Dubai’nin gayrimenkul sektörü, sakinleri ve uluslararası yatırımcılar şehre olan bağlılıklarını derinleştirdikçe hem plan dışı hem de ikincil satışlardaki artışa işaret eden yeni verilerle 2025 yılına kadar kayda değer sürecini genişletti.
eXp Dubai’nin son analizi, Mayıs ayından Ağustos ayına kadar olan dört ayda yılın ilk dört ayına göre işlemlerin yüzde 26 arttığını gösteriyor ve bu, Ağustos ayındaki mevsimsel yavaşlamaya rağmen ivmenin artmaya devam ettiğinin bir işareti.
Dubai Arazi Dairesi, Ocak–Nisan döneminde 60.110’dan keskin bir artışla Mayıs ve Ağustos ayları arasında 75.519 emlak işlemi kaydetti. Temmuz ve Ağustos ayları arasında yaz durgunluğu nedeniyle işlemler aylık bazda yüzde 4,5 azalırken, analistler hem iç talebin hem de güçlü yabancı sermaye girişlerinin etkisiyle daha geniş eğilimin yukarı yönlü kaldığını vurguluyor. Dört aydaki işlemlerin yüzde 58’ine karşılık yılın ilk aylarındaki yüzde 52, 7’sine karşılık gelen plan dışı faaliyet hakim oldu ve geliştiricilerin esnek ödeme planları ve cazip lansman fiyatlandırması ile alıcıları cezbetme yeteneklerinin altını çizdi.
Alıcı davranışındaki belirleyici bir değişim, ivmeyi güçlendiriyor. Engel & Völkers Middle East, 2025’in ilk sekiz ayında ikincil piyasa satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 22 artış kaydederek, daha fazla kiracının kira döngüsünde kalmak yerine nasıl ev satın almayı tercih ettiğini vurguladı. Artan kiralar, cazip ipotek teklifleri ve gurbetçiler arasında artan bir kalıcılık duygusu, birçok aileyi ve profesyoneli ev sahibi olmaya teşvik ediyor. Engel & Völkers Middle East CEO’su Daniel Hadi, ”Birçok kiracı için mülkiyet artık istek uyandırıcı değil; uzun vadeli güvenlik ve değer yaratma için tercih edilen seçenek haline geliyor.” dedi.
Dubai’nin konut piyasası, Ağustos ayında 42,4 milyar Dh’lik 17.879 işlem, hacimde yüzde 17 artış ve yıllık bazda yüzde 12 değer artışıyla bir kilometre taşı daha belirledi. Plan dışı satışlar, geçen yıla göre yüzde 25 artışla tüm satışların yaklaşık dörtte üçünü oluştururken, yeniden satış pazarı da ivme kazandı. Aynı dönemde dört yatak odalı mülk satışlarının yüzde 70, beş yatak odalı veya daha büyük evlerin yüzde 63 artmasıyla daha büyük evler ön plana çıktı.
Fiyatlar hem villalarda hem de dairelerde yükselmeye devam ediyor. Property Monitor’e göre, Ağustos ayındaki ortalama değerler metrekare başına 1.664 Dh’de, bir önceki yıla göre yüzde 16.3 daha yüksekti. Villalar, Victory Heights (yüzde 37 artış), Dubai Hills Estate (yüzde 26) ve Arabian Ranches (yüzde 23,2) dahil olmak üzere yaşam tarzı liderliğindeki topluluklarda keskin kazançlar kaydetti. Daireler de Jumeirah Village Triangle (yüzde 29,3) ve Jumeirah Village Circle (yüzde 17) liderliğindeki güçlü bir büyüme kaydetti. Analistler, güçlü nüfus artışının, olgun topluluklardaki sınırlı arzın ve Dubai’nin küresel bir güvenli liman şehri olarak konumlanmasının birleşiminin fiyat esnekliğini desteklemeye devam ettiğini söylüyor.
Yatırımcılar için Dubai’nin kira getirileri küresel olarak en yüksekler arasında kalmaya devam ediyor. Ağustos ayında ortalama brüt getiri yüzde 6,76, daireler yüzde 7,12 ve villalar yüzde 4,92 olarak gerçekleşti. Çift haneli fiyat artışına rağmen, verim hala Londra (yüzde 3-5), Singapur (yüzde 3-4) ve New York (yüzde 5-7) gibi önde gelen uluslararası şehirleri rahatça geride bırakıyor. Kiralama hacimleri bu yıl yüzde 4 düşerken ve yeni sözleşmeler yüzde 14 düşerken, artan kiralara karşı bir koruma olarak daha fazla konut sahibi mülkiyeti kilitliyor.
Talep, hem uluslararası yatırımcıları hem de yerel sakinleri kapsayan çeşitlilik göstermektedir. Hintli, ingiliz, Alman, Mısırlı ve Çinli alıcılar, özellikle plan dışı pazarda oldukça aktif kalırken, yerli alıcılar yeniden satış segmentinde ivme kazanıyor. İpotekler, küresel olarak en rekabetçi olanlar arasında yüzde 70-80 kredi / değer oranları ve yüzde 3,9 civarında oranlarla giderek daha önemli bir rol oynuyor. Aynı zamanda, nakit alımlar ve geliştirici destekli taksit planları, plan dışı alanda talebi canlı tutuyor.
Pazara daha fazla derinlik katmak, Temmuz ayında Dubai Arazi Departmanı ve Ekonomi ve Turizm Bakanlığı tarafından başlatılan ilk Kez Ev Satın Alma Programıdır. Girişim, ilk kez Emirlik ve gurbetçi alıcılara yeni lansmanlara, tercihli fiyatlandırmaya ve ısmarlama ipotek ürünlerine öncelikli erişim sağlıyor.
Emaar ve Damac’tan Binghatti ve Tuna’ya kadar geliştiriciler, fiyatı 5 milyon Dh’nin altında olan yeni birimlerin en az yüzde 10’unu yalnızca bu segmente tahsis etme sözü verdiler. Emirates NBD, Dubai İslam Bankası ve Mashreq gibi bankalar programı daha düşük oranlar ve daha hızlı onaylarla destekliyor. Yetkililer, planın GSYİH’yı ikiye katlamayı ve ev sahipliği oranlarını artırmayı amaçlayan 2033 Gayrimenkul Stratejisi ve D33 ekonomi gündemiyle uyumlu olduğunu söylüyorlar.
Piyasa gözlemcileri, plan dışı projelere yapılan küresel yatırımın ikili itici güçlerinin ve yeniden satış pazarında yerleşik mülkiyete doğru kaymanın yıl sonuna kadar güçlü kalmasını bekliyor. Nüfus artışı, esnek geliştirici teklifleri ve giriş engellerini azaltan hükümet destekli girişimlerle Dubai’nin emlak sektörü giderek artan bir şekilde yalnızca döngüsel bir oyun değil, uzun vadeli bir büyüme hikayesi olarak görülüyor. Engel & Völkers Hadi ‘nin de belirttiği gibi, “Dubai emlak piyasası artık sadece kısa vadeli yatırım döngülerinden ibaret değil. Giderek artan bir şekilde burada kök salmayı seçen sakinlerle ilgili – güvenlik, yaşam tarzı ve uzun vadeli değer yaratma için ev satın almak. Bu değişim, şehrin emlak hikayesinin bir sonraki aşamasını tanımlamaya hazırlanıyor.”
