Dubai’deki geliştiriciler bir kez daha bireysel yatırımcılara ticari ofis alanı sunuyor ve plan dışı ofis segmenti belirli denizaltılarda yeniden canlanırken artan talebe yanıt veriyor.
“Dubai’deki tüm ofis binalarının plan dışı satıldığı bir zaman vardı. Cushman & Wakefield Core profesyonel hizmetler müdürü PP Varghese, ”Model zamanla, yalnızca kiralama amaçlı binalar inşa eden geliştiricilere doğru kayarak katman mülkiyetinden uzaklaştı” dedi.
“2010’dan sonra, bireysel yatırımcıların gelişmeler dahilinde ofis birimleri satın alabilecekleri katman mülkiyetine bir dönüş gördük. Ancak bu, ekonomik gerilemenin ardından, geliştiricilerin tam mülkiyeti elinde tutmayı ve kurumsal kiracılara kiralamayı seçmesiyle tekrar değişti. Bağımsız mülkiyet büyük ölçüde ortadan kalktı. Şimdi, konut mülkleri gibi bir kez daha arka ofis binalarının plan dışı satıldığını görüyoruz ”dedi.
Varghese bu eğilimi, güçlü performans göstergeleriyle desteklenen ofis sektöründeki yenilenen yatırımcı güvenine bağladı. “Segmentte güçlü bir inanç var, ortalama doluluk oranları A Sınıfı ofisler için yüzde 92 ve yüzde 95 civarında seyrediyor” dedi.
“2013’ten 2015’e kadar ofis pazarına olan güven düşüktü ve geliştiricilerin katman satışlarından kaçınmasına neden oldu. Ama durum değişti. Piyasa şimdi çok daha dirençli ve bireysel yatırımcılar yeniden devreye giriyor. Bu yüzden geliştiriciler bu ürünü yeniden tanıtıyor.”
Varghese, ticari plan dışı satışların yeniden ortaya çıkmasının öncelikle Arjan ve Motor City gibi sınır denizaltılarında gerçekleştiğini de sözlerine ekledi.
Firmanın yıl ortası 2025 pazar güncellemesinde, ”Bu, küçük ve orta ölçekli işletmeler (KOBİ’ler) için katman tabanlı envanter oluştururken, küresel kiracılar ve kurumsal yatırımcılar tarafından tercih edilen kurumsal olarak sahip olunan A Sınıfı hisse senedi sıkıntısını hafifletmiyor” dedi.
Geliştiriciler ayrıca satışları sürdürmek için finansal olarak teşvik edilir. “Geliştiriciler doğru satış fiyatını elde edebilirlerse, sermayeyi daha hızlı geri kazanabilirler. Yatırım getirisi açısından daha kazançlı bir strateji haline geliyor, “diye açıkladı Varghese.
Kontroldeki ev sahipleri
Gayrimenkul danışmanlığı JLL ayrıca, geliştiriciler arasında arz-talep dengesizliklerinden yararlanmak için yeni ofis stoğu oluşturma ve eski varlıkları yenileme iştahının arttığını bildirdi.JLL, ”Ev sahipleri, teklif edilen kiraları önemli ölçüde artırıyor ve talep fiyatları ile kiracı beklentileri arasında genişleyen bir boşluk yaratıyor” dedi.
Dubai’nin ofis pazarı, hem yeni kurulan yerel girişimlerden hem de emirlik’te varlık kurmak isteyen uluslararası şirketlerden yoğun ilgi görmeye devam ediyor.
Cushman & Wakefield Core’a göre Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC), One Central, Şeyh Zayed Yolu ve Dubai Tasarım Bölgesi (D3) gibi kilit bölgeler doluluk oranına yaklaşıyor.
Talepteki bu artış, ofis kiralama oranlarını artırdı ve ortalama kiralar metrekare başına 190 Dh’ye ulaştı – yıllık bazda yüzde 22 artış. 2025’in 1. Çeyreğinde, başbakanlık kiraları, güçlü piyasa koşullarını yansıtarak yüzde 14,2 arttı.
Emlak komisyonculuğu Cushman & Wakefield Core’un tahminleri, 2025 yılında sadece 0,89 milyon metrekarelik yeni ticari alanın teslim edilmesinin beklendiğini gösterdi. Bununla birlikte, boru hattı şu anda geliştirilmekte olan toplam 6,4 milyon fit kare ile 2026 ve 2027’de önemli ölçüde genişlemektedir.
Jll’ye göre, yaklaşmakta olan bu tedarikin çoğu birinci sınıf yerlerde yoğunlaşıyor ve ağırlıklı olarak A Sınıfı spesifikasyonlara sahip olacak.
