Plan dışı gayrimenkuller, özellikle Dubai gibi dinamik bir pazarda uzun zamandır kazançlı gayrimenkul yatırım fırsatları olarak görülüyor. Daha uygun fiyatlandırma ve esnek ödeme planları ile yatırımcılar, tamamlanmış gelişmelere kıyasla mülkleri daha düşük maliyetle güvence altına alarak önemli getiri potansiyeli sunabilir.
Ancak, tüm plan dışı projeler zamanında teslim edilmez ve nadir durumlarda bazıları önemli gecikmelerle ve hatta iptallerle karşı karşıya kalabilir. Bu endişeleri gidermek ve yatırımcıları korumak için Dubai hükümeti, tamamlanmamış veya iptal edilmiş plan dışı projeleri yönetmeyi, pazarda daha fazla şeffaflık ve hesap verebilirlik sağlamayı amaçlayan bir dizi kural ve düzenleme uygulamıştır.
Dubai’deki yetkililer tarafından bir proje ‘iptal edildi’ veya ‘iptal altında’ olarak işaretlendiğinde bunun ne anlama geldiğine ve ilgili geri ödeme prosedürlerine hızlı bir genel bakış:
Dubai’nin gayrimenkul sektöründe, ‘iptal edildi’ ve ‘iptal altında’ terimleri, Dubai Arazi Dairesi (DLD) ve Emlak Düzenleme Kurumu (Rera) tarafından belirlenen mülk gelişmelerinin durumunu ifade eder.
İptal edilen projeler
“Bir proje, Rera sonlandırmak için nihai, gerekçeli bir karar verdiğinde resmi olarak ‘iptal edilmiş’ sayılır. Bu belirleme tipik olarak önemli gecikmelerden, iflastan veya düzenleyici standartlara uyulmamasından kaynaklanır. Bir proje iptal edildikten sonra, Dubai’deki İptal Edilen Gayrimenkul Projelerinin Tasfiyesi Özel Mahkemesi tasfiye sürecini ve ilgili hakların çözümünü denetler, “diyor Hilal & Associates Advocates & Legal Consultants’ın kurumsal, DIFC Davaları ve Tahkim Departmanı başkanı Nikhat Sardar Khan.
Kararname No. (33) 2020 tarihli tamamlanmamış ve iptal edilmiş gayrimenkul projelerinden sorumlu özel komite’yi yeniden yapılandırarak, “Dubai’de İptal Edilen Gayrimenkul Projelerinin Tasfiyesi ve İlgili Hakların Çözümüne İlişkin Özel Mahkeme” olarak yeniden adlandırdı (Kararnamenin 2 (b) Maddesi No. (33) arasında 2020.
İptal Altında
Yasayı açıklayan Nikhat, “‘İptal altında’ tanımı, potansiyel iptal için Rera tarafından gözden geçirilme sürecinde olan projeleri ifade ediyor. Bu aşamada Rera, projenin ilerlemesi, geliştiricinin finansal istikrarı ve düzenleyici gerekliliklere uygunluk gibi faktörleri değerlendirir. Bir proje, Rera iptal işlemine devam etmek veya geliştiricinin devam etmesine izin vermek için nihai bir karara varana kadar ‘iptal altında’ kalır.”
Dubai’de iptal edilen gayrimenkul projelerinin ele alınmasına ilişkin yasal prosedürler öncelikle aşağıdaki yasa ve kararnamelere tabidir:
Kararname No. (33) arasında 2020:
Bu kararname, tamamlanmamış ve iptal edilmiş gayrimenkul projelerinden sorumlu özel komiteyi yeniden yapılandırdı. Komiteyi Dubai’deki İptal Edilen Gayrimenkul Projelerinin Tasfiyesi ve ilgili Hakların Çözümü için Özel Mahkeme olarak yeniden adlandırdı. Kararname ayrıca, iptal edilen projelerin tasfiyesi ve ilgili hakların çözümünde bu komitenin yetkilerini de özetlemektedir.
