Dubai’nin emlak piyasası 2026’ya girerken, en net sinyaller manşetlerdeki lüks işlemlerden değil, şehrin en uygun fiyatlı mahallelerindeki sürekli kira baskısından kaynaklanıyor.
Geçtiğimiz yıl içinde ortaya çıkan eğilimler, son kullanıcı talebi, nüfus artışı ve değer odaklı konut seçimleriyle giderek şekillenen bir pazara işaret ediyor. Bayut’un 2025 Dubai Emlak Piyasası Raporuna göre, çeşitli topluluklarda uygun fiyatlı daire kiraları yüzde 20’den fazla artarken, bütçeye uygun villa kiraları yüzde 24’e kadar yükseldi ve satın alınabilirlik, bağlantı ve yaşanabilirliğin hem kiracı davranışını hem de yatırımcı stratejisini tanımladığı yeni bir döngünün tonunu belirledi.
Kiralamaya dayalı bu ivme, doğrudan daha geniş pazar dinamiklerine besleniyor. Daha yüksek kira yenilemeleri hanehalkı bütçelerini zorladığından, daha fazla bölge sakini, daha düşük ve orta fiyatlı topluluklarda sahiplik dahil olmak üzere uzun vadeli konut seçeneklerini yeniden değerlendiriyor. Bu değişim, değer odaklı bölgelerdeki istikrarlı satış faaliyetlerinin desteklenmesine yardımcı olurken, aynı bölgelerdeki kiralık hisse senedi talebini de güçlendirdi. Bayut’un bulguları, göreceli satın alınabilirliğin, altyapının iyileştirilmesinin ve yeni devirlerin hem kiracıları hem de alıcıları çekmeye devam ettiği Dubai Silicon Oasis, Arjan, Damac Hills 2 ve Dubai South gibi topluluklara sürekli ilgi gösterdiğini gösteriyor.
Satış tarafında, uygun mahallelerdeki daire fiyatları 2025 yılında yüzde dokuz ile yüzde 29 arasında artış kaydetti ve Dubai Silicon Oasis, Dubai Metrosu Mavi Hattı etrafındaki yenilenen iyimserliğin ve gelecekteki bağlantı kazançlarının ardından büyümeye öncülük etti. Jumeirah Village Circle, Business Bay ve Al Furjan gibi yerleşik lokasyonlarda pazar ortası daire fiyatları yüzde 11’e kadar yükseldi. Buna karşılık lüks daire fiyatları, daha fazla arz seçimi ve üst düzey alıcılardan daha temkinli bir yaklaşımı yansıtarak, yaklaşık yüzde dört ila yüzde yedi arasında daha yavaş bir hızla büyüdü.
Benzer modeller, her ikisi de piyasa stresi belirtisi olmaksızın asal fiyat artışında bir soğumaya işaret eden Property Monitor ve ValuStrat dahil olmak üzere diğer piyasa izleyicileri tarafından vurgulanmıştır.Villa fiyatları benzer bir seyir izledi.
Özellikle son devir işlemlerinin son kullanıcılar tarafından hızla emildiği Dubai South ve Dubailand’da uygun fiyatlı villa fiyatları yüzde 24’e kadar arttı. Muroj Al Furjan ve Arabian Ranches 3 gibi topluluklardaki yeni teslimatlarla desteklenen orta kademe villa fiyatları yüzde 17 ile yüzde 28 arasında yükseldi. Lüks segmentte, Arap Çiftlikleri, Dubai Hills Estate ve DAMAC Hills gibi bölgelerde villa fiyatları yüzde 16’ya kadar yükseldi ve uzun vadeli alıcılar için yerleşik, usta planlı toplulukların çekiciliğinin devam ettiğini vurguladı.
