Çarşamba günü yayınlanan bir raporda, Dubai’nin emlak piyasasının 2026’ya sağlam bir temelde girdiği, ancak son yılların kabaran büyümesinden gözle görülür şekilde farklı bir ritimle girdiği belirtildi.
Valustrat’ın Dubai Pazar Görünümü 2026’ya göre, pandemi sonrası göç, sermaye girişleri ve yatırımcı iyimserliğinin yol açtığı uzun bir yükselişin ardından, önümüzdeki yılın tersine dönmekten ziyade bir normalleşme aşamasına işaret etmesi bekleniyor.
Valustrat’ın Genel Müdürü ve Gayrimenkul Araştırma Başkanı Haider Tuaima, ”Dubai’nin emlak piyasası, güçlü makroekonomik performans, demografik büyüme ve stratejik altyapı yatırımlarıyla şekillenen güçlü temellerle 2026’ya giriyor” dedi.
Emirlik ekonomisinin 2026 yılında turizm, inşaat, finansal hizmetler ve gayrimenkul gibi dayanıklı petrol dışı sektörler tarafından desteklenerek yaklaşık yüzde 5 büyüyeceği tahmin ediliyor. Enflasyonun yaklaşık yüzde 1,6–2 seviyesinde mütevazı kalması ve satın alma gücünün ve yatırımcı güveninin korunmasına yardımcı olması bekleniyor. Aynı zamanda, Dubai’nin yerleşik nüfusunun yıl sonuna kadar 4,7 milyona ulaşması ve yoğun saat nüfus seviyelerinin 6,5 milyona yükselmesi, konut, ofis ve kentsel altyapıya yönelik uzun vadeli talebi güçlendirmesi bekleniyor.
Konut piyasası soğur, ancak esnek kalır
2025’te yaklaşık yüzde 20’lik sermaye kazancı kaydettikten sonra, Dubai’nin konut pazarının 2026’da hala sağlıklı olan yüzde 10’luk bir büyüme oranına yavaşlaması bekleniyor. Yavaşlama, bazı segmentlerde test edilen fiyatlandırma tavanlarını, daha az plan dışı lansmanı ve birkaç yıllık hızlı değer kazanmanın ardından daha temkinli bir yatırımcı duruşunu yansıtıyor.
Yine de ılımlılık, pazardaki keskin farklılığı maskeliyor.
Villa ve şehir evlerinin dairelerden daha iyi performans göstermeye devam etmesi beklenirken, fiyatların daireler için yüzde 7, 4′ e kıyasla yüzde 17, 7 artacağı tahmin ediliyor. Dengesizlik, pandemiden bu yana daha geniş yaşam alanlarını tercih eden yaşam tarzı değişimleriyle birlikte toplam konut stokunun yüzde 20’sinden daha azını oluşturan kalıcı tek ailelik ev eksikliğini yansıtıyor.
Tuaima, bazı villa topluluklarının 2020’den bu yana değerlerin üç, hatta dört katına çıktığını gördüğünü de sözlerine ekleyerek, ”Tek ailelik evler için talep en güçlü olmaya devam ediyor” dedi. 2026’da nominal olarak 131.234 birim olarak tahmin edilen rekor bir konut tedarik boru hattına rağmen, beşte dördünden fazlası apartman olan bu kıtlık dinamiğinin hızlı bir şekilde çözülmesi pek mümkün değil.
ValuStrat, inşaat gecikmeleri pazardaki teslimat zaman çizelgelerini etkilemeye devam ettiğinden, fiili tamamlamaların ana rakamların gerisinde kalacağı konusunda uyarıyor. Bu arada, kira artışının yüzde 0 civarında düzleşmesi bekleniyor ve bu da birçok yerleşik toplulukta satın alınabilirlik eşiklerine ulaşıldığının bir işareti.
Ofis pazarı dünyanın en güçlülerinden biri olmaya devam ediyor
Konutlar soğuyorsa, Dubai’nin ofis sektörü uluslararası standartlara göre kızışmaya devam ediyor. Talep, kurumsal genişlemeler, yeni bölgesel merkezler, serbest bölge kayıtları ve Dubai’yi Asya, Avrupa ve Afrika arasında bir geçit olarak konumlandıran küresel yetenek akışından kaynaklanmaya devam ediyor.
