Dubai’de yeni bir villada yürüyün ve ayrıntılardaki farkı fark edeceksiniz. Mermer ve cam kaplamalar hala orada, ancak duvarlardaki düşük sesli boyalar, havayı soğutan gölgeli avlular ve ışığı içeri alırken güneşi dışarıda tutan camlar da öyle. Sürdürülebilirliğe bağlı, birlikte daha büyük bir şeye işaret eden ince değişimler var: BAE’deki evlerin nasıl inşa edildiğine dair yeni bir düşünce tarzı.
Hükümet kodları sıkılaştıkça ve alıcılar daha seçici hale geldikçe, sürdürülebilirlik ve malzemeler altın standart haline geliyor. BAE’nin yeşil bina pazarının 2032 yılına kadar iki katından fazla artarak 15,5 milyar dolara (56 milyar Dh’ye) çıkacağı tahmin ediliyor ve konut bu büyümenin merkezinde yer alıyor.
Şimdi her zamankinden daha fazla villa, Dubai’nin konut pazarının en çok aranan dilimi olmaya devam ediyor. Hamptons International’ın 1H 2025 raporuna göre, birinci sınıf topluluklar kiraların yıllık bazda yüzde 50’ye kadar arttığını görüyor ve geliştiriciler dalgayı yakalamak için önümüzdeki iki yıl içinde binlerce birim daha teslim etmek için çabalıyorlar. Dubai İstatistik Merkezi verileri, geçen yıl inşa edilen evlerin yaklaşık dörtte üçünün geliştirici odaklı değil, doğrudan sahipler tarafından yaptırılan özel villalar olduğunu gösteriyor. Bu değişim önemlidir çünkü villa pazarının ne kadar kişisel ve rekabetçi hale geldiğini gösterir: aileler sadece raftan satın almak yerine kendi uzun vadeli ihtiyaçları etrafında evler inşa ediyorlar.
Savills, niş ürünlerden Dubai’nin konut piyasasının yeni çekirdeğine geçen villalar ve şehir evleri ile aynı değişime işaret ediyor. Geliştiriciler, sağlıklı yaşam, çok kuşaklı yaşam ve daha akıllı tasarım etrafında inşa edilmiş toplulukları kullanıma sunarak, düşük katlı yaşamı daha az alternatif ve şehirde iyi yaşamanın ne anlama geldiğinin standardı haline getiriyor.
Odak noktası artık kaç ev inşa edileceğine değil, nasıl inşa edileceğine odaklanıyor. Daha katı kurallar ve artan maliyetler arka planın bir parçası olsa da, asıl önemli olan ailelerin evlerinin nasıl hissetmesini istedikleridir: yazın daha serin, koşması daha hafif ve dış mekanla daha bağlantılı.
Lüks villalardan büyük ölçekli karma kullanımlı topluluklara uzanan portföyüyle BAE’nin en uzun soluklu mimarlık firmalarından biri olan Dewan Architects + Engineers, pazarın gelişimine ön sıralarda yer aldı. CEO’su Ammar Alassam, BAE’de evlerin inşa edilme şeklinin artık sadece estetikten ibaret olmadığını söyledi. ”Bugün ev yapımı tasarımında gördüğümüz en önemli değişimler, yakınsak üç öncelikten kaynaklanıyor: iklim direnci, sağlık odaklı planlama ve veri destekli değer mühendisliği” diye açıkladı. “Beklenti artık sadece bir ev teslim etmek değil, gölgeleme, termal konfor ve dış mekan yaşamının temel olduğu yüksek performanslı bir yaşam ortamı sağlamak.”
Dubai’nin Al Sa’fat Yeşil Bina Kodu ve Abu Dabi’nin Estidama Pearl Derecelendirmesi gibi sistemler halihazırda camlama, gölgeleme ve enerji kullanımı standartlarını sıkılaştırıyor ve bu yıl daha da kuralcı olmaya hazırlanıyor. EMİRLİKLERGBC başkanı Saeed Al Abbar yaptığı açıklamada, küresel net sıfır hedeflerini, 2030 yılına kadar yeni yapıları ve 2050 yılına kadar tüm binaları vuracaksa BAE’nin yeni projelerin ötesine geçmesi ve mevcut evlerini karbondan arındırması gerektiğini söyledi.
Dubai’nin Al Sa’fat Yeşil Bina Sistemi, bir evde sürdürülebilirliğin gerçekte nasıl göründüğünü ortaya koyuyor. Her şey temel bilgilerle başlar. Düşük karbonlu beton, daha güçlü yalıtım, yüksek performanslı cam ve düşük VOC boyalar gibi malzemeler, iç mekanları sahipler için daha sağlıklı hale getirir. Oradan, tasarım konusunda yaratıcı olmak mimarlara ve geliştiricilere kalmış: gölgeli avlular, derin çıkıntılar ve havanın doğal olarak akmasına izin veren düzenler, böylece evler klimaya çok fazla güvenmeden daha serin kalır. Güneşe hazır çatılar, verimli soğutma, LED aydınlatma ve kullanımı izleyen akıllı sistemler ile enerji verimliliği artık veriliyor. Su, düşük akışlı armatürler, gri su geri dönüşümü ve kaynakları boşaltmayan çevre düzenlemesi yoluyla yönetilir. Ve rahatlık da denklemin bir parçasıdır. Yeşil duvarlar, daha sessiz iç mekanlar ve daha temiz hava, evleri yaşamak için daha iyi hissettiriyor.
