Dubai’de bir ev sahibi olma arzusu, pandemi sonrası dönemde kayda değer bir sıçrama gördü ve emirlik’teki arzı geride bırakan mülk talebini artırdı.
Yerli ve yabancı yatırımcılardan gelen bu olağanüstü talebi karşılamak için plan dışı projeler agresif bir şekilde başlatılıyor ve yavaşlama belirtisi göstermiyor. Bununla birlikte, plan dışı mülklere yatırım yapmak, mülkü ve parayı güvence altına almak için dikkatli bir değerlendirme ve özenli araştırma gerektirir.
Bu süreçte gezinmek için, geliştiricinin geçmiş kaydının değerlendirilmesi de dahil olmak üzere birkaç temel faktör kapsamlı bir şekilde değerlendirilmelidir.
Geliştiricinin itibarı
Kurucu ve CEO Samer Chehab, “Bir numaralı faktör geliştiricinin itibarıdır” dedi. PropertyGuru.ae . “Güvenilirlik geçmişine ve zamanında proje tamamlama geçmişine sahip olduklarından emin olun. Bir yatırımcı olarak, piyasada tamamlanmış başka projeleri olup olmadığını, devam eden projelerini ve yatırımcıların sahiplik sonrası deneyimlerini kontrol etmeniz gerekir.”
Geliştiriciler ve projeler emirlik yatırımcının satın alma arazi departmanı ile kayıtlı olması gerekir.
BAE’de 20 yıldır yaşayan Misbah Baig, “Saygın bir geliştiriciyle çalışmak, sicillerini kapsamlı bir şekilde değerlendirmek her şeyden önemlidir. Ek olarak, Dubai’de geniş deneyime sahip birden fazla emlakçıya danışmanız önerilir.” 35 yaşındaki Hintli yatırımcı, bu üç husus olmadan gelecekteki plan dışı mülk satın almayacağını söyledi.
Fouad Chemlati’nin
Yatırımcılar, mükemmel evi ararken genellikle emlak komisyoncularına güvenirler. Doğru aracı seçmek hayalinizi gerçekleştirebilir veya kırabilir.
Huspy BAE Genel Müdürü Fouad Chemlati, “Emlakçınızı iyi seçin” dedi. “Doğru temsilci danışman olarak hareket edecek ve sizi sadece bir komisyon karşılığında satın almaya zorlamayacaktır. Gereksinimlerinizi tam olarak anlamak ve doğru uyumu bulmanıza yardımcı olmak için birden fazla geliştiriciden çeşitli potansiyel seçenekler sunmak isteyen deneyimli bir temsilci arayın.”
Finansman seçeneklerini dikkatlice değerlendirin
Plan dışı mülkler, alıcı merkezli ve uygun fiyatlı ödeme planları nedeniyle yatırımcıları cezbeder.
“Geliştiriciler artık devir tesliminden sonraki 3-4 yıla kadar uzatılmış ödeme süreleri sunarak yatırımcıların mülk edinmelerini, mülkü kiralamalarını ve satın alma değerinin bir kısmını telafi etmek için kira geliri elde etmelerini sağlıyor. Bu eğilim, plan dışı mülklere olan talebi önemli ölçüde artırıyor “dedi.
“Satın alma işlemini nasıl finanse edeceğiniz ve bütçenize uygun olup olmadığı çok önemlidir. Çeşitli ödeme planlarını karşılaştırmak ve uygun bir seçenek bulmak önemlidir. Yatırımcılar, bir ödemeye geç kalmanın etkilerini anlamalı ve finansal planlarında inşaat gecikmeleri olasılığını hesaba kattıklarından emin olmalıdır.”
Clementina Kongslund’un
Yatırımınızın uzun vadeli değerini belirlemek için kira getirilerine ve büyüme beklentilerine odaklanarak bölgenin finansal potansiyelini araştırın.
Romanya’dan Clementina Kongslund, Dubai’deki dört mülke yatırım yaptı. Uzun süredir BAE’de ikamet eden bir emlakçı, “2021’de Business Bay’deki Ahad Residence’ta plan dışı bir stüdyo satın aldık. Bu projeyi satın almaya karar verdik çünkü bina zaten yukarıdaydı. Bina Aralık 2023’te teslim edildi. Birimimizi Haziran 2023’te primle sattık; Yatırımımız pratikte sadece yüzde 40 olduğu için bizim için işe yaradı. Transfer sırasında yüzde 40 artı prim aldık.”