2020 tarihli 19 sayılı Kanunla değiştirildiği şekliyle 2008 tarihli 13 sayılı Dubai Kanunu:
Bu yasa, Dubai’deki Geçici Gayrimenkul Siciline ilişkin önceki düzenlemeleri değiştirmiştir. Bir proje Rera tarafından iptal edildiğinde geliştiricilerin alıcılara ödemeleri iade etme prosedürlerini belirtir.
Kanun No. (8) arasında 2007:
Bu yasa, Dubai’deki Gayrimenkul Gelişiminin Garanti Hesaplarını düzenlemektedir. Geliştiricilere, bir proje Rera tarafından verilen nihai bir kararla iptal edildiğinde, bu kanunda belirtilen usul ve hükümlere göre alıcılardan alınan tüm tutarları iade etmeleri gerektiğini zorunlu kılar.
2008 tarihli ve 13 sayılı Dubai Kanunu, 2020 tarihli ve 19 sayılı Kanun ile değiştirildiği şekliyle, bir gayrimenkul projesinin Rera tarafından verilen kesin temelli bir kararla iptal edilmesi durumunda, geliştiricinin, kanun’da belirtilen prosedürlere uygun olarak alıcılardan alınan tutarları iade etmesi gerektiğini belirtir. Geliştiricilerin çeşitli koşullar altında geri ödeme yükümlülükleri, değiştirildiği şekliyle 2008 tarihli 13 sayılı Dubai Kanunu’nun 11. Maddesinde ayrıntılı olarak açıklanmıştır ve aşağıdaki senaryoları içermektedir:
1. % 60 ile% 80 arasında tamamlama:
Geliştirici projenin yüzde 60 ila yüzde 80’ini tamamladıysa, kendi takdirine bağlı olarak plan dışı satış sözleşmesini feshedebilir.Geliştiricinin, satış sözleşmesinde belirtilen birim değerinin yüzde 40’ından fazlasını düşmemesine izin verilir.
Kalan tutar alıcıya iade edilmelidir:
Sözleşmenin fesih tarihinden itibaren bir yıl içinde veya Üniteyi başka bir alıcıya sattıktan sonraki 60 gün içinde, hangisi önce gerçekleşirse.
2. % 60’dan az tamamlama:
Geliştirici projenin yüzde 60’ından daha azını tamamladıysa, yine de kendi takdirine bağlı olarak sözleşmeyi feshedebilir.Kesinti, satış sözleşmesindeki birim değerinin yüzde 25’i ile sınırlandırılmıştır.
Bakiye alıcıya iade edilmelidir:
Sözleşmenin fesih tarihinden itibaren bir yıl içinde veya Ünitenin yeniden satılmasından sonraki 60 gün içinde, hangisi önce gerçekleşirse.
3. İşe başlanmadı veya proje iptal edilmedi:
Geliştirici, kendi kontrolü dışındaki nedenlerle ve ihmal veya ihmal olmaksızın proje üzerinde çalışmaya başlamadıysa veya proje, Rera tarafından verilen kesin temelli bir kararla iptal edilirse.
Geliştirici, alıcılardan alınan tüm tutarları iade etmelidir.
– İadelerin 2007 tarih ve 8 sayılı Kanunun usul ve hükümlerine uygun olarak işlenmesi gerekmektedir.
– Herhangi bir çalışma başlamamışsa veya proje iptal edilmişse, 2007 tarihli 8 sayılı Dubai Kanunu’nun 15. Maddesi, garanti hesabındaki fonları kullanan alıcıların iadesine öncelik vermektedir. DLD tarafından yetkilendirilmiş bir finans kurumu olan garanti hesabı mütevelli heyeti, uygunluğu sağlamak için DLD ile koordine ederek bu süreci yönetir. Alıcılar, yasal olarak korunan ve yalnızca projeye tahsis edilen garanti hesabından iade edilir. DLD, alıcıların haklarını korumak için geri ödeme sürecini denetler ve onaylar.
