Orta Doğu, yüksek net değerli bireylerde (HNWI’LER) ve ultra yüksek net değerli bireylerde (uhnwı’ler) benzeri görülmemiş bir artış yaşıyor ve BAE, zengin yatırımcılar için küresel bir mıknatıs olarak ortaya çıkıyor.
Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlarından Knight Frank’in son Özel Sermaye Raporuna göre, BAE’deki dolar milyonerlerinin sayısı son on yılda yaklaşık yüzde 98 artarak yüksek değerli gayrimenkul işlemlerinde çarpıcı bir artışa neden oldu ve Dubai’yi küresel bir lüks gayrimenkul merkezine dönüştürdü.
Raporda, Aralık 2024 itibariyle BAE’nin yaklaşık 130.500 dolarlık milyonere ev sahipliği yaptığı ve onu dünya çapında 14. en büyük servet pazarı haline getirdiği vurgulanıyor. Bu hızlı büyümenin temelini stratejik ekonomik reformlar, iddialı ulusal vizyonlar ve uluslararası yatırımcıları çekmeye devam eden istikrarlı bir siyasi ortam oluşturuyor. Özellikle, milyoner akını son birkaç yılda önemli olmuştur ve yalnızca 2024’te 7.200 yeni dolar milyoneri gelmiştir — 2023’te 4.700’den 2022’de 5.200’e bir sıçrama. Henley & Partners ‘tan elde edilen veriler, bu yeni gelenlerin ülkenin cazip maliye politikaları, lüks yaşam tarzı ve vizyoner yönetişiminden kaynaklandığını gösteriyor.
Gelen milyonerlerin çoğunluğu Hindistan’dan (yüzde 31), onu Orta Doğu (yüzde 20), Rusya & Bağımsız Devletler Topluluğu (BDT) (yüzde 14) ve İNGİLTERE & Avrupa (yüzde 12) izliyor. Bu tür farklı kökenler, BAE’nin, özellikle siyasi ve ekonomik belirsizliklerin yüksek net değerli bireyleri varlıkları için daha güvenli, daha istikrarlı ortamlar aramaya teşvik ettiği bir zamanda, servet göçü için küresel bir bağlantı noktası olarak konumunun altını çiziyor.
Gelişen servet akışı, Dubai’nin konut emlak piyasasına canlı bir şekilde yansıyor. Şehir, ultra lüks segmentte, özellikle 10 milyon dolar veya daha fazla değere sahip ev satışlarında Londra ve New York gibi geleneksel lüks pazarları geride bıraktı. Geçen yıl Dubai, 2023’ün 434 işlemini geride bırakarak bu tür 435 işlem kaydetti ve yalnızca 2024’ün dördüncü çeyreği 153 satışa tanık oldu ve üç aylık yüksek değerli anlaşmalar için yeni bir rekor kırdı.
2025’in ilk çeyreğinde piyasa, 10 milyon doların üzerinde satılan 111 konutla yukarı yönlü seyrini sürdürerek rekordaki en yüksek 1. Çeyreğe işaret etti. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,7’lik bir artış göstererek Dubai’nin lüks emlak sektörünün rekor kıran bir yıl daha yolda olduğunu gösteriyor.
Knight Frank’in ortağı ve Mena Araştırma başkanı Faysal Durrani, “Dubai’nin lüks konut pazarı yerçekimine meydan okumaya devam ediyor. Uluslararası talep son derece güçlü olmaya devam ediyor ve şehir kendisini ultra lüks gayrimenkuller için dünyanın önde gelen destinasyonu olarak belirliyor.”
Palm Jumeirah, 2025’in 1. çeyreğinde toplam 562,8 milyon dolar değerinde 34 işlemi hesaba katarak Dubai’nin en çok rağbet gören ultra birinci sınıf adresi olmaya devam ediyor. Bunu Emirates Hills, toplamda 356,7 milyon dolarlık 15 satışla takip ediyor. Topluluk ayrıca çeyreğin en pahalı anlaşmasını da gördü — Ocak ayında 106,3 milyon dolara satılan altı yatak odalı bir villa, başlangıçta 2015’te sadece 6,6 milyon dolara satın alındı. Bu, yıllık ortalama yüzde 34,6 büyüme ile yüzde 1.635’lik olağanüstü bir değer kazanmayı temsil ediyor.
Dubai’nin lüks pazarının en üst noktası, küresel UHNWI’LERİ çekmeye devam ediyor. 2025’in 1. Çeyreğinde, on iki işlem 25 milyon doları aştı ve bir önceki çeyrekteki 15 anlaşmanın sadece biraz altında kaldı. Bu rakamlar, sınırlı arzlara rağmen talebi yüksek tutan, türünün tek örneği kupa evleri için devam eden bir iştahın altını çiziyor.
