Danışmanlık Valustrat’ın en son 3. Çeyrek 2025 Dubai Emlak İncelemesine göre, Dubai’deki villa fiyatları pandemiden bu yana neredeyse üç katına çıktı ve bazı önde gelen topluluklar değerlere dört katına tanık oldu. Şehrin konut piyasası hala büyürken, sermaye kazançları azaldıkça, kiralar istikrara kavuştukça ve hazır konut satışları düştükçe ılımlılık belirtileri gösteriyor.
Valustrat’ın Genel Müdürü ve Gayrimenkul Araştırma Başkanı Haider Tuaima, ”Pandemiden bu yana villa değerleri genellikle üçe katlandı ve bazı önde gelen topluluklarda dört katına çıktı” dedi. “Villalar, çok aranan yerlerde sınırlı tedarikle desteklenen dairelerden önemli bir farkla daha iyi performans göstermeye devam ediyor.”
Dubai’nin konut piyasası için ValuStrat Fiyat Endeksi (VPI), 2025’in 3. Çeyreğinde yıllık bazda yüzde 21,3 artarak 2. Çeyrekte yüzde 23,9 ve 2024’ün 3. Çeyreğinde yüzde 28,9’a geriledi. Üç aylık bazda endeks yüzde 4,4 artarak 230,6 puana yükseldi ve 2021’in 1. Çeyreğinde 100 baza yükseldi.
Villalar, vpı’lerinin yıllık yüzde 26, 4 ve üç ayda bir yüzde 5, 5 artışla 307, 5 puana ulaşmasıyla bu ücrete liderlik etti. Buna karşılık, apartman değerleri yıllık bazda yüzde 16, 1 ve çeyrek bazda yüzde 3, 3 artarak 180, 4 puana ulaştı. Villa fiyatlarındaki en güçlü artış, her ikisi de çeyrekte yüzde 7,8 artışla Jumeirah Adaları ve Palm Jumeirah’ta görüldü.
Fiyat artışına rağmen, hazır konut satış hacmi çeyrek bazda yüzde 9,1 ve yıllık bazda yüzde 3,4 düşüşle 12.451 işleme geriledi. Bu evler için ortalama bilet büyüklüğü bir önceki çeyreğe göre yüzde 2,8 azalarak 2,6 milyon Dh’ye düştü, ancak yine de bir yıl öncesine göre yüzde 13,6 daha yüksek. Tuaima, ”Yükselen fiyatların ve giderek daha pahalı bir pazarın etkisini yansıtan bu eğilim büyük ölçüde bekleniyordu” dedi.
Ancak plan dışı satışlar rekor seviyelere yükseldi. 3. Çeyrekte, 2. Çeyreğe göre yüzde 25,6 ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 36,2 artışla 44.890’ın üzerinde plan dışı işlem kaydedildi. Bunlar, ortalama bilet büyüklüğü 2,3 milyon Dhl’lik ve toplam yatırım değeri 108 milyar Dhl’lik tüm konut işlemlerinin yüzde 77’sini oluşturuyordu.
Bu arada kira değerleri dengelendi. Konut kiraları için VPI yıllık yüzde 4,7 arttı, ancak 201,6 puanla çeyrek bazda sabit kaldı. Villa kiraları yıllık ortalama yüzde 3,5 artışla 429.500 Dh, daire kiraları ise yüzde 5,6 artışla 96.300 Dh oldu.
Tuaima, ”Pandemiden bu yana iki katından fazla artan villa kiraları uygun fiyat tavanlarına yaklaşırken, pazarın yüzde 80’ini temsil eden daireler son iki yılda yetişiyor” dedi.
2025’te şu ana kadar 24.000 yeni ev teslim edildi ve yıl sonu toplamının 27.000 üniteyi aşması bekleniyor. Yapım aşamasında olan ve 2029 yılına kadar devri planlanan 158.854 daire ve 40.173 villa ile boru hattı güçlü kalmaya devam ediyor.
Ft kare başına 2.000 Dh’nin üzerinde fiyatlandırılan mülkler olarak tanımlanan birinci segmentte değerler yıllık bazda yüzde 22,4 ve çeyrek bazda yüzde 4,6 arttı. Birinci sınıf villalar için VPI, yıllık yüzde 29, 2’lik bir kazançla 321, 6 puana ulaştı. Palm Jumeirah ve Emirates Tepeleri 2021’den bu yana değerlerin üç katına çıktığını görürken, Jumeirah Adaları dört kat artış kaydetti.
Bu segmentteki daire fiyatları yıllık yüzde 16,2 ve üç ayda bir yüzde 3,3 artışla daha mütevazı büyüyerek 193,6 puana ulaştı.
İleriye baktığımızda, pazar daha olgun bir aşamaya giriyor gibi görünüyor. Tuaima, ”Konut sermayesi büyüme ivmesi son 12 ayda hafifliyor” dedi. “Ancak, özellikle arz kısıtlamalarının değerleri desteklemeye devam ettiği villa segmentinde temeller güçlü kalıyor.”
Dubai’nin nüfusu 4 milyonu aştığı ve ekonominin 2025’te yüzde 4,9 büyümesi öngörüldüğü göz önüne alındığında, şehrin emlak piyasası canlı kalmaya devam ediyor. Yine de, özellikle villa segmentinde satın alınabilirlik giderek artan bir endişe haline geldikçe, arz, talep ve fiyatlandırma arasındaki denge, mülk döngüsünün bir sonraki aşamasını şekillendirmede kritik öneme sahip olacaktır.