Ancak kiralamalar, değişen önceliklerin en güçlü göstergesi olmaya devam ediyor. Bayut’un yıl sonu verileri, uygun fiyatlı daire kiralarının yüzde 21’e kadar arttığını ve Deira’nın daha büyük aile birimleri için en dik artışları kaydettiğini gösteriyor. Arjan ve Bur Dubai gibi diğer bütçe dostu bölgeler de, bölge sakinleri alanı, erişilebilirliği ve maliyeti dengelemeye çalıştıkça artan talep gördü. Bu bulgular, uygun alanlarda artan kiraları nüfus artışına, istihdam yaratmaya ve sürekli iç göçe bağlayan CBRE gibi danışmanlıkların daha geniş endüstri yorumlarıyla uyumludur.
Orta piyasa daire kiraları yüzde yediye varan daha ılımlı artışlar kaydederken, lüks daire kiraları büyük ölçüde istikrarlıydı. Dubai Yat Limanı ve Dubai Creek Limanı’nın bazı kısımları da dahil olmak üzere belirli yüksek arz bölgelerinde, kiraların yüzde beşe kadar düşmesi, ev sahipleri arasındaki artan rekabeti ve pazarın üst ucundaki kiracılar için daha fazla müzakere gücünü yansıtıyor.
Villa kiralamaları daha kutuplaşmış bir tablo sunuyor. Uygun fiyatlı villa kiraları yüzde beş ile yüzde 24 arasında artarken, Emaar South ve Yerleşim Bölgesindeki devir teslimlerinin ardından Dubai South’taki dört yatak odalı birimlerde en keskin artışlar görüldü. Orta pazar villa kiraları genellikle yüzde 15’e kadar yükseldi, ancak Arap Çiftlikleri 3’teki dört yatak odalı villalar, büyük ölçüde Caya ve Bliss alt topluluklarında yeni teslim edilen evlere olan talebin etkisiyle yaklaşık yüzde 70’lik olağanüstü bir büyüme kaydetti. Bu arada lüks villa kiraları genel olarak yüzde 24’e kadar geriledi, ancak Dubai Hills Estate’teki beş ve altı yatak odalı villalar arz sıkıntısı nedeniyle trendi artırdı.
Gayrimenkul uzmanlarına göre, yatırım açısından bakıldığında, uygun fiyatlı kiralama segmentinin gücü cazip getirilere dönüşmeye devam ediyor.Bayut, International City, Dubai Investments Park ve Discovery Gardens’taki uygun fiyatlı dairelerin yaklaşık yüzde dokuz ila yüzde on arasında getiri sağladığını tahmin ediyor. Town Square ve Al Furjan gibi orta pazar toplulukları yüzde yedi ile yüzde dokuz arasında verim elde ederek Dubai’nin dünyanın en rekabetçi konut kiralama pazarlarından biri olarak konumunu güçlendirdi.
Bayut CEO’su ve Dubizzle Group Mena Başkanı Haider Ali Khan, Dubai’nin gayrimenkul sektörünün daha olgun bir aşamaya girdiğini ve yeni arzın kısa vadeli spekülasyonlardan ziyade gerçek son kullanıcı talebiyle giderek daha uyumlu hale geldiğini söyledi. Alıcılar ve kiracılar, yaşam tarzına, yapı kalitesine ve uzun vadeli değere daha fazla önem verdiklerini belirtti.
Dubai’nin emlak piyasası 2026’ya girerken, sinyaller düzeltmeden ziyade sürekliliğe işaret ediyor. Emlak piyasası analistleri, nüfus girişleri devam ettikçe ve talebin değer odaklı topluluklarda arzı geride bırakmaya devam etmesiyle uygun fiyatlı kiralamaların baskı altında kalacağını savunuyor. “Aynı zamanda, satış pazarlarındaki istikrarlı fiyat artışı, yıllarca süren hızlı genişlemeden sonra bir sektörün denge bulduğunu gösteriyor. Bu eğilimler birlikte, kira direncinin, satın alınabilirliğin ve son kullanıcı talebinin Dubai’nin emlak hikayesinin bir sonraki aşamasını tanımlayacağını gösteriyor ”dedi.
