Bölgenin en büyük emlak piyasası Property Finder’a göre, 2024 yılı Dubai’de 180.987 emlak satışıyla bir rekor kırdı – bir önceki yıla göre yüzde 36,5 artış.
Uzmanlar, Dubai’nin gayrimenkul sektörünün altyapı geliştirmenin etkisiyle 2025’te istikrarlı bir şekilde büyümeye devam edeceğini tahmin ediyor. Ek olarak, Dubai Arazi Departmanı’nın bu yılın başlarında Akıllı Kiralama Endeksi’ni başlatmasının ardından mülk sahipleri, alıcılar ve yatırımcılar için sektördeki şeffaflığın artması bekleniyor.
Dünya Bankası tahminlerine göre, Dubai’nin gsyih’sı 2025’te yüzde 4 daha büyüyecek. Bölgenin hızlı gelişimi ve ekonomik istikrarı, istikrarlı bir uluslararası yatırımcı akışını çekmeye devam ediyor. Dubai’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı da artıyor: 2024’te emirliği yaklaşık 30 milyon turist ziyaret etti – bir önceki yıla göre yüzde 15,5 artış. 2033 yılına gelindiğinde, tahminler bu rakamın 45,5 milyona ulaşabileceğini gösteriyor. Dubai’nin yatırım çekiciliği göz önüne alındığında, birçok yabancının mülk satın almakla ilgilenmesi şaşırtıcı değil. Ancak, tek başına arzu ve finansal kaynaklar genellikle bir anlaşmayı kapatmak için yeterli değildir.
Sorun nedir?
Bankalar, turistlerden bahsetmeden, konut sakinlerine bile çeşitli nedenlerle ipotek başvurularını genellikle reddederler. Reddedilmenin ortak nedenleri arasında kredi geçmişinin olmaması, yetersiz veya istikrarsız resmi gelir veya uzun süreli ikamet vizesinin olmaması sayılabilir. Bazı durumlarda, başvuru sahiplerinin son altı ayı kapsayan banka ekstreleri sunmaları gerekirken, serbest meslek sahibi kişilerin bir önceki yıla ait denetlenmiş mali raporlar sunmaları gerekebilir. Ek olarak, yaş kısıtlamaları geçerlidir: BAE vatandaşları 70 yaşına kadar ipotek alabilirken, gurbetçiler 65 yaşında bir sınırla karşı karşıyadır.
İpoteği reddedilenler için tek seçenek, mülk alımlarını ertelemek veya alternatif finansman aramaktır – genellikle gereken büyük meblağlar göz önüne alındığında gerçekçi olmayan bir çözümdür. Ayrıca, düzenlenmemiş borç verenlere veya özel kişilere yönelmek önemli finansal riskler taşır.
Birleşik Arap Emirlikleri’nde ipoteklere yasal alternatifler sınırlı olsa da, diğer ülkeler alıcılar için bir çözüm olarak uzun süredir Borç vermekten yararlanmıştır.
ABD’de 1950’lerde sert para kredileri ortaya çıktı ve o zamandan beri 1,5 trilyon dolarlık bir endüstriye dönüştü. Analistler, 2030 yılına kadar pazarın 4 trilyon dolara çıkacağını tahmin ediyor. Bu alanda binlerce şirket faaliyet gösteriyor ve endüstri federal ve eyalet düzeyinde düzenleniyor. Yöntem özellikle gayrimenkul talebinin en yüksek olduğu New York, Miami, Los Angeles ve San Francisco gibi büyük şehirlerde popülerdir.
Geleneksel ipoteklerin aksine, Sabit Paralı Krediler günler içinde ve kredi geçmişi kontrolleri veya gelir doğrulaması yapılmadan onaylanabilir ve bu da bürokrasiyi önemli ölçüde azaltır. Bu krediler genellikle kısa vadelidir (1-3 yıl) ve banka oranlarından yüzde 5-7 puan daha yüksek faiz oranlarıyla gelir. Bununla birlikte, kredi onayı esas olarak teminata dayanır – borçlunun temerrüde düşmesi durumunda satılabilecek mülkün kendisi.
Bir apartman, ev veya ticari mülkün alıcısı, mülkün değerinin tipik olarak yüzde 30’unu ilk ödeme yapar. Şirket daha sonra kalan yüzde 70’i karşılıyor ve mülkü teminat olarak satın alıyor. Satın alma, işlem için özel olarak oluşturulmuş özel amaçlı bir tüzel kişilik altında tescil edilir ve alıcı sahibi olur.
Geleneksel bankaların finanse etmeyi reddettiği projeler için finansman sağlamak genellikle mümkündür – örneğin, kapsamlı tadilat gerektiren mülkler. Banka kredisi almak gittikçe zorlaştıkça, daha fazla alıcı alternatif finansman seçeneklerine yöneliyor.
Çoğu durumda, bireylerin bir mülkü doğrudan satın almak için yeterli fonları vardır, ancak sermayelerini gayrimenkule bağlamamayı tercih ederler. Bunun yerine, ticari girişimlere veya diğer varlıklara yatırım yapmayı seçebilirler, ancak bankalar tarafından belirlenen katı ipotek kriterlerini karşılamazlar.
