Asya’da lüks emlak piyasası buhar kaybediyor. Singapur’da, daha yüksek damga vergileri ve daha sıkı kredi limitleri, en üst düzeydeki iştahı azalttı. Çin’de, geliştirici varsayılanları, tamamlanmamış projeler ve zayıf tüketici güveni, yüksek net değerli yatırımcıları başka yerlere bakmaya itti. Yavaşlama dışa doğru dalgalanıyor ve Asyalı emlak yatırımcılarından gelen para Dubai’de yeni bir zemin buluyor.
Savills’e göre, Asyalı yatırımcılar, artan talep, servet girişleri ve mega gelişmeler arasında Dubai ve Abu Dabi’deki anlaşmaların önderlik ettiği BAE gayrimenkul büyümesini artırıyor. Savills’in açıkladığı bu model, Knight Frank’in şu anda BAE’Yİ ne kadar özel Asya servetinin hedeflediğini ölçen son anketinde yankılanıyor.
Knight Frank ve YouGov, Hindistan, Suudi Arabistan, İngiltere ve Doğu Asya’dan 387 yüksek net değerli kişiyi araştırdı. Ortalama olarak, katılımcıların net değeri 22 milyon dolar ve birlikte bu yıl Dubai’nin emlak piyasasına 10 milyar dolardan fazla yatırım yapmayı planlıyorlar. Doğu Asyalı alıcılar bu grup içinde güçlü bir güç olarak ortaya çıkıyor, yüzde 68’i BAE’nin konut sektörünü kilit bir yatırım önceliği olarak belirliyor ve yüzde 61’i Dubai’yi mülk satın alımları için tercih ettikleri şehir olarak adlandırıyor. Bulgular, yatırımcılar istikrar ve daha yüksek getiri peşinde koşarken servetin Körfeze doğru net bir şekilde kaydığına işaret ediyor.
Knight Frank’in bölgesel ortağı ve konut MENA başkanı Will McKintosh, ”Asya yatırımı, ara sıra bir girişten ziyade Dubai’nin konut pazarının tutarlı bir itici gücü haline geldi” dedi. “Özellikle 2025’e bakan Doğu Asya’nın yüksek net değerli bireyleri arasında satın almaya devam etme niyeti devam ediyor. McKintosh, ” Çin bu faaliyete öncülük etmeye devam ediyor, ardından Hong Kong, Singapur ve Hindistan geliyor. Akının, Dubai’ye hem servetin korunması hem de büyüme için uzun vadeli bir merkez olarak artan güveni yansıttığını da sözlerine ekledi.
McKintosh, bugünün alıcılarının, küresel lüks pazarlara derinden aşina olan ultra zengin aileler ve deneyimli girişimciler olma eğiliminde olduğunu belirtti. Birçoğu aile ofisleri ve özel servet yöneticileri aracılığıyla çalışıyor ve Dubai’deki gayrimenkul alımlarını stratejik, sınır ötesi yatırımlar olarak görüyor.
McKintosh, BAE’nin emlak piyasasına duyulan güvenin artmasıyla ilgili olarak, ”Bazı Asya pazarlarındaki ekonomik yavaşlamaya ve politika kısıtlamalarına kısa vadeli bir yanıt var” dedi.
Örnek olarak anakara Çin’in lüks pazarını ele alalım. Bain’e göre, şirket geçen yıl yaklaşık yüzde 18 ila 20 oranında gerileyerek yaklaşık dört yıllık büyümeyi ortadan kaldırdı. Araştırma firması, sektörün 2025 yılına kadar sabit kalmasını bekliyor ve bu da gayrimenkul alanına yayılan iç lüks harcamalar için uzun süreli belirsizliğe işaret ediyor. Bölgedeki bir diğer önemli sermaye kaynağı olan Singapur da soğuma belirtileri gösterdi. Yaz boyunca piyasayı takip eden uzmanlar, yeni konut satışlarının yılın en düşük seviyelerine düşmesiyle kayda değer bir yavaşlama bildirdi.
