Çölü silüete dönüştürmekle ünlü bir şehirde, geliştiriciler bir emlak patlamasını turbo şarj etmeye ve nakit akışını en üst düzeye çıkarmaya çalışırken inşaat sürecini kendi ellerine alıyorlar.
Giderek artan sayıda büyük BAE geliştiricisi, üçüncü taraf yüklenicilere uzun süre güvendikten sonra şirket içi müteahhitlik firmaları kuruyor. Hareket, inşaat zaman çizelgeleri, maliyetler ve kalite standartları üzerindeki kontrolü artırmayı ve nihayetinde risk de taşıyabilmesine rağmen daha büyük bir kar payını güvence altına almayı amaçlıyor.
Bir sözcü Reuters’e verdiği demeçte, eğilimin daha önce bildirilmemiş bir işaretinde, Burç Halife’yi geliştiren Emaar Properties, yan kuruluşu Mirage altında Rukn Mirage’ı kurdu. Emaar, Samana Developers, Ellington ve Azizi gibi geliştiricilere katılıyor ve bunların tümü son iki yılda şirket içi sözleşme birimleri başlattı.
Suudi Prens Khaled bin Alwaleed bin Talal Al Saud’un kurucu ortağı olan geliştirici Arada, Reuters’e yaptığı açıklamada, bu yıl Avustralyalı bir müteahhitin bir kısmını satın aldıklarını ve 2027 yılına kadar BAE operasyonlarına entegre etmeyi planladıklarını doğruladı.
Değişim, Dubai’nin emlak fiyatlarının dört yıl içinde Aralık 2024’e kadar yüzde 70 artması ve hükümetin nüfusu 2040’a kadar 7,8 milyona çıkarmayı planlamasıyla gerçekleşti.
Sektör verilerine göre, gayrimenkul lansmanları 2024’te yüzde 83 artarken, tamamlamalar yüzde 23 düştü.
Patlama, başta Güney Asya’dan gelen göçmen işçiler de dahil olmak üzere, gurbetçi personel arasında yüksek ciro oranlarıyla yeni bir işçi akışını körükledi. Aynı zamanda BAE ekonomisi için hayati önem taşıyan bir sektörde gerileme korkusuna yol açtı.
Geliştiriciler, zorlu rekabetin ortasında dış yüklenicilerden teklif almak için mücadele ediyorlar.
Samana Geliştiricileri başlangıçta projelerinin yüzde 20’sini Eylül ayında başlatılan yeni şirket içi koluna tahsis etmeyi planlamıştı. İcra Kurulu Başkanı Imran Farooq Reuters’e verdiği demeçte, yeni projelerinin yüzde 80-90’ının şirket içinde yürütüldüğünü söyledi.
“Bir proje için teklif veren 25 veya 30 müteahhit alırdık. Bugün neredeyse iki ya da üç yaşındasın, “dedi Farooq.
Bu arada Emaar hibrit bir yaklaşım benimsiyor. Kurucu ve Genel Müdür Mohamed Alabbar, yakın zamanda duyurulan bir konut geliştirme gibi bazı projelerin şirket içi inşaat kolu Rukn Mirage tarafından yürütüleceğini söylerken, diğerlerini dış kaynak kullanmaya devam edeceklerini söyledi.
Geliştiriciler ayrıca, arazi alımlarını ve operasyonlarını finanse etmek için borç piyasalarına da dokunuyorlar, çünkü alıcı ödemelerindeki milyarlarca dirhem devir teslim edilene kadar emanette kalıyor. Fonlar, yalnızca son denetimlerden sonra, alıcıların geri ödeme talep edebilmesi için bir yıllık teslimat ödemesiz süresi ile serbest bırakılır.
Mülkiyeti değişen ve kurucu aileleri, kamu yatırımcılarını ve Emirlik egemen varlık fonlarını içeren geliştiriciler, hissedar dağıtımları için gereken nakitin kilidini açmak ve BAE ve ötesindeki genişleme için ödeme yapmak için projeleri zamanında tamamlamak istiyor.
Geliştiriciler ayrıca gecikmeler için cezalardan kaçınmak istiyor. Al Khaleej‘in bildirdiğine göre, Mart ayında bir Dubai mahkemesi bir geliştiriciye teslim edilmemiş yüzen bir villaya 12,4 milyon dirhem (3,38 milyon $) artı faiz ödemesini emretti.
Geliştiriciler, arazi ediniminden devir teslimine kadar tüm boru hattına sahip olmanın öngörülemeyen bir pazarda daha fazla kesinlik sağladığını ve BAE’nin stratejik sektörlerde kendine güvenme dürtüsüyle uyumlu olduğunu söylüyor.
Ancak inşaatın kendi bünyesinde yapılması da risk taşıyabilir.
İnşaat danışmanlığı Stonehaven’in kurucusu ve yönetici ortağı Gordon Rodger, “Geliştiriciler inşaatçı olmaya çalıştıklarında odağı bölmeye başlarlar — ve o zaman işler çamurlu hale gelebilir” dedi.
“Arazi edinimi, satış, pazarlama, etkinlikler, halkla ilişkiler, finansman … ve şimdi de tedarik, saha lojistiği, sağlık ve güvenlik ve büyük miktarlarda alt yüklenici yönetimi arasında uzanan ekiplerle sonuçlanıyorlar.”
Rodger ayrıca, geliştiricilerin bir gerileme içinde boşta inşaat kapasitesiyle bırakılabileceği konusunda da uyardı.
“Büyük bir fabrikanız, döküm öncesi bir bahçeniz, büyük bir doğrama bölümünüz, şirket içi tesisiniz, şirket içi ekipmanlarınız boşta oturuyor ve işiniz yok çünkü usta geliştiriciniz herhangi bir gayrimenkul satamaz” dedi.
Endüstri kaynakları, değişimin bir sonucu olarak, bağımsız yüklenicilerin devlet altyapısı, imalat veya petrol ve gaz gibi sektörlerde gayrimenkul dışında daha fazla iş arayabileceğini söyledi.