İptal edilen projeler için iade adımları
Dubai’de tamamlanmamış veya iptal edilmiş bir gayrimenkul projesinin iadesini almak için Dubai’de özetlenen süreç aşağıdaki gibidir:
Şikayette bulunun: Alıcı, Tamamlanmamış ve İptal Edilmiş Gayrimenkul Projeleri için Yargı Komitesine şikayette bulunmalıdır. Bu şikayet, gayrimenkul projesiyle ilgili sorunları ve geri ödeme talebini detaylandırmalıdır.
Yargı komitesi incelemesi: Yargı komitesi şikayeti gözden geçirecek ve komite, alıcılar tarafından açılan şikayetleri dinleme ve bunlara karar verme yetkisine sahiptir.
Raporların sunulması: Rera, tamamlanmamış veya iptal edilmiş gayrimenkul projesine ilişkin ayrıntılı bir raporu yargı komitesine sunacaktır. Bu rapor, projenin mevcut durumu, önerilen çözümler ve ajans tarafından alınan önlemler hakkındaki verileri içerecektir (Madde 9).
Yargı komitesinin kararı: Yargı komitesi şikayeti ve Rera’nın raporunu inceleyecektir. Şikayet ile ilgili olarak, emanet hesabına yatırılan veya gayrimenkul geliştiricisine ödenen tutarların iadesinin emrini içerebilecek gerekli kararları vereceklerdir (Madde 7).
Kararın uygulanması: Yargı komitesi tarafından verilen kararlar, emirler ve kararlar kesindir ve Dubai Mahkemelerinde mahkeme aracılığıyla uygulanmalıdır (Madde 11).
Geri ödeme süreci: Yargı komitesi geri ödeme emri verirse, tutarları alıcıya iade etmesi için gayrimenkul projesi emanet hesabı mütevelli heyeti veya gayrimenkul geliştiricisi yönlendirilecektir. Yargı komitesi tarafından verilen kararlar, emirler ve kararlar kesindir ve olağan temyiz yöntemlerinden hiçbirine itiraz edilemez.
Bu adımları izleyerek, bir emlak yatırımcısı Dubai’de tamamlanmamış veya iptal edilmiş bir emlak projesi için geri ödeme talep edebilir.
Dubai’nin emlak piyasasındaki alıcılara, 2020 tarihli 19 sayılı Kanunla değiştirildiği üzere, 2007 tarihli 8 sayılı Kanun ve 2008 tarihli 13 sayılı Kanun gibi yasalar uyarınca önemli yasal korumalar sağlanmaktadır.
Bu yasalar, geri ödemelerin şeffaf bir şekilde işlenmesini ve garanti hesaplarındaki fonların kendi çıkarları için korunmasını sağlayarak alıcıların haklarına öncelik verir.
Çözümde gecikmeler ortaya çıkabilirken, yasal çerçeve adalet ve hesap verebilirliği sağlamak ve alıcılara proje iptalleri durumunda yatırımlarını geri almaları için net bir yol sağlamak üzere tasarlanmıştır.
Alıcılar ayrıca dava açmak veya şikayette bulunmak da dahil olmak üzere yasal işlem başlatabilir. Bu hüküm, İptal Edilen Gayrimenkul Projelerinin Tasfiyesi Özel Mahkemesine, bir projenin iptal edildiği durumlarda alıcıların geliştiricilere yönelik şikayetlerini dinleme yetkisi verir.
Mahkeme, iptal edilen gayrimenkul projelerini düzenleyen yasalara uygun olarak alıcıların haklarını belirleme, tasfiye süreçlerini denetleme ve geri ödeme veya tazminat uygulama yetkisine sahiptir.
- Dubai: Plan dışı gayrimenkullere yatırım yapmak ister misiniz? Kırmızı bayraklar, dream home'un güvenliğini sağlamak için dikkat edilmesi gereken riskler
- Dubai: Gecikmiş plan dışı proje devri durumunda mülk alıcısı'nın hakları nelerdir?
- Birleşik Arap Emirlikleri: Gurbetçiler ipotek kredilerini nasıl alabilir; asgari maaş, yaş sınırı, belgeler
