Dubai’nin emlak piyasası, dijital gayrimenkul yatırımları için küresel bir merkez olarak ortaya çıktığı için blockchain ve tokenizasyonla desteklenen yeni bir döneme giriyor.
Dubai Arazi Dairesi’nin (DLD) pilot platformu aracılığıyla bu ayın başlarında tamamlanan şehrin tamamen tokenize edilmiş ikinci emlak satışı, iki dakikadan kısa bir sürede tükendi ve 30’dan fazla ülkeden yatırımcıları çekti — bu, dünyanın gayrimenkule erişimi nasıl gördüğünde sismik bir değişime işaret ediyor.
Tokenizasyon, ofis binaları, konut kuleleri ve karma kullanımlı gelişmeler gibi fiziksel gayrimenkul varlıklarının dijital tokenlere bölünmesine olanak tanır. Bu belirteçler kısmi mülkiyeti temsil eder ve blok zinciri platformları aracılığıyla işlem görebilir. Bireysel yatırımcılar için, önemli sermayeye ihtiyaç duymadan Dubai gibi yüksek değerli emlak piyasalarına erişim sunar. Geliştiriciler için yeni sermaye artırma kanalları açar, yatırımcı tabanlarını çeşitlendirir ve işlemleri hızlandırır.
Dubai’nin Gayrimenkul Geliştirme Alanı (REES) girişimi kapsamında başlatılan Gayrimenkul Tokenizasyonu Projesi, BAE Merkez Bankası, Sanal Varlıklar Düzenleme Kurumu (VARA) ve Dubai Future Foundation ile işbirliği içinde Dubai Arazi Departmanı tarafından yürütülüyor. Bu koordineli itme, Orta Doğu’da bölgesel bir ilki işaret ediyor ve Dubai’yi blockchain’i ana akım emlak işlemlerine entegre etmede dünyanın öncüleri arasına yerleştiriyor.
Bir gayrimenkul danışmanlığı şirketi olan Ozon Marketing’in CEO’su Jayakrishnan Bhaskar, ”Küresel yatırımcılar daha akıllı, daha şeffaf ve çevik modeller ararken, Dubai’nin gayrimenkul tokenizasyonundaki cesur adımları yalnızca gayrimenkul patlamasını yönlendirmekle kalmıyor, aynı zamanda dijital çağ için mülk sahipliğinin mekaniğini de yeniden tanımlıyor” diyor.
Teknolojinin kendisi yeni olmasa da, Dubai’nin tokenize gayrimenkulü benimsemesi, çoğu küresel şehirden daha hızlı ve daha büyük ölçekte gelişiyor. Pilot projenin başarısı, emirliğin teknolojik deneyleri pragmatik düzenleyici çerçevelerle eşleştirme yeteneğini yansıtarak hem perakende hem de kurumsal sermayenin giderek daha güvenli hissettiği bir ekosistem yaratıyor.
Cushman & Wakefield Core Profesyonel Hizmetler Müdürü PP Varghese, “Dubai’nin tokenizasyondaki liderliği, düzenleyici inovasyonu güçlü pazar temelleri ile birleştirme yeteneğini yansıtıyor. Kurumsal yatırımcılar ortaya çıkan modelleri değerlendirirken, uzun vadeli fırsat, hem yönetişim standartlarını hem de küresel sermaye beklentilerini karşılayan profesyonelce yönetilen, şeffaf platformlar sunmakta yatmaktadır.”
Analistler, tokenizasyonun giriş engellerini azaltarak pazar katılımını önemli ölçüde artırabileceğini söylüyorlar. Geleneksel olarak, Dubai’deki gayrimenkul yatırımları, öncelikle yüksek net değerli bireylere ve kurumsal alıcılara erişimi kısıtlayan büyük sermaye harcamaları gerektiriyordu. Tokenizasyon artık günlük yatırımcıların, dünyanın en dinamik emlak piyasalarından birine daha geniş katılım sağlayarak, Business Bay’deki ofisler veya şehir merkezindeki daireler gibi gelir getirici mülklerde kısmi paylar elde etmelerini sağlıyor.
