Dubai’nin emlak piyasası 2025’te önemli bir istikrar aşamasına girerek olgunlaşan ve sürdürülebilir bir yatırım ortamına işaret ediyor.
Konut emlak fiyatlarının 2022’den 2025’in başına kadar güçlü uluslararası talebin etkisiyle yaklaşık yüzde 60 oranında yükseldiği kayda değer bir artışın ardından piyasa şimdi dengeye doğru ilerliyor.
Dubai’nin önde gelen emlak komisyoncusu ve geliştiricisi Asico tarafından özetlenen bu değişim, yatırımcılara daha öngörülebilir ve stratejik bir ortam sunarak sağlıklı bir evrimi yansıtıyor.
Ocak 2025 itibariyle, Dubai’nin konut piyasasında metrekare başına ortalama fiyat 1.484 Dh’de gerçekleşti ve bu da aylık bazda yüzde 0.57’lik mütevazı bir düşüşe işaret etti. Bu ince düşüş, son yıllardaki çılgınca fiyat artışlarından bir soğuma olduğunu gösteriyor ve bu da piyasanın uzun vadeli istikrar için yeniden kalibre edildiğini gösteriyor. Bu düzeltmeye rağmen, işlem etkinliği güçlü kalmaktadır. Şubat 2025’te Dubai, Şubat 2024’e kıyasla işlem hacminde yüzde 32 ve değerde yüzde 37 artışla toplamda 50 milyar Dh’nin üzerinde bir artış kaydetti. Bu esneklik, emirliğin küresel bir emlak merkezi olarak kalıcı çekiciliğinin altını çiziyor.
Piyasayı yeniden şekillendiren dikkate değer bir eğilim, orta piyasa ve uygun fiyatlı konutlara olan talebin artmasıdır. 2024’te, beş hazır konut satışından ikisi, lüks mülklerin hakimiyetinden açık bir sapma olan 1 milyon Dh’nin altında değerlendi. Bu genişleyen itiraz, daha kapsayıcı bir pazarı yansıtmakta, farklı bir alıcı tabanına hizmet etmekte ve sürdürülebilir büyümeyi teşvik etmektedir. Net değeri yüksek bireyler, mülklerin genellikle 5 milyon Dh’yi aştığı Palm Jumeirah ve Dubai Şehir Merkezi gibi alanlarda birinci sınıf gelişmelere yönelmeye devam ediyor, ancak orta kademe opsiyonların yükselişi spekülatif çılgınlığın ötesinde olgunlaşan bir pazara işaret ediyor.
Plan dışı segment, Şubat 2025’te işlem hacminde yüzde 38 artış ve yıllık bazda yüzde 60 değer artışı ile Dubai’nin gayrimenkul dinamizminin temel taşı olmaya devam ediyor. Dubai Creek Limanı, Mohammed Bin Rashid Şehri ve Dubai Tepeleri gibi başlıca yerler, modern altyapı ve stratejik konumlandırmanın karışımıyla yatırımcıları cezbederek bu sorumluluğu üstleniyor. Sektör verilerine göre, genellikle hazır evlerin yüzde 10-20 altında fiyatlandırılan plan dışı mülkler, kilit alanlarda yıllık ortalama yüzde 6-8 olan sermaye değerlemesi ve kira getirisi arayan alıcıları cezbetmeye devam ediyor.
Arz tarafında, geliştiriciler proaktif olarak talebi ele alıyor. Sağlam piyasa faaliyetine yanıt olarak, inşaat programları hızlandırılıyor ve devir işlemleri üç ila altı ay öne sürülüyor. Bu çeviklik, potansiyel kıtlıkları önlemeyi ve piyasa dengesini korumayı amaçlar.
Ancak derecelendirme kuruluşu Fitch, 2025’in ikinci yarısında ve 2026’ya çift haneli bir düşüş öngörerek yaklaşmakta olan bir fiyat düzeltmesi konusunda uyardı. Bu tahmin, 2025 ve 2026’da planlanan 210.000 adet teslimatla aynı hizada olup, önceki üç yılın hacminin neredeyse iki katıdır. Fitch, bu arz artışının pandemi sonrası patlamanın keskin bir dönüşü olan fiyatları yüzde 15’e kadar düşürebileceğini tahmin ediyor.
Asıco Gayrimenkul Direktörü Wail Abualhamail, bu istikrarı olumlu bir gelişme olarak görüyor. “Mevcut aşama, spekülatif satın alımdan stratejik, uzun vadeli yatırımlara geçen olgunlaşan bir piyasayı yansıtıyor” dedi. “Bu evrim, yatırımcı güvenini, gelişmiş düzenlemeyi ve Dubai’nin emlak sektörü için sürdürülebilir bir geleceği işaret ediyor.”
Emlak piyasası uzmanları, istikrarın Dubai’nin emlak sektörü için esneklik, çeşitlilik ve stratejik büyüme ile tanımlanan yeni bir bölüme işaret ettiğini söyledi. Dubai realty aracı kurumunun sözcüsü, “Piyasa olgunlaştıkça, yatırımcılara uzun vadeli başarı için istikrarlı ancak dinamik bir platform sunarak küresel lider konumunu teyit etmeye devam ediyor” dedi.
Asıco’nun öngörüleri, kalitenin, düşünceli planlamanın ve birinci sınıf konumların kısa vadeli spekülasyonlardan uzaklaşarak getirilerin birincil itici güçleri haline geldiği bir pazarı vurgulamaktadır.
Dubai hükümetinin stratejik girişimleri bu görüşü daha da güçlendiriyor. Emirlik ekonomisinin 2033 yılına kadar ikiye katlanmasını hedefleyen Dubai Ekonomi Gündemi (D33), gayrimenkulün kilit bir büyüme itici gücü olduğunu vurguluyor. Emlak yatırımcılarına uzun süreli ikamet izni veren Golden Visa programı ve belirli sektörlerde yüzde 100 yabancı mülkiyeti gibi politikalar Dubai’nin küresel bir yatırım hedefi statüsünü sağlamlaştırdı. Dubai Arazi Dairesi verilerine göre, emirlik 2024 yılında yüzde 40’ı yabancı alıcılardan olmak üzere 300 milyar Dh’nin üzerinde gayrimenkul yatırımı çekti.
Dubai’nin emlak piyasası istikrar kazanırken, yatırımcılar fırsatlarla dolu bir manzarayla karşı karşıya. Orta piyasa gayrimenkullerine odaklanmak yatırım yollarını genişletirken, sürekli talep sektörün uzun vadeli gücünün altını çiziyor. Alıcılar için bu aşama, spekülatif kazanımlara göre kaliteyi ve konumu ön planda tutarak daha öngörülebilir bir ortamda bilinçli kararlar alma şansı sunuyor.