Birleşik Arap Emirlikleri’nde McKintosh, tamamlanmış veya yeni inşa edilmiş evlerin Doğu Asyalı alıcıların yüzde 64’ü için açık bir tercih olduğunu söyledi. “Güçlü rahatlık tekliflerine sahip ultra birinci sınıf ve yaşam tarzı liderliğindeki topluluklar kilit mıknatıslar olmaya devam ediyor.” Geliştiriciler, pratikliğin yanı sıra münhasırlık sunan daha küratörlüğünde ortamlarla yanıt verdiğini söyledi.
Trendden yararlanmak isteyen bir şirket, Dubai merkezli bir butik emlak firması olan Prime Capital’dir. Kurucu Tahir Majithia, şirketin yurtdışındaki sosyal yardımları ele alan ve müşterileri ziyaret ettiklerinde Dubai ekibine ileten kilit Asya pazarlarında hedeflenen etkinlikler ve yerinde ortaklar aracılığıyla bir boru hattı kurduğunu söyledi. 20 Yıldır gayrimenkul alanında çalışan Majithia, ”Asyalı yatırımcıların BAE emlak piyasasının önemli bir parçası olduğunu söyleyebilirim” dedi.
Başbakan, Asya’dan gelen yatırımcıların işin yaklaşık yüzde 40-50’sini oluşturduğunu söyledi. Majithia, vardiyanın kademeli olarak arttığını, ancak son beş yılda Asyalı alıcıların ilgisinin önemli ölçüde arttığını fark ettiğini söyledi. Singapur, Hong Kong, Malezya ve Japonya’dan gelen talebin arttığına işaret ederken, Hintli alıcıların ülkenin büyük yerleşik nüfusu nedeniyle BAE pazarında uzun süredir aktif olduklarına dikkat çekti. Majithia, Dubai’ye doğru itmenin iki ana faktörden kaynaklandığını açıkladı: çeşitlendirme ve değer. Hong Kong veya Singapur gibi pazarlara kıyasla Dubai, metrekare başına önemli ölçüde daha düşük fiyatlar ve çok daha cazip kira getirileri sunuyor. Bu fiyat farkı, daha yüksek getirilerle birleştiğinde, şehri portföylerini yeniden dengelemek isteyen yatırımcılar için cazip bir seçenek haline getiriyor. Majithia, ”Hong Kong veya Singapur ile karşılaştırırsanız, Dubai’deki mülkü gerçekten ucuz buluyorsunuz” dedi.
Ayrıca önemlisi, Singapur’un aksine Dubai’nin sermaye kazancı vergisi yoktur ve belirlenmiş serbest mülk bölgelerinde yabancı mülkiyete ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur. Ultra yüksek net değerli yatırımcılar için, bu yerleşik avantajlar, özellikle markalı konutlar, sahil villaları ve ultra birinci sınıf çatı katları söz konusu olduğunda, yalnızca çekiciliğe katkıda bulunur.
Singapur’un birinci sınıf mülkleri tipik olarak yüzde 2-3 civarında kira getirisi sağlarken, Dubai’nin birinci sınıf bölgeleri sürekli olarak yüzde 5-7 aralığında getiri sunarak hem yaşam tarzını iyileştirmek hem de gelir elde etmek isteyen yatırımcılara hitap ediyor.
Majithia, çoğu Asyalı alıcının uzun vadeli getiriler için içinde olduğunu ve Dubai’yi sağlam bir yatırım oyunu olarak gördüklerini açıkladı. Ancak bae’ye gelecekteki bir ana üs olarak bakan büyüyen bir kesim de var ve bazıları ikinci evler satın alıyor. Bazı Asyalı yatırımcıların çocukları için önceden planlama yaptıklarını veya önümüzdeki birkaç yıl içinde kendileri için bir hamle yapmayı düşündüklerini söyledi.