Belirleyici faktör
Alassam, ”Sürdürülebilirlik uyumun ötesine geçti ve hızla pazar rekabetçiliğinde belirleyici bir faktör haline geliyor” dedi. “Dubai ve Abu Dabi’de, yeşil sertifikalı mülkler halihazırda ölçülebilir bir pazar avantajı görüyor ve bu, küresel yatırımcı davranışıyla aynı hizada.”
Satıcıları ve alıcıları birbirine bağlayan uluslararası bir emlak firmasının CEO’su Ghada Benitez kabul etti. Dedi ki: “Sürdürülebilirlik artık isteğe bağlı değil.” Enerji tasarruflu camdan doğal ışığın daha akıllı kullanımına kadar lüksü daha düşük işletme maliyetleriyle dengeleyen evlere olan talebin arttığına işaret ediyor.
Betterhomes’a göre, Dubai’deki sürdürülebilir evlerin inşa edilmesi geleneksel evlerden yaklaşık yüzde beş ila 15 daha pahalıya mal oluyor. Uzun vadede, Emirates Yeşil Bina Konseyi, enerji tasarruflu binaların yüzde 20 ila 30 oranında enerji tasarrufu sağlayabileceğini ve ev sahiplerine hem daha düşük faturalar hem de daha güçlü uzun vadeli değer sağlayabileceğini tahmin ediyor. Yatırıma değer. Ancak, geri dönüşler ev sahipleri ve geliştiriciler için faydalıdır. BAE’deki yeşil sertifikalı binalar yüzde dokuza kadar daha yüksek kira getirebiliyor ve yabancı yatırımcıların yaklaşık yüzde 70’i sürdürülebilir özellikler için prim ödemeye istekli olduklarını söylüyor.
Benitez, müşterilerinin sertifikalı yeşil evler için daha fazla ödeme yapmaya istekli olduğunu söyledi. “Dubai’deki yeşil sertifikalı gelişmeler daha hızlı ilerliyor ve daha yüksek değerlemeler elde ediyor… yatırımcılar, sürdürülebilir sertifikaların prestijinin yanı sıra pratik faydanın da farkındadır: işletme maliyetlerinin düşürülmesi ve güçlü kiracı çekiciliği ”dedi. Bu talebi yönlendiren özellik türleri daha da netleşiyor. Enerji tasarruflu camlama, pasif soğutma stratejileri, geri dönüştürülmüş kompozitler, modüler yapı ve düşük karbonlu çimento listede üst sıralarda yer alıyor. Benitez, Expo City’nin daha hafif cepheler, gölgeleme yapıları, gri su geri dönüşümü ve ağaçlıklı avlular gerektiren Sürdürülebilir Malzeme Yönergeleri bile yayınladığını açıkladı. “Bunlar sadece inşaat taktikleri değil. İşletme maliyetlerini düşürerek ve premium kiracıları çekerek doğrudan verimi artırırlar.”
Knight Frank’in ortağı ve Özel Proje Satış Müdürü Michal Hansen, sürdürülebilirliğin pazarın üst seviyesini nasıl şekillendirdiğini ilk elden gördü. ”Lüks segmentte, sürdürülebilir malzemeler ve özelliklerle inşa edilen evler, alıcılar günlük yaşama ve hissetme biçimlerini gerçekten geliştiren yaşam alanları yaratmaya çalıştıkça genellikle fiyat primleri elde ediyor” dedi. “Bu alıcılar, uzun vadeli konfora ve sürdürülebilirlik inşa edildiğinde ortaya çıkan daha düşük işletme maliyetlerine değer veriyor.”
Hansen, sürdürülebilirliğin alıcıların kontrol listelerini çok pratik şekillerde etkilemeye başladığını söylüyor. Alıcılar, elektrikli araca hazır otopark, kaliteli termal akıllı pencereler ve şu anda durum tespitlerinin bir parçası olan teknoloji özellikli ev sistemleri istiyor.
Uluslararası alıcılar için bu tercihler, diğer küresel pazarlarda gördüklerine göre şekillenir. Ancak, lüks segmentin dışında, yeşil özelliklerin genellikle gözle görülür şekilde daha yüksek bir fiyattan ziyade daha hızlı bir satışa dönüştüğünü de ekliyor.