Clementina Kongslund
Fouad’a göre, “En büyük risk (plan dışı mülk satın almak), yatırımcının anlaşmalarına göre ödeme planına ayak uyduramamasıdır. Daha sonra geliştiriciye önceden yapılmış ödemeleri kaybetme riski taşırlar. Böylece geliştirici mülkü etkin bir şekilde ele geçirebilir, geri alabilir ve yeniden satabilir.”
PropertyGuru.ae sözcü Samer, “Alıcılar her zaman kredilerini sigortalamalı, böylece kariyerlerinde bir şeyler ters giderse bir miktar korumaya sahip olmalı ve böylece ödeme kabiliyetlerini sınırlamalıdır.”
Birçok alıcı yasal ve finansal riskleri göz ardı eder. Tüm yasal anlaşmaları gözden geçirmeleri ve ayrıca değerlemelerden kayıtlara kadar ek ücretler planlamaları çok önemlidir.
Gecikmeli proje
Potansiyel alıcılar, yatırım ufkuyla uyumlu olmalarını sağlamak için öngörülen tamamlanma tarihini ve mevcut piyasa koşullarını dikkate almalıdır.
Clementina, deneyimlerinden karşılaştığı gecikmelerden bahsetti, “Jumeirah Lakes Towers’ta bulunan Golf Views Seven City by Seven Tides’da iki birimimiz daha var. Bu proje önemli gecikmeler yaşadı — başlangıçta 2018’de başlatıldı, inşaat bir noktada durduruldu ve daha sonra 2020’de yeniden başlatıldı. Başlangıçta 2023’te teslim edilmesi planlanan zaman çizelgesi iki yıl daha uzatıldı; 2025’in sonuna kadar tamamlanacağını umuyoruz.
“Yatırımımız inşaat sırasında yüzde 40, devir tesliminde yüzde 10 ve geri kalan yüzde 40’lık bir ödeme planını devir tesliminden sonraki iki yıla yaydı. İlk birim 2021’de doğrudan geliştiriciden satın alınırken, ikinci birim daha geçen yıl ikincil piyasadan satın alındı.”
Monitör yapısı
Devir gecikmeleri ve inşaat programı değişikliği, plan dışı projelerde büyük endişelerdir. Samer, “Bu nedenle geliştirici ile sürekli iletişim çok önemlidir” dedi.
“Çoğu zaman, alıcılar geliştiricinin kaydettiği ilerlemeyi takip etmiyor. Gecikmeler sık sık gerçekleşirken, yatırımcıların saha ziyaretleri ve geliştiriciyle iletişim yoluyla düzenli olarak dahil olmalarını her zaman tavsiye ederiz “dedi.
Bazen, mülkün nihai kalitesinin vaat edilen standartları karşılamayabileceğini ve beklentilerin gerisinde kalabileceğini not etmek çok önemlidir. Bu nedenle, uyanık kalmak ve ilerlemeyi tutarlı bir şekilde izlemek zorunludur.
Plan dışı satın alırken, yatırımcılar çizim tahtasında veya bir gösteri evinde görselleştirilmiş görüntüler ve planlar görürler. Fouad, “Hazır birimin neye benzeyeceğini ve nasıl hissedeceğini bilmeme riski var, ev alıcıları bazen daha düşük kaliteli evlere sahip oluyor” dedi.
Emanet hesabının önemi
Plan dışı projelerin hayata geçirilemediği durumlar maalesef yatırımcıların finansal kayıplarla karşı karşıya kalmasına neden oldu. Samer, “Ev alıcılarına emanet hesabı olmadan yatırım yapmalarını tavsiye etmeyiz.”
Bir emanet hesabı, iki veya daha fazla taraf bir işlemi tamamlarken fonların güvende tutulduğu yerdir. Bu, güvenilir bir üçüncü tarafın fonları bir güven hesabında güvence altına alacağı anlamına gelir. Fonlar, emanet sözleşmesini yerine getirdikten sonra geliştiricilere ödenecektir. Geliştiriciler yükümlülüklerini yerine getiremezlerse, fonlar alıcıya iade edilir.