Bu değişimin merkezinde, Asya’nın getiri iştahını Dubai’nin emlak ekonomisine uzun vadeli bahislere dönüştüren Singapore Luxury Homes (SLH) gibi firmalar var. Kendisini sınır ötesi uzman olarak konumlandıran SLH, Singapur merkezli ancak Dubai’nin ana pazarında faaliyet gösteren lüks bir gayrimenkul danışmanlık firmasıdır. Firma, yerinde danışmanlık yoluyla alıcıları üst düzey envantere bağlamaya, Doğu Asya’nın her yerinden müşterilerin süreçte gezinmesine, pazar dışı anlaşmalar yapmasına ve satın almaya hazır olduklarında hızlı hareket etmesine yardımcı olmaya odaklanıyor. Danışmanın müşteri tabanı, Malezya, Endonezya, Vietnam, Hindistan, Tayland’dan gelen alıcıların yanı sıra Almanya ve İsviçre de dahil olmak üzere Avrupa’nın bazı bölgelerinden gelen alıcılarla Singapur’un çok ötesine uzanıyor.
Sunita Gill ve kocası Kaizar Karkaria tarafından kurulan SLH, 3 milyon ila 200 milyon dolar arasında değişen mülklere odaklanarak, son on yılda toplam 2 milyar dolardan fazla satış gerçekleştiren 300’den fazla işlemin geçmişine sahip olduğunu iddia ediyor.
Son 17 yıldır Singapur’da düzenlenmiş bir komisyoncu olan Gill, “Yüksek net değerli bireyler dürüstçe her şeyi karşılayabilir.” Görevi, yolculukları boyunca yatırımcılarla çalışmak ve bir aile evi veya yeni bir yatırım fırsatı bulmak olsun, hedeflerini gerçekleştirmelerine yardımcı olmak. Gill, ”İki yıl önce, [Singapur] hükümeti ülkede yüzde 60’lık bir yabancı damga vergisi yasası çıkardığında, bu birçok yabancı yatırımcımız için darbe aldı” dedi. ” Kesinlikle Singapur’daki satın alımların en büyük caydırıcılarından biri oldu. Piyasa yaklaşık yüzde 30 düştü.”
Birçok alıcı, damga vergilerinin önemli ölçüde daha düşük olduğu veya hiç uygulanmadığı Singapur’daki ticari gayrimenkullere yöneldi. Ancak ticari alanların herkese hitap etmediğini söyleyen Gill, bazılarının onları konut mülklerine kıyasla “çok işlemsel” veya “kişisel olmayan” olarak gördüğünü de sözlerine ekledi. Bu tereddüt, evdeki sıkılaştırma politikasıyla birleştiğinde, slh’nin müşterisini hem lüks hem de yatırım sunan en yakın alternatif olan Orta Doğu’ya daha ciddi bakmaya itti.
SLH aynı zamanda Singapur’daki BAE iş Konseyi’nin de ortağıdır ve bu da firmanın doğru bağlantıları kurmasına ve Dubai pazarı hakkındaki anlayışını derinleştirmesine yardımcı olmuştur. Bu destek sayesinde firma, Gill’in piyasaya ilk giren yatırımcılar için kilit bir satış noktası olduğunu söylediği BAE’de mülk satın alırken düzenleyici süreçlerde müşterilere rehberlik edebildi.
Gill, ” Kelimenin tam anlamıyla, belirli mülkleri ne ve neden görmeleri gerektiğine dair vekilleriyiz ve müşterilerimiz satın almaya başlamadan önce hepsini görüyoruz” dedi.
Müşterilerin ne istediğinde bir değişim gördü. Singapur’da gayrimenkul çoğunlukla sayılarla ilgiliydi. Gill, bunun doğru fiyatı, doğru adresi almakla ilgili olduğunu açıkladı. Ancak Covıd sonrası alıcılar daha fazlasını arıyor: bir tecrit sırasında gerçekten yaşamak isteyecekleri bir yer, manzaralar, olanaklar. Dubai’nin teslimat yaptığı yer burası, dedi. “ Kesinlikle Orta Doğu bizim için çok büyüktü… ve en azından önümüzdeki beş yıl içinde bu genişlemeyi görmeye devam ediyoruz, “diyen Gill, geçen yıl işlerin yüzde 50’sinin Orta Doğu’da ve yüzde 50’sinin Singapur’da evde olduğunu da sözlerine ekledi.