Hansen, ”Malzemeler artık projelerin nasıl teslim edildiğinin merkezinde yer alıyor” dedi. “Enerji tasarruflu cam, daha iyi yalıtım ve daha düşük karbonlu beton karışımlarının daha fazla kullanıldığını görüyoruz.” Prefabrik bileşenler veya duvar panelleri, zemin sistemleri ve pencereler gibi yapı parçaları, saha dışında kontrollü bir fabrika ortamında üretiliyor ve ardından montaj için bir şantiyeye teslim ediliyor. Hansen, zaman çizelgelerini kısalttıkları ve kaliteyi artırdıkları için inşaatta da daha yaygın hale geldiklerini açıkladı. “Geliştiriciler, projelerin pazar talebine ayak uydurmasına yardımcı olan verimlilik, maliyet ve sürdürülebilirliği dengeleyen malzemeler seçiyor.”
Yatırımcılar prim peşinde koşuyorsa, mimarlar ve tasarımcılar sürdürülebilirliğin aslında evlere nasıl inşa edildiğine odaklanıyor. Dubai merkezli Blended Spaces’in kurucusu iç mimar Aarti Lakhwani için bu, malzemelerle başlamak anlamına geliyor. Yerel kaynaklı kereste ve enerji tasarruflu kaplamalar kullandığına işaret ederek, ”Sürdürülebilirlik saatin ihtiyacıdır” dedi. Müşterileri, soğuk minimalizmden, yaşandığını hisseden daha sıcak, katmanlı evlere doğru uzaklaştığını söylüyor. İç-dış mekan düzenleri bir zorunluluk haline geldi ve aileler artık esnek odalar istiyor. Bu, sağlıklı yaşam bölgelerine, ev ofislerine ve ikiye katlanabilen konuk süitlerine dönüşür. Lakhwani, ”Sığınak olarak ev kavramı artık her zamankinden daha önemli” dedi.
Emlak danışmanı Ghada Benitez, geliştirici seçimlerini şekillendiren aynı öncelikleri görüyor. Doğal taş, italyan mermeri, sürdürülebilir kereste ve akıllı camın, “zamansız ama geleceğe hazır” hissettiği evler yaratmak için kullanıldığına işaret ediyor.
Lakhwani, değişikliklerin sadece duvarların içinde olmadığını söylüyor. “İç sıcaklıkları normal boyadan üç ila dört derece daha soğuk tutan projelerde kullandığımız dış cephe boyaları var” dedi. “Çok pahalı değiller ama yine de dayanıklılar.” Diğer seçenekler arasında, üretim sırasında emisyonları azalttığı ve Dubai’nin ısı ve nemine karşı iyi dayandığı bilinen cam elyaf ve reçineden yapılmış hafif bir karışım olan CTP kaplama yer alıyor.
Ancak materyaller hikayenin sadece bir parçası. Lakhwani, Dubai’nin tasarım sahnesini küresel etkilerin ve yerel kimliğin bir karışımı olarak tanımlıyor. Biyofilik tasarım ve lüks maksimalizm gibi uluslararası tarzlar talep görüyor, ancak bölgenin karakterine uyarlanıyorlar. Sade minimalizm yerine, evlerin sıcak, çölden ilham alan paletlere, geometrik desenlere ve mashrabiya ekranlarına doğru eğildiğini söylüyor. Müşteriler ayrıca daha fazla işçilik veya seri üretimden ziyade ısmarlama hissettiren parçalar isterler. “Sonuç,” diyor, “hem küresel olarak alakalı hem de otantik olarak Dubai olan bir tasarım dili.”
Bazı gelenekler ev yapımında zamansız kalacaktır. Alassam, ”Mahremiyetle ilgili kültürel beklentiler, resmi ve aile alanları arasında avluların, perdelerin ve imar alanlarının daha nüanslı entegrasyonu ile düzenleri şekillendirmeye devam edecek” dedi. Bununla birlikte, uluslararası alıcılar çıtayı yükseltmeye devam ederek konut piyasasına misafirperverlik düzeyinde beklentiler getirecek. Bu gayrimenkul ekosistemi, tatil evlerinde olduğu kadar uluslararası aileler için inşa edilen villalarda da konfor açısından zengin ortamlara ve ince detaylara sahip cephelere olan talebi artırmaya devam ediyor.
İleriye baktığımızda Hansen, sürdürülebilirliğin artık bir satış noktası olmayacağına, varsayılan olacağına inanıyor. Hansen, daha iyi hava kalitesi, ses yalıtımı ve düşük emisyonlu malzemeler sunan evlerin standart olarak bekleneceğini açıkladı. İnşaat daha çok düşük karbonlu betona, gelişmiş camlara ve prefabrik elemanlara dayanacaktır. Tasarım, sadece yaşam tarzına bir selam olarak değil, bölge kimliğinin bir parçası olarak biyofilik ilkelere ve dış mekan entegrasyonuna dayanmaya devam edecek. Benitez’in dediği gibi: “Önümüzdeki yarım on yılda, BAE’deki evler sürdürülebilirlik tarafından eklenti değil temel olarak tanımlanacaktır.”