Fouad, “Dubai ve Abu Dabi’deki tüm plan dışı projeler için emanet hesapları zorunludur. Projede emanet hesabı yoksa ve geliştirici iflas ederse, ev alıcısına başvurulmayacak ve fonları geri almanın bir yolu olmayacaktır.”
Yatırımı konusunda belirsizlikle karşı karşıya kalan Hintli bir göçmen olan Ebu Ahmed, “Plan dışı mülkler konusunda şüpheciydim, ancak emlakçım emlak geliştiricisinin tanınmış olduğuna dair güvence verdi. Bu projeye yatırım yapmak için başka mülkler sattım. Emlakçım beni yüksek yatırım getirisi (YG) vaadiyle ikna etti. Bir emanet hesabının olmaması konusunda beni uyarabilirdi. Dürüst olmak gerekirse, o zamanlar bir emanet hesabından ve sağladığı güvenlikten habersizdim.”
Hükümet düzenlemelerinde bu tür riskleri en aza indirmeyi amaçlayan övgüye değer çabalara rağmen, potansiyel alıcıların gayrimenkul yatırımlarına taahhütte bulunmadan önce kapsamlı araştırmalar yapmaları esastır.
Clementina görüşünü paylaştı, “Kişi asla (risklerden) emin olamaz ve her şey olabilir, ancak ana fikir, en kötü senaryoda kaybetmeyi göze alabileceğiniz kadar yatırım yapmaktır.”
Bir emlakçı olarak, plan dışı mülklere yatırım yaparken, inşaat aşamasında en az ücret alan ve inşaat aşamalarına göre veya 2-3 yıllık inşaata yayılmış iyi bir ödeme planına sahip geliştiricileri aramanın en iyisi olduğunu tavsiye etti.
“Bazı geliştiricilerin yüzde 100 peşin veya hatta yüzde 50 ödeme için ‘iyi teklifleri’ olduğunu biliyorum, ancak bu çok riskli. Başlangıçta yatırılan miktar ne kadar küçükse o kadar iyidir. Birinin fikrini değiştirmesi durumunda yeniden satmak da daha kolaydır.”
Huspy’nin Genel Müdürü, “Ödeme planları alıcıları, özellikle de ilk kez ev sahiplerini çekmek için tasarlandı. Potansiyel alıcıların onayların durumunu RERA (Dubai Emlak Düzenleme Kurumu) ile kontrol etmelerini, tüm ödemelerin bir emanet hesabına yapıldığından emin olmalarını ve her zaman deneyimli bir emlak komisyoncusuna danışmalarını öneririz.”
Dikkat edilmesi gereken kırmızı bayraklar
Her plan dışı alıcının bir mülke yatırım yaparken araması gereken birkaç şey vardır.
Emanet hesabının olmaması, Geliştirici itibarı ve sicilinin olmaması, Gecikmiş inşaat veya önceki proje gecikmeleri, Piyasadaki farklılıklar, Ödeme planı çok cazip, Gizli maliyetler, Proje planı değişiklikleri, Yasa ve yönetmeliklerdeki belirsizlikler, Geliştiricinin finansal istikrarsızlığı, Belirsiz veya elverişsiz sözleşme koşulları, Kalite sorunları
Bu önemli hususlara dikkat etmek, potansiyel riskleri önemli ölçüde azaltabilir ve başarılı bir plan dışı yatırım yolculuğu olasılığını artırabilir.
Son tavsiyesini veren Fouad Chemlati, “Bir ev satın alırken araştırma çok önemlidir. Pazarı, gelişmeleri ve satın almak istediğiniz alanı anlamak için zaman harcayın. Ortalama olarak, ev alıcıları birkaç milyon dirhem harcıyor; Bu nedenle, bu aceleci bir karar olmamalıdır. BAE pazarı, tüm ev kategorilerinde geniş bir kaynağa sahiptir ve% 3,89 gibi düşük bir seviyeden başlayan uygun fiyatlı ev finansmanı ile ev alıcılarının birçok seçeneği vardır.”
