Bir çalışma, artan talep ve rekor doluluk seviyeleri arasında Dubai ve Abu Dabi’de ufukta yeni ofis gelişmeleri dalgasının olduğunu gösterdi.
Küresel emlak danışmanlığı Knight Frank’in Dubai Ofis Pazarı İncelemesine göre, yalnızca Dubai’de, değeri 10 milyon Dh’nin üzerinde olan 83 ofis satışı, 2025’in ilk yarısında tamamlandı ve H1 2024’te görülen 27 anlaşmada yüzde 207’lik bir artış oldu.
Downtown, Dubai’nin ofis satış pazarına hakim olmaya devam ediyor ve ortalama fiyatlar H1 2025’te metrekare başına 5.000 Dh’nin (psf) üzerine çıkarak diğer tüm denizaltıları önemli ölçüde geride bırakıyor. 2020’den bu yana yüzde 21,2 büyüme sağlayan Business Bay, H1’de ilk kez ortalama fiyatları 2.000 psf’nin üzerinde olan ikinci en pahalı alt pazar konumunu korudu.
Sağlıklı bir pazarın önemli bir göstergesi olan plan dışı satışlar da artmaktadır. Büyük ölçüde bu modelle 1,3 milyon metrekareden fazla ofis alanı sağlayacak olan Business Bay’de yoğunlaşan dalgalanma, yatırımcının şehrin ana finans merkezindeki ofis varlıklarını satın alma konusundaki güveninin gücünü yansıtıyor.
Kiralama piyasasında, donanımlı ofisler için ortalama 400 dhf ile DIFC, Dubai’nin en pahalı ofis konumu olmaya devam ediyor. Bununla birlikte, Yeşiller (Dh260 psf), Dubai Tasarım Bölgesi (Dh280 psf) ve Business Bay (Dh251 psf) dahil olmak üzere diğer yerleşik denizaltılarda da güçlü kira artışı kaydedildi.
İş hizmetleri sektörü, H1 2025’teki toplam talebin yüzde 38’ini oluşturan Dubai genelinde ofis gereksinimlerinin ana itici gücü olmaya devam ediyor, bunu teknoloji sektörü (yüzde 31), gayrimenkul (yüzde 12) ve bankacılık ve finans (yüzde 10) izliyor.
Mena Araştırma Ortağı Faysal Durrani, “Dubai’ye küresel bir iş merkezi olarak duyulan güven son derece güçlü olmaya devam ediyor. Gerçekten de bu, şehir genelinde A Sınıfı hisse senetleri için rekor düşük boşluk oranlarına yansıyor ve bu, diğer birçok küresel geçit kentinin tam aksine duruyor. Teknoloji ve ticaret sistemleri sektörü, talebin ana itici gücü olarak ortaya çıkarken, finansal, gayrimenkul ve iş danışmanlığı firmalarının sürdürdüğü faaliyetler, şehrin çok çeşitli küresel işgalcilere hitap ettiğinin altını çiziyor. Geliştiriciler, şehirdeki toplam ofis stokunun 148 milyon metrekareye yaklaşacağını tahmin ettiğimizde, 2030 yılına kadar beklenen 25,2 milyon fit kare ile mevcut talepten yararlanmak için hızla ilerliyor. Ofis sektörüne olan güven, yüksek değerli işlemlerdeki patlama ile daha da kanıtlanıyor ve 10 milyon Dh’nin üzerindeki ofis satışlarının sayısı, H1 2025’te 83 satış rekoru kırdı.”
Artan talebin bir başka göstergesinde DIFC, Eylül 2004’te açıldığından bu yana yeni şirket kayıtları için rekordaki en yoğun H1 dönemini bildirdi. Ocak ve Haziran ayları arasında toplam 1.081 yeni kayıt, merkezde faaliyet gösteren toplam şirket sayısını 7.700’e çıkardı.
Özellikle, dıfc’de ofis kuran sigorta şirketlerinde bir artış olmuştur ve şu anda sigortayla ilgili 135 işletmeye ev sahipliği yapmaktadır. DIFC’DE faaliyet gösteren bankacılık ve sermaye piyasası işletmelerinin sayısı H1 2025 sonunda 289’a yükselirken, varlık ve varlık yönetimi firmalarının sayısı aynı dönemde 440’a çıkarak yıllık bazda sırasıyla yüzde 17 ve yüzde 18,9’luk artışları temsil etti.
BAE Ticaret Ajansı Ortak Başkanı Adam Wynne şunları söyledi: “Pazar dinamikleri konsolidasyon ve hak kazanma yönünde net bir eğilim yaratıyor. Mevcut A sınıfı alan etkin bir şekilde dolduğunda, büyük şirketler bölgesel operasyonlarını daha verimli ve daha kaliteli bir karargahta birleştirmek için yeni kalkınma boru hattından yararlanıyor. DIFC ve Business Bay gibi merkezlerde yaklaşmakta olan arz içindeki tüm katlar veya binalar için tek kişilik yolculardan gelen güçlü talep, küresel karargahlar kurumsal görevlerle uyumlu modern binalar aradığından, bu stratejik hamleye işaret ediyor.”