Ofis pazarındaki sermaye değerlerinin ve kiraların 2026’da yaklaşık yüzde 15 artacağı, 2025’ten itibaren ılımlı ancak yine de olgun küresel şehirlere göre istisnai olacağı tahmin ediliyor. DIFC, Dubai Şehir Merkezi ve Şeyh Zayed Yolu üzerindeki iş kümeleri gibi kilit noktalarda arzın sıkı kalması nedeniyle Birinci Sınıf A ofislerinin bir kez daha daha iyi performans göstermesi bekleniyor.
Yıl boyunca teslimat için yaklaşık 1,65 milyon fit kare yeni ofis alanı planlanıyor ve toplam stok 107 milyon fit kareye yaklaşıyor. Bununla birlikte, talebin yeni arzın çoğunu emmesi, doluluk seviyelerini yüksek tutması ve Dubai’nin dünya çapındaki en dinamik ticari emlak piyasalarından biri olarak itibarını güçlendirmesi bekleniyor.
Turizm motoru güçlü kaldıkça misafirperverlik genişler
Dubai’nin misafirperverlik sektörü, genişleyen hava bağlantısı, büyüyen bir etkinlik takvimi ve üst düzey turizm varlıklarına yapılan yatırımın devam etmesiyle desteklenen sağlam bir yıl daha için hazırlanıyor. Emirlik, 2026’da eklenmesi beklenen yaklaşık 4.000 yeni anahtarla dünya çapında en fazla otel anahtarına sahip şehirler arasında yer alacak.
Ortalama doluluk oranının yüzde 78 olarak tahmin edilmesi, mevsimsel seyahat düzenleri ve daha soğuk aylarda Ramazan’ın zamanlamasıyla destekleniyor — tipik olarak sıcak hava destinasyonları için zorlu bir dönem. Palm Jumeirah ve Dubai Adalarındaki lüks markalar da dahil olmak üzere yeni açılımlar, şehrin premium ve üst orta ölçekli segmentlerdeki büyümeyi destekleme stratejisini güçlendiriyor.
Dört ve beş yıldızlı otellerin yaklaşan arzlara hakim olması beklenirken, uygun fiyatlı ve orta ölçekli mülklerin doluluk ve gelir istikrarı açısından büyük ölçüde yerel ve bölgesel konuklara güvenmeye devam etmesi bekleniyor.
Sanayi gücü, perakende zorlukları
Başlıca sektörlerin ötesinde, endüstriyel ve lojistik gayrimenkulün, e‑ticaret büyümesi ve ticaret yeniden hizalamaları arasında arzı geride bırakan taleple Dubai’nin en sıkı pazarlarından biri olmaya devam etmesi bekleniyor. Dubai’nin 302,7 milyar Dh’lik üç yıllık bütçesinin neredeyse yarısı olan altyapı harcamaları, özellikle taşımacılık ve lojistik iyileştirmeleri yoluyla sektörü daha da desteklemeye hazırlanıyor.
Perakende, aksine, devam eden yapısal baskıyla karşı karşıyadır. Büyük alışveriş merkezleri genişlemeye ve ayak basmaya devam ederken, artan e-ticaret penetrasyonunun ikincil lokasyonlardaki kiralar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturması bekleniyor.
Olgunlaşan, durmayan bir piyasa
Birlikte ele alındığında, Dubai’nin 2026 görünümü, ivme odaklı büyümeden olgunluğa geçiş yapan bir pazara işaret ediyor. Fiyat değerlemesi daha seçici hale geliyor, yatırımcılar daha seçici ve sektöre özgü temeller geniş duyarlılıktan daha önemli.
Tuaima, ”Bu eğilimler Dubai’nin dayanıklılığının ve ticaret, turizm ve yatırım için küresel bir merkez olarak konumlandırılmasının altını çiziyor” dedi.
Yatırımcılar ve işgalciler için 2026, hızlı kazanımların peşinde koşmaktan daha az olabilir — ve aşırı ısınmak yerine gelişmeye devam eden bir pazarda kalite, konum ve uzun vadeli temelleri belirleme konusunda daha fazla olabilir.