Gill, ” Hem Dubai hem de Singapur bu noktada gerçekten dünyanın en iyisini sunuyor” dedi. Net değeri yüksek alıcılar için, özellikle 20 milyon Dh’yi ve üzerini harcayanlar için lüks villaların en iyi seçenek olmaya devam ettiğini söyledi. ” Dubai, bu noktada Singapur’dan hala yüzde 30 daha ucuz.”
Majithia, birçok Asyalı yatırımcının veya en azından müşterilerinin, likidite baskısını hafifleten kademeli ödeme yapıları için plan dışı gelişmelere çekildiğini söyledi. Gill, birkaç girişimcinin kiralamak ve ikinci bir gelir akışı sağlamak için birden fazla plan dışı birim topladığını gördüğünü belirterek bu duyguyu yineledi.
” Palm Jebel Ali’ye büyük ilgi var. Herkes bu konuda gerçekten heyecanlı. Palm Jumeirah’ın iki katı büyüklüğünde. Daha iyi ve daha büyük, bu yüzden birçok insanın baktığı bir yer, ”dedi Majithia. Yatırımcıların ilgisini çeken bir diğer sıcak nokta da, yaklaşmakta olan Al Maktoum Uluslararası Havaalanı genişlemesinden yararlanacak alan olan Dubai South olduğunu söyledi. Havalimanının önümüzdeki altı ila sekiz yıl içinde dünyanın en büyüğü olması beklenirken, beklenen ekonomik dalgalanma etkisi Dubai South’u ileriye bakan alıcılar için giderek daha stratejik bir yer haline getiriyor. Ancak Majithia, yeni gelişmelerin ötesinde, sahil mülklerinin Dubai’de her zaman en çok aranan yatırımlar arasında kalacağını ve bunun özellikle Asya’dan gelen alıcılar için geçerli olduğunu söyledi.
Ancak, tüm satın alımlar tamamen bir yatırım oyunu değildir. Slh’nin son müşterilerinin yaklaşık yüzde 30’u aileleriyle birlikte BAE’YE tamamen taşındı — bu, birçoğunun sadece Dubai’ye sermaye park etmediğinin, kök saldıklarının bir işareti. McKintosh, bae’ye neden daha fazla Asyalı ailenin taşındığını açıklayarak, ”Mahremiyete, okullara, sağlık hizmetlerine ve uzun vadeli aile kuruluşlarına güçlü bir vurgu var” dedi. Alımlar ayrıca Golden Visa çerçeveleri tarafından bilgilendiriliyor ve teşvik ediliyor, diye ekledi.
Gill, Dubai’nin sadece gayrimenkul için bir yatırım merkezi olarak değil, ikinci veya birincil evler için yeni bir ideal olarak zemin kazanırken, Singapur’un güçlü yönetimi ve istikrarı sayesinde hala güvenli bir sığınak olarak görüldüğünü açıkladı. Bazı Asyalı alıcılar Orta Doğu konusunda temkinli olmaya devam ediyor ve bölgenin mülkiyet döngülerinden emin değiller ve Dubai’yi geçmiş piyasa oynaklığının merceğinden görmeye devam ettiklerini de sözlerine ekledi. Özellikle mevcut patlamanın kısa sürebileceğinden endişe eden daha muhafazakar yatırımcılar arasında tereddüt var.
Gill, satın alma telaşı açısından ”Beş yılın ötesinde istikrar kazanacağını düşünüyorum” dedi. Dubai’nin Asya’nın eski emlak merkezlerini tamamen gölgede bırakacağına inanmıyor.
Majithia ayrıca eğilimin sonunda düzeleceğine inanıyor. “Emlak piyasasının belirli bölümlerinde bir çeşit düzeltme görebiliriz.”
Knight Frank’in mckintosh’u şimdilik talebin geliştiğini ancak yavaşlamadığını vurguladı. Yetkili, yabancı mülkiyetin BAE’nin genel gayrimenkul performansı için iyi olmaya, talep tabanını genişletmeye, fiyatlandırma gücünü sürdürmeye ve devam eden kalkınma faaliyetlerini teşvik etmeye devam edeceğini açıkladı. “Birçokları için Dubai artık Asya’yı tamamlamıyor, rekabet ediyor.”