Dubai’de ofis arzı ikiye katlanacak
Dubai’deki ofis arzı 15,8 milyon fit kare artacak ve Knight Frank, emirlik’teki toplam brüt kiralanabilir alanın 2030 yılına kadar 137,8 milyon fit kareye ulaşacağını tahmin ediyor.
Bu geliştirme boru hattı, 2025 ile 2030 yılları arasında 7 milyon metrekareden fazla kiralık ofis alanı ekleyeceği tahmin edilen dıfc’de yoğun bir şekilde yoğunlaşmıştır. Business Bay aynı zamanda önemli bir büyüme alanıdır ve gelecekteki arzının temel bir parçasını oluşturan ve bu alt pazardaki güçlü yatırımcı güvenini vurgulayan yap-sat planları ile kilit bir büyüme alanıdır.
Wynne şunları söyledi: “Birinci sınıf binalardaki neredeyse toplam doluluğa yanıt olarak, ufukta önemli bir yeni arz dalgası var. 2028 yılına kadar teslim edilecek 8 milyon metrekareden fazla yeni ofis alanını takip ediyoruz ve bu alanın çoğu tamamlanmadan önce plan dışı satılıyor, bu da tarihi trendlerden kayda değer bir değişiklik.”
Abu Dabi’nin artan gereksinimleri
Knight Frank’in H1 2025 için Abu Dabi Ofis Pazarı İncelemesi, yılın ilk yarısında 5 milyon metrekareden fazla ofis gereksinimi kaydetti ve bu, H1 2024’e göre yüzde 110’luk bir artışı temsil ediyor. Dubai’de olduğu gibi, iş hizmetleri sektörü de toplamın yüzde 32’sini oluşturan en büyük talep itici gücüdür ve bunu yüzde 9 ile devlet kurumları izlemektedir.
Durrani, “Abu Dabi’deki yeni kira sözleşmeleri, bu yıl piyasa faaliyetinin birincil itici gücü oldu ve işlem hacimleri Ocak ayında önemli bir zirve yaşadı ve BAE’nin başkentinde yeni talep ve iş genişlemesinin sinyalini verdi. Dubai’yi yansıtmak, A sınıfı hisse senetlerinde doluluk seviyeleri rekor seviyelerde olan sınırlı kullanılabilirlik, sınıfının en iyisi alan için kiraları artırıyor “.
Musaffah, 2025’in 2. Çeyreğinde (yüzde 73) en önemli çeyrek kira artışını kaydetti, bunu Al Bateen (yüzde 68) ve Al Hisn (yüzde 19) izledi. Bu, Al Danah (yüzde -2) ve Al Nahyan (yüzde-7) gibi daha yerleşik ilçelerin, kısmen daha yüksek bir eski ikincil stok yoğunluğunun etkisiyle, 2. Çeyrekte küçük kira düzeltmeleri yaşamasıyla dengelendi.
James Hodgetts, İş Ortağı İşgalci Strateji ve Çözümler, MEA, dedim: “Ufukta iyi haberler var, Abu Dabi ofis pazarına hoş geldiniz ilaveleri olmaya hazır güçlü bir yüksek kaliteli gelişmeler boru hattı ile. Bu yeni arzın mevcut kısıtlamaları hafifletmeye yardımcı olması, işgalcilere daha fazla seçenek sunması ve kalite, sürdürülebilirlik ve tasarım için yeni kriterler belirlemesi muhtemeldir.”
Yaklaşan tamamlamalar arasında Aldar’ın Yas Adası’ndaki HB Kulesi (238.647 fit kare) ve Al Reem Adası’ndaki Saas İş Kulesi (129.210 fit kare) yer alıyor. Her iki gelişme de, uluslararası ve yerel kurumsal işgalcilere hitap edecek amiral gemisi A sınıfı alanı sunuyor.
Mena’nın Strateji ve Danışmanlık Ortağı Shehzad Jamal şunları söyledi: “Talebin sağlam kalması bekleniyor ve muhtemelen yılın geri kalanında yeni prim arzının teslimini aşmaya devam edecek ve Dubai ve Abu Dabi’deki birinci segmentte daha fazla kira artışını körükleyecek. 2026-2028 için planlanan dönüm noktası projeler için ön kiralama faaliyeti, piyasa duyarlılığının kilit bir göstergesi olacaktır. Kaliteye uçuş eğilimi kısa vadede yoğunlaştıkça, A sınıfı, iyi konumlanmış varlıklar ile daha eski, ikincil hisse senetleri arasındaki performans farkının daha da genişlemesini bekliyoruz.”
