başkentin nüfusu 2040 yılına kadar 5,4 milyona doğru tırmanırken yoğunlaşacak ve sektör içerdekilerin mevcut tedarik zincirlerinin düşük ve orta gelirli sakinleri düzensiz seçenekler için çabalayabileceği konusunda uyarması bekleniyor.
Bir Abu Dabi konut uzmanı, düzenleyicilerin yeni lüks gelişmelere odaklanmayı yeniden düşünmeleri ve bunun yerine şehrin mevcut bina stokundan yararlanmaları gerektiğini söylüyor.
Crompton Partners’ın yönetici ortağı Ben Crompton, ”Daha mantıklı seçenekler, eski stoğu yenilemek ve onu birden fazla meslektekilere dost hale getirmek olacaktır” dedi. Yetkili, yetkililerin “daha düşük gelirli kişilerin güvenli ve yönetmelikler dahilinde yaşamalarına izin vermek için villa ve dairelerin yasal ve onaylanmış bölünmesine izin vermesi gerektiğini de sözlerine ekledi.”
Crompton, inşa edilen ile çoğu insanın karşılayabileceği şey arasındaki bir uyumsuzluğun altını çizdi. ”Şu anda çoğu lansman üst orta pazardan süper lükse ve diğer fiyat noktalarına hizmet verilmiyor” diye açıkladı. “Arz ve talep arasında daha düşük bir seviyede çok büyük bir boşluk var gibi görünüyor, ancak henüz fiyatları zorladığını görmüyoruz. Daha düşük fiyat noktalarında sistemde bir miktar gevşeklik olduğu görülüyor, ancak nüfustaki geniş tabanlı bir artış bu sektörü vurgulayacak.”
2020’den beri başlatılan projeler ağırlıklı olarak metrekare başına 10.000 Dh’nin üzerinde fiyatlandırıldı ve bu da gelen sakinleri daha eski, daha ucuz mülklere ve potansiyel olarak paylaşılan veya bölümlenmiş birimlere yönelmeye zorladı.
Paylaşılan konutları yasallaştırmak mı?
Dubai’nin yasadışı olarak bölünmüş villalara yönelik son baskıları göz önünde bulundurulduğunda, Abu Dabi’de de benzer bir senaryonun ortaya çıkma riski gerçektir. ”Evet, bunun olacağını düşünüyorum,” diye uyardı Crompton. “Gelen yeni nüfusun kesimlerinin başka yerlere, eski stoklara ve bölme birimlerine bakmaları gerekecek.”Yetkili, yalnızca uygulamaya güvenmek yerine, sermayenin ortak yaşam düzenlemelerini resmileştirmesi ve düzenlemesi gerektiğini savunuyor.
Yeni yapıların yenilenmesi
Günümüzün inşaat maliyetleri göz önüne alındığında, Crompton mevcut binaların yeniden kullanılmasının etkinin en hızlı yolu olduğuna inanıyor. “Geliştiriciler büyük bir sorunla karşı karşıya; karın çoğu daha pahalı projelerde. İnşaatın fiyatı göz önüne alındığında – ucuz arazilerde bile – uygun fiyatlı konut geliştirmek zordur. Daha mantıklı seçenekler, eski stoğu yenilemek ve onu birden fazla meslekte olanlara dost yapmak olacaktır.” Bu yaklaşım, sürdürülebilir kentsel yenilenmeyi desteklerken acil satın alınabilirlik endişelerini ele alıyor.Bununla birlikte, tüm yeni gelenler uygun fiyatlı segmenti zorlamayacak. “Abu Dabi’deki en büyük nüfus itici güçlerinden birinin Maryah Adası’ndaki ADGM ve oraya taşınan çok sayıda hedge fon ve varlık yöneticisi olduğu göz önüne alındığında, lüks gayrimenkullere başka türlü olabileceğinden daha fazla önem verilmesini bekliyoruz.”
Ayrıca, sınırlı yeni teslimat kiraları ve fiyatları artıracaktır. Raporların çoğuna göre 2024’te yalnızca yaklaşık 3.000 birim teslim edildi; “Bunu 300.000 kişilik nüfus artışıyla eşleştirin — yani birim başına 100 yeni katılımcı. Fiyatlar üzerindeki baskı kaçınılmazdır.”
Yeni mega projelerin nüfus artışını teşvik edip etmediği konusunda Crompton, rollerinin nesilden çok çekicilikle ilgili olduğunu söyledi. “Gayrimenkul inşa etmenin, geliştiriciler ve inşaat şirketleri için çalışmak üzere işe alınan kişilerin dışında, nüfus üzerinde tek başına büyük bir etkisi olduğuna inanmıyorum.”
Ancak Guggenheim ve Disney tema parkı gibi varlıklar, Abu Dabi’yi nerede yaşamak istediklerini seçebilecek insanlar için daha çekici kılıyor. “Yeni gelenlerin çoğu gelişen ekonomide çalışmaya gelecek, ancak az sayıda kişinin bağımsız araçları var veya uzaktan çalışabiliyorlar ve bu imza gelişmeleriyle çekiliyorlar.”
Banliyö ve uydu topluluklarının yükselişte olması, kalkınmayı daha da ileriye taşıyacak. “Reem ve Kuzey Adalarındaki mevcut koridorların dışında daha fazla gelişme olması gerekiyor” dedi. “Geniş tabanlı talep, daha uygun fiyatlı seçenekler arayan insanlar anlamına gelecek ve bunlar mutlaka daha da dışarıda olacak.”
Crompton, artan nüfusun piyasa güvenini desteklediğini belirtti: “Nüfus artışı, kiralarda artış anlamına geliyor ve bu da kendi başına yatırımcı duyarlılığını artırıyor. Mülkünüzü bir varlık olarak satın alıyorsanız, geri dönüşlere ihtiyacınız var ve kiralar bunları getiriyor ”diye açıkladı. “Ayrıca, emirliğe ne kadar çok insan girerse, o kadar fazla potansiyel alıcı demektir ve talep fiyatları iyileştirir.”
Arz ile talebin eşleşmesinin doğası gereği zor olduğu konusunda uyardı. “Geliştirici olmak çok zor bir iştir. Devir teslimine başlamak en iyi iki buçuk yıldır ve bu planlama aşamasını içermez. Geliştiricilerin gelecekte üç yıl içinde talebi doğru bir şekilde ölçmeleri çok zor olacak ve bunu yapmanın zorluğu, ülkelerin nüfusları için genellikle fazla ve az inşa etmelerinin nedenlerinden biri.”
Son olarak, Crompton bütçe dostu segmentlere çok az güncel politika vurgusu kaydetti; “Şu anda bu odak noktası yok gibi görünüyor. Çoğu geliştirici lansmanı, üst orta pazar aralığından süper lükse kadardır. Metrekare başına 10.000 Dh’de ve altındaki menzillerde fırlatmalar çok nadirdir.”