Talep, özellikle ultra lüks segmentte arzı geride bırakıyor. En yüksek fiyat seviyelerinde teslim edilen yeni villa sayısı önemli ölçüde azaldı. 2023’te Dh5.000’den fazla psf kategorisinde neredeyse hiç yeni villa tanıtılmadı ve 2024’te bu seviyede pazara sadece 16 villa girdi. Bu arada, birçok ana mülkü kapsayan Dh2.000-3.000 psf aralığındaki arz, yıllık bazda yüzde 57 azalırken, Dh3.000-5.000 psf segmenti yüzde 39 azaldı.
Knight Frank’in ortağı Nicholas Spencer, “Dubai, hem kişisel konutlar hem de yatırım fırsatları arayan HNWI’LER için en iyi destinasyon konumunu sağlamlaştırdı. Araştırmamız, küresel HNWI’LERİN Dubai’nin konut pazarına yatırım için yaklaşık 4,4 milyar dolar ayırdığını ve 2023’ten yüzde 76’lık bir artışı yansıttığını gösteriyor.”
Dubai’deki genel konut piyasası sağlam kalmaya devam ediyor ve işlem hacimleri 2024’te yaklaşık 115 milyar dolar değerinde yaklaşık 170.000 anlaşmaya ulaştı. Özellikle, 10 milyon ABD Doları veya daha yüksek fiyatlı evler, üst düzey segmentin önemini vurgulayarak toplam satış değerinin kabaca yüzde 6’sını oluşturuyordu.
Servet seviyeleri, satın alma modellerini güçlü bir şekilde etkiler. Örneğin, kişisel serveti 15 milyon doları aşanların yüzde 78’i Dubai mülkleriyle ilgileniyor ve KİK merkezli HNWI’LER arasındaki ortalama satın alma bütçesi 3,1 milyon dolar. Aşırı zengin yatırımcılar arasında yüzde 25’i Dubai’deki bir konuta 60 milyon ila 80 milyon dolar harcamaya istekli, yüzde 16’sı ise 80 milyon doları aşan alımları düşünüyor.
Pazar dinamiklerine ek olarak Knight Frank, bölgedeki aile ofislerinin artan önemini vurguluyor. Nesiller boyunca serveti yöneten bu kuruluşlar, gelişmiş yasal çerçeveler ve uygun düzenlemeler nedeniyle Dubai ve Abu Dabi’ye giderek daha fazla ilgi duyuyor. Mena’nın Ortağı ve Özel Sermaye ve Aile İşletmeleri Başkanı Buthainah Albaity, bölge ülkeleri arasında bu ofisleri çekmek için rekabetin şiddetli olduğunu ve uzun vadeli yatırım, inovasyon ve ekonomik istikrarı teşvik etme potansiyellerini kabul ettiğini açıkladı.
Önümüzdeki yirmi yıl içinde dünya çapında nesiller arasında yaklaşık 84 trilyon dolar transfer edileceğini öne süren tahminlerle Orta Doğu, şimdiden önemli bir servet transferine tanık oluyor. Suudi Arabistan’da birçok aile şirketi ikinci nesilden üçüncü nesil liderliğe geçiş yapıyor ve Dubai ve Abu Dabi, güven oluşturmak ve sınır ötesi varlıkları yönetmek için tercih edilen yerler olarak ortaya çıkıyor.
BAE’nin ötesinde, diğer Orta Doğu pazarları büyüme belirtileri gösteriyor. Suudi Arabistan’da, özellikle Kutsal Mekke ve Medine Şehirlerinde konut mülkiyetine ilgi yüksek kalmaktadır. Knight Frank’in araştırması, Müslüman çoğunluğa sahip dokuz ülkeden HNWI’LER tarafından, öncelikle bu kutsal şehirlerde birincil konut olarak kullanılmak üzere yaklaşık 2 milyar ABD Doları tutarında potansiyel yatırımın değerlendirildiğini gösteriyor.
2024’teki tahmini 3,2 milyar dolarlık satıştan aktif olarak konut fırsatları arayan 537,5 milyon dolarlık özel sermaye ile Katar’ın emlak piyasası da dikkat çekiyor. Bu arada, Mısır’ın gayrimenkul sektörü, konut mülkleri, markalı konutlar ve perakende sektörlerini tercih ederek KİK yatırımcıları için oldukça cazip olmaya devam ediyor.