CBRE ve jll’den elde edilen veriler, Dubai’nin gayrimenkul yatırım hacminin son 18 ayda arttığını ve yalnızca 2025’in ilk beş ayında 160 milyar Dh’nin üzerinde işlemin kaydedildiğini gösteriyor. Tokenize teklifler, genel pazara göre hala küçük olsa da, özellikle cazip getirilerle önce dijital fırsatlar arayan genç, teknoloji meraklısı uluslararası alıcılar arasında yatırımcı ivmesini sürdürmede anlamlı bir rol oynamaya başlıyor.
Ancak uzmanlar, tokenizasyonun geleneksel gayrimenkul ilkelerini geçersiz kılmadığı konusunda uyarıyorlar. Varlık konumu, kiracı kalitesi, bakım ve uzun vadeli uygulanabilirlik, getiriler için kritik öneme sahiptir. Tokenizasyon sadece sahiplik yapısını ve erişimi yeniden yapılandırır – dayanak varlığın performans temellerini değiştirmez.
Maliyet yapıları da göründüklerinden daha katmanlıdır. Açık komisyoncu ve kayıt ücretleri içeren geleneksel emlak anlaşmalarının aksine, tokenize yatırımlar genellikle blok zinciriyle ilgili işlem maliyetleri, uyumluluk giderleri ve devam eden platform yönetimi ücretleriyle birlikte gelir. Platformlar geliştikçe, rekabet gücünü ve yatırımcı güvenini korumak için bu maliyetleri düzene sokmak için artan bir baskı var.
Bir diğer önemli risk ise değerleme oynaklığıdır. Jetonlar gerçek zamanlı olarak işlem görebileceğinden, fiyatları fiziksel varlığın gerçek performansından bağımsız olarak dalgalanabilir. Örneğin, bir ticari kulenin değeri kira gelirini, doluluk oranını ve kira koşullarını yansıtmalıdır, ancak tokenize edilmiş bir yapıda, daha geniş piyasa duyarlılığından, platform likiditesinden veya spekülatif ticaretten de etkilenebilir — uzun vadeli sermaye sağlayıcıları için risk oluşturabilir.
Yine de faydaları açık. Blockchain tabanlı modeller, küresel yatırımcıların beklentileriyle giderek daha uyumlu hale gelen benzersiz şeffaflık, gerçek zamanlı denetim, otomatik uyumluluk ve operasyonel verimlilik özellikleri sunar. Dubai’nin DLD pilotu gibi girişimlerle bu modelleri destekleme konusundaki düzenleyici istekliliği güvenilirlik katıyor ve şehrin hibrit yatırım yapılarının — kısmen geleneksel, kısmen dijital — hakim olacağı bir geleceğe hazırlandığının sinyallerini veriyor.
Kurumsal ilgi artıyor. Dubai’deki egemen destekli geliştiricilerin ve emlak fonlarının, portföylerinin, özellikle ofis binalarının, lojistik varlıklarının ve halihazırda profesyonelce yönetilen ve gelir getirici olan markalı konutların bölümlerini belirtmenin yollarını araştırdığı bildiriliyor. Bu kuruluşlar, kurumsal yatırımcıların beklediği katı düzenleyici ve yönetişim taleplerini karşılamak için daha iyi konumdadır.
Avrupa ve Asya’daki ülkeler gayrimenkul tokenizasyonunu temkinli bir şekilde denedikçe, Dubai’nin erken başarısı bir plan sunabilir. Şehrin çevik düzenleyici ortamı, yatırımcı dostu vergi politikaları ve birinci sınıf altyapısı, onu blockchain tabanlı inovasyon için doğal bir test alanı haline getiriyor. BAE, VARA kapsamında daha geniş sanal varlık çerçevesini de kullanıma sunarken, tokenize yatırımın geleceği, ülkenin uzun vadeli dijital ekonomi vizyonuyla uyumlu görünüyor.
Emlak uzmanları, tokenizasyonun geleneksel gayrimenkulün yerini tamamen almasının pek mümkün olmadığına inanıyor. Bunun yerine, özellikle küresel sermayenin, inovasyonun ve altyapının birleştiği Dubai gibi pazarlarda, onu giderek daha fazla tamamlayacak. ”İleriye giden yol, her iki dünyanın en iyisini birleştiren hibrit yatırım yapılarında olabilir: profesyonelce yönetilen varlıkların kurumsal güvenliği ve dijital” dediler.