“Florida’da ipotek almaya çalıştığımda, hesabımda fazlasıyla param olmasına rağmen banka başvurumu reddetti. Banka, mevcut tasarruflara göre istikrarlı ve yinelenen gelire öncelik vermiştir. Ancak tüm sermayemi bir mülke harcamayı planlamıyordum – farklı projelere yatırım yapmak ve paramın benim için çalışmasını sağlamak istedim. Bu mantıklı bir yaklaşım ve birçok yatırımcı aynı fikirde. Yine de banka beni yüksek riskli bir müşteri olarak görüyordu. Bu gibi durumlarda, Zor Para Kredisi çok daha makul ve uygun bir araç olduğunu kanıtlıyor” diyor 2025’in ilk yarısında Dubai pazarına girmeyi planlayan Zor Para Kredisi şirketi Nemax’ın kurucusu Maxim Lukyanov.
Ortadoğu’da borç verme
Şu anda, Orta Doğu’daki geleneksel ipoteklere uygulanabilir ve yasal olarak sağlam bir alternatif yoktur. Lukyanov, bu nedenle ikincil gayrimenkul satın almak için yeni bir finansman aracının muazzam bir potansiyele sahip olduğuna inanıyor.
“BAE’deki emlak alıcılarının yaklaşık yüzde 40’ı ipotek almak yerine nakit ödeme yapan yabancılar. Bankalar için bile, katı düzenleyici kısıtlamalar kredi verme yeteneklerini sınırlar. Bu, NEMAX’IN rekabeti bozarak değil, pazara yeni fırsatlar açarak yerine getirebileceği gizli bir talep yaratıyor ”diyor Lukyanov.
Nemax modeli klasik Amerikan yaklaşımından biraz farklıdır. Platform, işlemin hem aracı hem de garantörü olarak hareket eder. Müşteri, mülkiyeti elinde bulunduran şirkete ancak kredinin tamamını ödedikten sonra mülkiyet hakkı kazanır. Bununla birlikte, bundan önce bile, karşılıklı anlaşmaya tabi olarak mülkü kiralayabilir veya kendi içinde yaşayabilirler.
Bu işlemdeki finansal riskler neredeyse ortadan kalkar. Sabit Para Kredilerinde yaygın olduğu gibi, anlaşma teminat ile güvence altına alınır. Mülkün yasal bütünlüğünün sağlanması en önemli önceliktir. Müşteri, kararlaştırılan süre içinde şirketin giderlerini geri ödeyemese bile, teminatlı mülkün satışından sonra fonlarını geri alma seçeneğine sahiptir. Bu yapı, ilgili tüm taraflara güçlü bir güvenlik garantisi sağlar.
Alıcılar için özel bir gereklilik yoktur – birincil sorumlulukları, dijital varlıklar da dahil olmak üzere herhangi bir para biriminde yapılabilecek peşinatı karşılamaktır. Kalan tutar nemax’ın yatırımcı ağı tarafından finanse edilmektedir.
Mülk sahipliğinin ötesinde, alıcılar yüksek getirili bir yatırıma erişirler. Dubai’nin kira getirisi yılda ortalama yüzde 4-7’dir ve bu da gayrimenkulü kazançlı bir varlık haline getirir.
2024 Yılında Orta Doğu emlak piyasası Bayut, Palm Jumeirah ve Dubai Hills Estate dahil olmak üzere Dubai’nin en çok aranan lokasyonlarında ikincil konut fiyatlarında benzeri görülmemiş bir büyüme kaydetti. Uzmanlar ayrıca Dubai Creek Limanı ve Dubai South gibi gelişmekte olan altyapıya sahip gelişmekte olan bölgelerdeki fiyat artışlarını da tahmin ediyor. Geçtiğimiz yıl, ikincil konutların metrekare fiyatı yüzde 12 arttı. Analistler 2025’te Dubai’nin emlak fiyatlarının yüzde 5-10 oranında artmasını bekliyor.
Zor para kredisi sadece banka gereksinimlerini karşılamakta zorlanan alıcılar için değildir. Ayrıca, gayrimenkul varlıklarından yararlanmak isteyen mülk sahipleri için kısa vadeli finansman seçenekleri sunar.
Bu araç, yalnızca Dubai’de değil, Suudi Arabistan’daki şehirler de dahil olmak üzere Orta Doğu’daki diğer yerlerde varlık alıcıları için ikinci bir şans olabilir. Krallık son yıllarda turizmi artırmak ve daha liberal bir yaklaşım benimsemek için çalışıyor. Ocak 2025’te, bir zamanlar kapalı olan bu ülke, yabancıların kutsal Mekke ve Medine şehirlerinde bile gayrimenkul satın almalarına izin verdi – bu, mülk sahipliğinin artık tüm ülkede açık olduğu anlamına geliyor. Bu hamle, Suudi Arabistan’ın gayrimenkul sektörüne yatırım çekme konusundaki iddialı planlarının sinyallerini veriyor.
“Ortadoğu’ya sert para borç vermenin getirilmesi herkese fayda sağlayacaktır. Bir yandan platformumuz Dubai pazarına yabancı yatırımları kolaylaştıracak. Öte yandan, bankacılık sektörü üzerindeki yükü hafifletecektir. Ek olarak, nemax’ın teknolojisi brokerleri, emlakçıları ve finansal danışmanları birbirine bağlayan bir köprü görevi görecek. Küresel özel kredi piyasasının halihazırda 1,4 trilyon dolar değerinde olduğunu ve önümüzdeki beş yıl içinde 2,3 trilyon dolara çıkması beklendiğini düşünürsek, BAE pazarına önemli miktarda sermaye getirme potansiyeline sahibiz ”dedi.
– Maxim Lukyanov, NEMAX’IN kurucu ortağı ve CEO’sudur.
